Infiltrazioni per vizi condominiali: tutela d’urgenza?

La presenza costante di infiltrazioni nell’unità immobiliare di un condomino per vizi della copertura condominiale, rende i locali dell’abitazione insalubri rendendo ammissibile la tutela d’urgenza ex articolo 700 c.p.c. per ripristinare la terrazza comune.
riferimenti normativi: art. 700 c.p.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Firenze, Sentenza del 10/10/2022
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1. La vicenda

I proprietari di unità immobiliari ubicate al quinto e al sesto piano di un palazzo, con provvedimento d’urgenza ex 700 c.p.c., chiedevano al condominio di eliminare le infiltrazioni d’acqua presenti negli immobili di loro proprietà. I ricorrenti facevano presente che da diversi anni le loro proprietà esclusive presentavano problematiche derivanti da infiltrazioni causate da una vetusta guaina protettiva bituminosa del terrazzo condominiale e conseguenti danni nelle loro abitazioni. Gli stessi condomini deducevano, che l’assemblea condominiale straordinaria aveva deliberato l’approvazione dei lavori di rifacimento del manto di copertura del terrazzo condominiale e di ripristino dell’abbaino condominiale, ma, nonostante il pagamento della quota a loro carico, i detti lavori di rifacimento non erano mai iniziati. Di conseguenza, data l’insalubrità degli ambienti delle loro unità immobiliari interessate dai fenomeni infiltrativi denunciati, chiedevano, in via d’urgenza, l’emissione dei provvedimenti opportuni, necessari ed indifferibili per l’eliminazione degli inconvenienti lamentati. Il condominio si costituiva in giudizio, chiedendo il rigetto della domanda cautelare. Il nominato CTU rilevava che la causa degli inconvenienti in questione era da imputare al pessimo stato di conservazione dello strato di guaina bituminosa presente sul lastrico solare comune, mentre la parte emergente della canna fumaria della stufa dal lastrico solare era stata impermeabilizzata mediante la posa in opera di fogli di guaina bituminosa in buone condizioni di conservazione. Il CTU ha accertato, inoltre, che l’esecuzione dei lavori rivestivano certamente carattere di urgenza, potendo verificarsi ulteriori infiltrazioni di acqua meteorica. Il tutto era del resto ampiamente riscontrabile nella documentazione fotografica in atti. In ogni caso il CTU riteneva che le opere necessarie per il ripristino dello stato dei luoghi fossero la spicconatura dell’intonaco, la realizzazione di nuovo intonaco, il ripristino della superficie e ripristino stucco decorativo, nonché alcune opere complementari.

2. La questione

Un condomino può ricorrere alla tutela d’urgenza ex articolo 700 c.p.c. per ripristinare la terrazza comune difettosa che causa infiltrazioni nel suo appartamento?

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3. La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione ai ricorrenti. Lo stesso giudice ha notato che le conclusioni a cui è pervenuto il CTU appaiono frutto di ineccepibili accertamenti tecnici, coerenti con i risultati degli stessi, immuni da vizi logici. Il Tribunale ha ritenuto decisamente fondata la domanda dei ricorrenti relativa alla necessità di ripristino dello stato dei luoghi.  Per quanto riguarda il c.d. periculum in mora, il giudice ha sottolineato l’indiscutibile presenza di un’impellente necessità, non compatibile con il tempo occorrente per l’espletamento del giudizio di merito, di risanare gli immobili oggetto di causa sia dal punto di vista strutturale che da quello igienico-sanitario, essendo gli interventi indicati dal CTU urgenti e necessari anche al fine di ripristinare la salubrità dei locali.

4. Le riflessioni conclusive

La tutela d’urgenza, prevista dell’art. 700 c.p.c., è invocabile in presenza di precisi presupposti. In particolare ai fini della concessione della tutela ex art. 700 c.p.c., è necessario che la fattispecie presenti i requisiti del fumus boni iuris, ossia la probabile fondatezza della pretesa cui la tutela cautelare è rivolta, e, del periculum in mora, ovvero il pericolo di un pregiudizio grave e irreparabile che, nelle more del giudizio di merito, il diritto a tutela del quale si invoca l’intervento giudiziario sia irrimediabilmente compromesso, e tali due requisiti devono coesistere, sì che la mancanza dell’uno esime dalla analisi della sussistenza dell’altro. La sentenza in commento conferma come sia giustificato il ricorso alla procedura cautelare per eliminare le infiltrazioni d’acqua all’interno delle unità immobiliari di proprietà esclusiva. Qualora le infiltrazioni siano causate da vizi delle parti comuni dell’edificio, l’amministratore deve attivarsi, con sollecitudine, per la riparazione del danno. A tal fine, non è necessaria la preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale (e dovrà pure aprire la pratica assicurativa). Del resto il diritto alla salute, così come gli altri diritti fondamentali ed assoluti della personalità, risulta suscettibile di essere tutelato, anche con il procedimento ex art. 700 c.p.c., contro ogni nocività da chiunque proveniente (Trib. Reggio Calabria, 12 aprile 2006; Trib. Torino, 1 luglio 2002). È indubbio, infatti, che la presenza costante di umidità nei locali dell’abitazione, alla quale si aggiunge altresì il gocciolio di acqua durante i periodi in cui si verificano precipitazioni atmosferiche, rende gli stessi locali radicalmente inidonei alla dimora continua delle persone, essendo valevole ad arrecare pregiudizio alla integrità psicofisica di chi vi abita, anche in ragione del rischio di distacco di intonaco e calcinacci.

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