Infiltrazioni nell’appartamento: rimborso spese albergo al danneggiato?

In caso di perdita del godimento dell’appartamento derivante dalle infiltrazioni che lo hanno reso inagibile il condomino danneggiante deve pagare al danneggiato anche le spese per l’alloggio in albergo?
riferimenti normativi: art. 2051 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Roma, sez. VII, Sentenza del 13/04/2021
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1. la vicenda

Alcuni condomini, nonché il condominio medesimo, richiedevano un accertamento tecnico preventivo nei confronti di un condomino,  lamentando danni sia alle parti condominiali che alle singole proprietà, frutto di infiltrazioni di acqua provenienti dalla proprietà del detto condomino: secondo l’accertamento tecnico, non essendo state chiuse le valvole dell’impianto del detto condomino, l’acqua era affluita nelle condotte, si era ghiacciata durante l’inverno, per poi scorrere nuovamente al momento in cui si era sciolta. Successivamente il condomino proponeva un’azione di merito, al fine di fare accertare l’erroneità delle conclusioni raggiunte dal consulente tecnico e dimostrare, così, l’insussistenza di ogni responsabilità in relazione al denunciato sinistro.
Il Tribunale rigettava la domanda e, in accoglimento delle domande riconvenzionali dei convenuti, condannava il detto condomino al risarcimento dei danni da infiltrazioni. Il giudice di primo grado, però, non riconosceva il danno indiretto, ossia quello consistente nelle spese sostenute dai condomini danneggiati (impossibilitati a rientrare nelle abitazioni allagate dalle infiltrazioni) per alloggiare in albergo.
Il soccombente si rivolgeva alla Corte di Appello sostenendo la tesi del caso fortuito; in particolare adduceva che le persone cui aveva dato incarico di eseguire opere di manutenzione nel suo immobile, avevano riferito che, pur dopo la chiusura del contatore, l’avevano ritrovato aperto; di conseguenza evidenziava che terze persone rimaste ignote avevano causato il danno, facendo in modo che l’acqua scorresse. I condomini danneggiati proponevano appello incidentale, lamentando l’insufficiente risarcimento concesso dal Tribunale, che non aveva tenuto conto dei danni indiretti (che pure erano stati richiesti), ossia dei danni consistenti nell’aver dovuto prendere in locazione camere di albergo a causa dell’inagibilità dell’appartamento invaso dall’acqua. La Corte di Appello rigettava l’appello principale e accoglieva quello incidentale dei condomini, quanto ai residui danni da costoro lamentati.

2. La questione

In caso di perdita del godimento dell’appartamento derivata dalle infiltrazioni che lo hanno reso inagibile il danneggiante deve pagare al danneggiato anche le spese per l’alloggio in albergo?

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3. La soluzione

La Cassazione ha ritenuto condivisibile la decisione della Corte di Appello. I giudici supremi hanno notato come il ricorrente abbia prospettato l’evenienza di un caso fortuito (il fatto di un terzo), senza però allegare alcunché a supporto di tale asserzione. Infatti, ad avviso della Cassazione, il caso fortuito è stato presentato come un’ipotesi del tutto vaga, non idonea a consentire di individuare un preciso fatto estraneo alla sfera del custode, tale da avere causato da solo il danno. In ogni caso la Cassazione ha ritenuto legittimo risarcire ai danneggiati il danno indiretto, ossia quello consistente nelle spese sostenute per alloggiare in albergo.

4. Le riflessioni conclusive

L’articolo 2051 c.c. prevede una responsabilità presunta a carico del custode per i danni provocati dalla cosa che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. Il fondamento della responsabilità prevista dall’articolo 2051 c.c. deve essere individuato nel dovere di custodia gravante sul soggetto che, a qualsiasi titolo, ha un effettivo e non occasionale potere fisico sulla cosa in relazione all’obbligo di vigilare affinché la stessa non arrechi danni a terzi.
La responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia ha carattere oggettivo e, perché possa configurarsi in concreto, è sufficiente che sussista il nesso causale tra la cosa in custodia ed il danno arrecato, senza che rilevi al riguardo la condotta del custode e l’osservanza o meno di un obbligo di vigilanza, essendo funzione della norma quella di imputare la responsabilità a chi si trova nelle condizioni di controllare i rischi inerenti alla cosa e segnatamente in modo che da essa, per sua natura o per particolari contingenze, non derivi pregiudizio ad altri ove il danno derivi da privato che – in qualità di custode – abbia la concreta e completa disponibilità dell’immobile.
Ne consegue che tale tipo di responsabilità è esclusa solamente dal caso fortuito, fattore che attiene non già ad un comportamento del responsabile, bensì al profilo causale dell’evento, riconducibile non alla cosa che ne è fonte immediata, ma ad un elemento esterno, recante i caratteri dell’imprevedibilità e dell’inevitabilità (Trib.  Barcellona Pozzo di Gotto 18 luglio 2023 n. 748). Il danneggiato che vorrà esperire azione per ottenere il risarcimento dei danni provocati al suo immobile a causa di infiltrazioni causate da difetti di funzionamento e manutenzione di immobili appartenenti ad altro proprietario dovrà provare l’esistenza di un effettivo nesso causale tra la cosa e il danno subito, spettando invece al custode di provare il caso fortuito. Quest’ultimo se colpevole dovrà risarcire tutte le spese necessarie per i lavori di ripristino dell’appartamento danneggiato. Naturalmente dovranno essere risarcite anche le spese per il trasloco del condomino e per l’acquisto di vitto e all’alloggio per sé e la propria famiglia, da considerare spese funzionali all’esecuzione dei lavori di ripristino dell’appartamento (Trib. Roma 29 aprile 2020 n. 6730).

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