Indennità per migliorie all’immobile locato: quando è dovuta

L’indennità ex articolo 1592 c.c. non è dovuta nel caso in cui i miglioramenti non siano comunque apprezzabili al termine del rapporto.
riferimenti normativi: art. 1592 c.c.
precedenti giurisprudenziali: App. Roma, sez. VIII, Sentenza n. 4166 del 15/09/2020
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1. La vicenda

Al termine del rapporto di locazione di un locale commerciale, il conduttore (una società) richiedeva al locatore l’indennità prevista dall’articolo 1592 c.c. per le migliorie asseritamente apportate all’immobile locato. Il proprietario dell’immobile, però, pretendeva il risarcimento dei danni arrecati al locale. Il conflitto veniva sottoposto all’attenzione dell’Autorità Giudiziaria. In primo e secondo grado il conduttore non vedeva riconosciute le sue ragioni. In particolare la Corte di Appello rigettava la domanda della conduttrice al pagamento dell’indennità per le migliorie asseritamente apportate all’immobile e, operata la compensazione tra il credito del conduttore alla restituzione del deposito cauzionale e il credito risarcitorio riconosciuto già in primo grado al locatore a titolo di risarcimento dei danni arrecati all’immobile locato e di quello da ritardata consegna, condannava la società conduttrice a pagare l’importo che ne residuava al proprietario dell’immobile commerciale, oltre che alle spese di entrambi i gradi di giudizio. Del resto, già nell’ambito del procedimento di primo grado, dalle fotografie prodotte in causa e dalla CTU era emerso che, all’atto della riconsegna, l’immobile si presentava in condizioni di assoluto degrado, senza l’impianto elettrico, senza l’impianto di condizionamento e senza la caldaia; di conseguenza risultava confermato l’assunto del locatore secondo cui momento della riconsegna non sussisteva nell’immobile alcuna miglioria. Sempre dalla CTU era emerso anche che il conduttore aveva realizzato un locale ad uso laboratorio per la produzione di gelati con annesso deposito e magazzino dei prodotti di uso interno, cioè opere funzionali ad un adeguamento dei locali alle esigenze di un’attività non prevista in contratto (l’immobile doveva essere adibito solo ad uso bar-cafè) e, quindi, estranee all’obbligo del locatore di mantenere la cosa in stato da servire all’uso convenuto. Il conduttore ricorreva in cassazione facendo presente, tra l’altro, che era errata l’affermazione dei giudici di secondo grado secondo cui gli esborsi fatti non dimostravano alcunché, osservando che in realtà era vero l’esatto inverso, nel senso che i detti esborsi comprovano proprio l’effettuazione di tutte quelle migliorie – pavimenti, illuminazione, servizi igienici, vani, porte, ecc. – di cui aveva parlato il consulente tecnico d’ufficio. Inoltre sosteneva che il contratto di cessione d’azienda, concluso con l’originaria conduttrice, prevedeva il trasferimento della macchina per gelati, del fabbricatore di ghiaccio e della macchina per frappè, escludendo, invece, i frigoriferi per gelati, segno evidente che l’attività ceduta al ricorrente, al contrario di quanto affermato nella sentenza impugnata, non era solo un bar-caffè, ma anche una gelateria.

2. La questione

Il conduttore può sempre pretendere il rimborso per i miglioramenti apportati al bene immobile locato?

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3. La soluzione

La Cassazione ha dato torto al conduttore. Secondo i giudici supremi il presupposto per l’applicabilità dell’art. 1592 c.c. non è il fatto che il conduttore abbia nel corso del rapporto sostenuto esborsi per la res, quanto il fatto che al tempo della riconsegna il bene locato presenti miglioramenti rispetto allo stato in cui il medesimo si trovava all’inizio della locazione. La Cassazione ha comunque ricordato che è inammissibile – come ha fatto il ricorrente – richiedere una rivalutazione del materiale istruttorio in funzione di una ricognizione del fatto diversa da quella operata dal giudice di merito. La sentenza della Corte di Appello – come sottolinea la Suprema Corte – non ha negato che nel corso del rapporto la società avesse eseguito le opere descritte, ma solo ha escluso che al termine del rapporto di esse residuassero effettivi risultati migliorativi delle condizioni dell’immobile.

4. Le riflessioni conclusive

Per miglioramenti s’intendono le trasformazioni o sistemazioni che comportano un aumento di valore, ne accrescono il godimento e la produttività e si incorporano nel bene.
Qualora il conduttore abbia apportato delle migliorie con il consenso del locatore, quest’ultimo è tenuto a pagare un’indennità corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna (art. 1592 c.c.). Il momento della riconsegna del bene è fissato dalla norma affinché la liquidazione dell’indennità in questione venga determinata in concreto non prima del momento in cui cessi la disponibilità dell’immobile da parte del conduttore e la riacquisti invece il locatore, e con riferimento esclusivo ad esso, e non importa che la domanda relativa sia stata proposta anteriormente a tale momento (Cass. civ. sez. III, 27/01/2023 n. 2535). In ogni caso si deve sottolineare che l’indennità ex art 1592 c.c. non è dovuta nel caso in cui i miglioramenti non siano comunque apprezzabili al termine del rapporto, per esserne svaniti o annullati gli effetti con il decorso del tempo.

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