Riferimenti normativi: art. 1126 c.c.
Precedenti giurisprudenziali (non negli esatti termini): Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 3239 del 07/02/2017
Indice:
La vicenda
La proprietaria di un appartamento posto al settimo piano di un caseggiato si riteneva danneggiata dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare posto al nono piano; di conseguenza citava in giudizio il condominio per richiedere la condanna degli altri condomini al risarcimento dei danni, domanda che il Tribunale accoglieva. Secondo il condominio – che si rivolgeva Corte d’Appello – la decisione di primo grado non aveva correttamente individuato l’area danneggiata dalle infiltrazioni, né le cause delle infiltrazioni stesse. Il gravame veniva accolto dalla Corte d’appello secondo cui le infiltrazioni di acqua nella proprietà della condomina non erano dovute al degrado del terrazzo di proprietà esclusiva posto al nono piano, di copertura dell’intero fabbricato, quanto alla omessa manutenzione del terrazzo dell’ottavo piano, costituente un “balcone aggettante” di proprietà esclusiva di altro condomino da ritenere unico responsabile dei danni. La soccombente ricorreva in cassazione sostanzialmente lamentando la violazione dell’art. 1126 c.c. e ribadendo la sussistenza della “legittimazione passiva” del condominio. Infatti, richiamando la relazione di CTU e la documentazione fotografica allegata, sottolineava come non avesse un semplice balcone aggettante quanto una terrazza che, incassata nel corpo nel febbricato, seppure non posta sulla sommità dello stesso, copriva metà del sottostante edificio, cioè tutti i sette piani sottostanti.
Il quesito
Il riparto delle spese di cui all’art. 1126 c.c. trova applicazione anche in relazione di una terrazza a livello incassata non alla sommità del caseggiato che copre metà del sottostante edificio?
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La decisione
La Cassazione ha dato ragione alla condomina
Secondo i giudici supremi perché si abbia una terrazza a livello, equiparata al lastrico solare anche ai fini dell’art. 1126 c.c. (e dunque perché alla sua manutenzione siano tenuti tutti i condomini cui essa funge da copertura), è sufficiente che la terrazza consista in una superficie scoperta, posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, capace di coprire la verticale di edificio sottostante e, soprattutto, idonea a dare un affaccio e ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata e del quale rappresenta una proiezione verso l’esterno; secondo la Cassazione, quindi, il criterio previsto dall’articolo 1126 riguarda anche la terrazza a livello incassata nel corpo del fabbricato che, pur non essendo alla sommità dell’intero fabbricato, copre metà dell’edificio sottostante.
Le riflessioni conclusive
È frequente che, nel corso del tempo, si verifichino infiltrazioni nei piani sottostanti a causa del deteriorarsi di parti del lastrico solare, come potrebbe accadere nel caso in cui la pavimentazione si danneggi e successivamente causi danni allo strato impermeabilizzante.
Le circostanze che possono determinare il verificarsi d’infiltrazioni possono derivare anche da problemi agli strati sottostanti allo strato impermeabilizzante; può, infatti, accadere che esso si laceri a causa di un movimento delle sottostanti strutture portanti, dovuto a cedimenti o assestamenti dell’edificio o del terreno su cui esso sorge.
In tali situazioni, è stato affermato che, poiché il lastrico solare dell’edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.
In particolare, in base ad orientamento giurisprudenziale consolidato, la responsabilità concorrente del condominio con il proprietario o usuario esclusivo di un lastrico solare o di una terrazza a livello, per i danni da infiltrazione nell’appartamento sottostante, in base ai criteri di cui all’art. 1126 c.c., suppone che il lastrico o la terrazza indipendentemente dalla sua proprietà o dal suo uso esclusivo, per i suoi connotati strutturali e funzionali, svolga funzione di copertura del fabbricato, ovvero di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari (Cass. civ., sez. un., 10/05/2016, n. 9449). Del resto è lo stesso dato letterale dell’art. 1126 c.c., a stabilire che il criterio cardine, per la ripartizione delle spese è costituito dall’utilità e dal vantaggio tratto dai proprietari degli immobili cui il lastrico solare serve in quanto funge da copertura. Tali principi riguardano anche – come precisa la sentenza in commento – la terrazza che, incassata nel corpo nel febbricato, seppure non posta sulla sommità dello stesso, copre metà del sottostante edificio. Al contrario non è configurabile una responsabilità risarcitoria concorrente del condominio, da quantificare secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 c.c., quando siamo di fronte ad un balcone aggettante che non svolge la funzione di copertura e protezione dell’edificio.
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