Installazione condizionatore su bene comune: necessaria l’autorizzazione?

Chi intende installare il condizionatore su bene comune deve farsi autorizzare? Risponde la Corte di Cassazione.

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1. La vicenda

La vicenda prendeva l’avvio quando un condomino, titolare di una ditta installatrice di condizionatori impugnava quattro delibere che avevano in dettaglio negato all’attore l’autorizzazione a installare quattro condizionatori nella zona del cortile comune, ordinandogli la rimozione degli apparecchi (già installati senza autorizzazione); l’attore impugnava anche la decisione che aveva disposto l’obbligo di richiedere l’autorizzazione per l’installazione di condizionatori al servizio di locali commerciali (o industriali) e quella che aveva dato mandato all’amministratore per le relative diffide. In subordine chiedeva l’accertamento del suo diritto a mantenere i condizionatori nella collocazione attuale. Il Tribunale dava torto all’attore e compensava le spese. La Corte di Appello confermava la decisione di primo grado. Il soccombente ricorreva in cassazione, denunciando che la Corte di Appello aveva disconosciuto il suo diritto di servirsi delle cose comuni (il cortile e i muri perimetrali) per installare i condizionatori. Inoltre sosteneva che tale operazione non alterava la destinazione e non impediva agli altri condomini di fare parimenti uso secondo il loro diritto; il ricorrente sosteneva poi che la delibera non aveva motivato il diniego (ad esempio allegando la pericolosità); inoltre rilevava la disparità di trattamento rispetto ad altri condomini (specialmente una banca, in quanto esercizio commerciale) che avevano in precedenza installato condizionatori, deducendo la violazione degli artt. 1102, 1118 co. 1 c.c.; in ogni caso il titolare della ditta negava l’esistenza (allegata solo in appello) di una delibera anteriore a quella impugnata, volta a disporre l’obbligo di richiedere l’autorizzazione assembleare per l’installazione in questione.
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2. Installazione condizionatore su bene comune: la soluzione

La Cassazione ha dato ragione alla ditta ricorrente. In primo luogo i giudici supremi hanno confermato l’inesistenza di una delibera, precedente a quella impugnata, che abbia previsto l’obbligo di una preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale per l’installazione dei condizionatori d’aria, peraltro necessaria per il solo titolare dei locali commerciali. Come ha osservato la Suprema Corte la circostanza dedotta dal ricorrente è stata confermata dalla difesa del condominio da cui è emerso palese che il vincolo era stato posto proprio dalla delibera impugnata, per cui la stessa al più avrebbe dovuto essere rispettato per le installazioni realizzate in epoca successiva. Nel merito i giudici supremi hanno notato che la Corte distrettuale non è scesa all’analisi degli aspetti tecnici della installazione, quali un apprezzabile deterioramento del decoro architettonico o una significativa menomazione del godimento e dell’uso del bene comune, omettendo anche di valutare che il vincolo alle installazioni sopra detto è stato introdotto solo successivamente a quelle effettuate dalla ditta ricorrente.

3. Le riflessioni conclusive

L’installazione, sulle parti comuni, di un impianto per il condizionamento d’aria a servizio di una unità immobiliare, che non presupponga la modificazione di tali parti, può essere compiuta dal singolo condomino per conto proprio, in via di principio senza richiedere al condominio alcuna autorizzazione (che tutt’al più potrebbe significare l’inesistenza o l’esistenza di un interesse di altri condomini a fare uso delle cose comuni in modo pari a quello del condomino determinatosi all’installazione).
Se un condomino, però, occupa una rilevante porzione del muro perimetrale con un motore di un condizionatore di dimensioni mastodontiche, impedendo, così, al vicino ogni possibilità di utilizzare ugualmente la facciata (per installare un altro condizionatore, una targa, una tubazione, ecc.), l’amministratore di condominio, quale tutore delle parti comuni, ma anche il singolo condomino danneggiato, possono rivolgersi all’Autorità giudiziaria, la quale dovrà accertare, poi, concretamente se vi è violazione dell’art.1102 c.c. Nel caso di specie non è emerso se l’installazione su parti comuni di condizionatori al servizio di un’unità immobiliare abbia determinato l’alterazione della destinazione delle cose comuni o abbia impedito ad altri condomini di farne parimenti uso (anzi ciò è anche avvenuto, in precedenza). In ogni caso se una norma del regolamento vieta espressamente l’installazione di condizionatori in facciata, il singolo condomino non può che attenersi a tale disposizione che, però, è valida solo se è contenuta in un regolamento predisposto dal costruttore del caseggiato (c.d. contrattuale) ed è stata accettata dai singoli acquirenti degli appartamenti negli atti di acquisto o se è stata deliberata dalla totalità dei condomini in sede di approvazione del regolamento assembleare.