Indice
riferimenti normativi: art. 2051 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 2, Sentenza n. 19080 del 05/09/2006
1. La vicenda
Alcuni condomini, a seguito di ripetuti allagamenti verificatisi nei loro box, citavano in giudizio il condominio per sentirlo condannare al risarcimento di tutti i danni da loro patiti.
In particolare, gli attori sostenevano che detti fenomeni di allagamento si erano verificati per responsabilità del convenuto condominio, venuto meno ai propri doveri di custodia, vigilanza e conservazione dei beni e degli impianti facenti parte del complesso condominiale; di conseguenza, chiedevano che lo stesso venisse condannato all’eliminazione delle cause degli inconvenienti lamentati e al risarcimento di tutti i danni relativi alle parti murarie dei box di loro proprietà, oltre che alle suppellettili ed ai beni mobili ivi riposti. In ogni caso, chiedevano il risarcimento dei danni patiti in conseguenza del mancato godimento di tali immobili, in particolare relativamente alla difficoltà/impossibilità di reperire contraenti disposti a prenderli in locazione. Si costituiva il condominio, eccependo l’infondatezza della domanda e chiedendone l’integrale rigetto. Il convenuto, inoltre, otteneva di essere autorizzato a chiamare in causa la compagnia assicurativa al fine di essere garantito e manlevato in caso di sentenza di accoglimento.
Si costituiva l’assicurazione, eccependo l’inoperatività della garanzia, in base alle condizioni della polizza; nel merito, contestava la domanda dei condomini, in quanto infondata in fatto e in diritto. Nel corso del procedimento, il CTU incaricato faceva presente che gli allagamenti nei box degli attori scaturivano dall’inidoneità della rete di scolo condominiale a smaltire i carichi di acqua meteorica particolarmente abbondanti, in quanto in tale rete confluivano sia le eccedenze provenienti dal piazzale condominiale che quelle provenienti dalle proprietà adiacenti, i cui sistemi di scarico, nel corso dei sopralluoghi effettuati, sono risultati in pessimo stato manutentivo.
2. La questione
Per le infiltrazioni causate dal difettoso impianto dall’impianto di smaltimento delle acque meteoriche ne risponde il condominio, anche se il problema è aggravato dalle le reti di defluvio delle proprietà a confine con il caseggiato che, a causa delle pessime condizioni in cui versano, non riescono ad assolvere il proprio compito di smaltimento?
Potrebbero interessarti anche
- Infiltrazioni provenienti dalle parti comuni: onere della prova
- Infiltrazioni nel garage e responsabilità del condominio
- Infiltrazioni provenienti dalla terrazza
3. La soluzione
Il Tribunale ha dato ragioni agli attori. Alla base di questa decisione vi è la conclusione a cui è arrivato il CTU secondo cui gli allagamenti sono stati causati dall’inadeguatezza del sistema condominiale di scolo di recepire in maniera consona le eccedenze degli impianti adiacenti ma anche dalle reti di defluvio delle proprietà a confine con il caseggiato che, a causa delle condizioni in cui versano, non riescono ad assolvere il proprio compito di smaltimento. Alla luce di quanto sopra il Tribunale ha affermato che il condominio, quale custode dei beni comuni avrebbe dovuto avvedersi dell’impossibilità dell’impianto condominiale di far fronte all’ulteriore aggravio, dovuto alla fuoriuscita dell’acqua non canalizzata e delle pessime condizioni dei canali di scolo adiacenti al piazzale condominiale, mettendo poi in atto le opportune opere di manutenzione e/o sollecitando le proprietà adiacenti di effettuare regolare manutenzione delle proprie tubature e delle grigie poste a confine con il condominio.
4. Le riflessioni conclusive
Il criterio di imputazione della responsabilità di cui all’articolo 2051 c.c. ha carattere oggettivo, essendo sufficiente, per la sua configurazione, la dimostrazione da parte dell’attore del nesso di causalità tra la cosa in custodia e il danno, mentre al custode spetta l’onere della prova liberatoria del caso fortuito. Rimane fermo che all’attore è sempre richiesta la dimostrazione del nesso di causalità tra la cosa in custodia e il danno lamentato. Si assiste, quindi, ad un’inversione dell’onere della prova tuttavia condizionata alla dimostrazione del predetto nesso causale, il cui onere grava sempre sull’attore, in forza del richiamato articolo 2697 c.c. Nel caso in questione i danneggiati hanno provato (con prove fotografiche e testimoni) il verificarsi del fatto storico riferito in citazione, vale a dire gli allagamenti che hanno interessato i loro beni immobili. È emerso con chiarezza che tali eventi sono stati causati da problemi relativi al sistema di defluvio e pompaggio delle acque meteoriche, nonché dalle pessime condizioni dei canali di scolo delle proprietà adiacenti (non sollecitate a fare manutenzione). I danneggiati però non hanno fornito prove sufficienti al fine di rilevare e quantificare i danni subiti alle suppellettili e ai beni mobili riposti nei boxes garage di loro proprietà, né hanno provato la perdita economica legata alla mancata locazione dei garage. Pertanto, gli unici danni risarcibili sono risultati quelli relativi alle pareti murarie, opportunamente quantificati anche dalla perizia tecnica redatta dalla CTU. In ogni caso non è risultata operativa la polizza stipulata, non essendo attribuibile né a guasti o a rotture accidentali delle fogne o degli impianti idrici, né ad una occlusione di questi ultimi, ma alla generale inefficienza del sistema di scolo delle acque meteoriche, incapace di far fronte ai carichi provenienti dai luoghi antistanti il condominio.
Volume consigliato
Manuale operativo del condominio
Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale. Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche. La tematica condominiale è solita essere analizzata con poca attenzione ma oggi è stata trattata come una vera e propria branca del diritto civile e come tale merita di essere esaminata completamente. Dalla lettura dei singoli capitoli emergono chiari i concetti e lo stile esplicativo raggiunge l’obiettivo di implementare la conoscenza individuale. L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente. Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza. L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19. Il testo risulta un vero e proprio strumento indispensabile per chi vuole o deve essere sempre aggiornato sul condominio. La formula unica dell’esposizione delle tematiche fa di quest’opera un fondamentale compagno per il “viaggio lavorativo” ed un prezioso testo formativo, necessario ad ogni livello di conoscenza. Massimo SerraCuratore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivistasul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore aconferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.
Massimo Serra (a cura di) | 2020 Maggioli Editore
Scrivi un commento
Accedi per poter inserire un commento