Infatti, sul supplemento ordinario n.33/L della Gazzetta Ufficiale n.228 del 14 settembre 2020, è stata pubblicata la legge 11 settembre 2020, n.120: “Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 16 luglio 2020, n. 76, recante misure urgenti per la semplificazione e l’innovazione digitale” in vigore dal 15 settembre 2020.
L’art. 10 della nuova normativa, rubricato “Semplificazioni e altre misure in materia di edilizia”, al terzo comma introduce novità in materia di eliminazione delle barriere architettoniche.
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Manuale operativo del condominio
Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale. Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche. La tematica condominiale è solita essere analizzata con poca attenzione ma oggi è stata trattata come una vera e propria branca del diritto civile e come tale merita di essere esaminata completamente. Dalla lettura dei singoli capitoli emergono chiari i concetti e lo stile esplicativo raggiunge l’obiettivo di implementare la conoscenza individuale. L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente. Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza. L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19. Il testo risulta un vero e proprio strumento indispensabile per chi vuole o deve essere sempre aggiornato sul condominio. La formula unica dell’esposizione delle tematiche fa di quest’opera un fondamentale compagno per il “viaggio lavorativo” ed un prezioso testo formativo, necessario ad ogni livello di conoscenza. Massimo SerraCuratore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivistasul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore aconferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.
Massimo Serra (a cura di) | 2020 Maggioli Editore
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Installazione di ascensore e delibere condominiali: le novità dopo la legge 11/9/2020, n.120
Ai sensi dell’art. 2, comma 1, della L. n.13/1989, l’assemblea condominiale poteva approvare le innovazioni da attuare nell’edificio già esistente, dirette ad eliminare le barriere architettoniche, in prima o seconda convocazione, con le maggioranze previste dall’art.1136, commi 2 e 3, c.c., semplificando, così, il procedimento di formazione della volontà assembleare, al fine di permettere la decisione di modifiche, spesso complesse, con una maggioranza più facilmente raggiungibile.
In altri termini, era sufficiente la maggioranza per le decisioni “ordinarie”, al fine di consentire ai portatori di handicap un facile accesso ed uso delle strutture comuni, interne ed esterne agli stabili, mentre per l’approvazione delle altre innovazioni (dirette al miglior godimento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni) continuava ad essere necessaria la maggioranza “qualificata” di cui all’art. 1136, comma 5, c.c., cioè la maggioranza dei partecipanti al condominio ed i due terzi del valore dell’edificio.
Tuttavia, la L. n.220/2012, che ha introdotto la riforma del condominio, ha modificato in senso restrittivo l’art. 2, comma 1 della L. n.13/1989 prevedendo, per gli interventi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche, un quorum deliberativo bloccato alla maggioranza prevista dall’art.1136, comma 2 c.c. (secondo cui sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio). Si è così eliminata la maggioranza più favorevole che la stessa legge speciale aveva introdotto (quorum diversificato per le assemblee in prima e seconda convocazione, con le maggioranze di cui all’art.1136, commi 2 e 3, c.c.).
L’art. 10 della L. n. 120/20, comma 3, stabilisce che alla legge n. 13 del 1989 sono apportate le seguenti modificazioni: a) all’articolo 2, comma 1, sono aggiunti, in fine, i seguenti periodi: «Le innovazioni di cui al presente comma non sono considerate in alcun caso di carattere voluttuario ai sensi dell’articolo 1121, primo comma, del codice civile. Per la loro realizzazione resta fermo unicamente il divieto di innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, di cui al quarto comma dell’articolo 1120 del codice civile.»; b) l’articolo 8 è abrogato.
Le nuove precisazioni normative implicano che se l’assemblea delibera un’opera per rimuovere le barriere architettoniche, la decisione non potrà essere considerata come un’innovazione voluttuaria al fine di non partecipare alla spesa.
Occorre ricordare, tuttavia, che i lavori necessari sono spesso gravosi e che, nel codice civile, la disciplina delle innovazioni voluttuarie si applica anche alle innovazioni gravose.
Per rendere ancor più agevole l’esecuzione delle innovazioni in questione, dunque, sarebbe stato più utile ridurre la maggioranza necessaria per l’approvazione della relativa deliberazione assembleare, che, pure, era stata inaspettatamente elevata nel contesto della riforma del 2012.
Installazione di ascensore da parte del singolo
Come detto, la riforma del condominio per la realizzazione di opere volte al superamento delle barriere architettoniche ha deciso di elevare l’originario quorum, connesso all’assemblea in seconda convocazione (un terzo), a quello attuale (metà), rendendo più difficoltosa l’effettiva tutela della mobilità dei portatori di handicap all’interno dell’edificio, peraltro, in aperta controtendenza con le recenti decisioni della giurisprudenza, favorevoli all’applicazione del principio di solidarietà nei caseggiati.
Merita di essere ricordato, però, che il diritto va applicato non solo sulla base delle specifiche disposizioni di ciascun settore, ma anche del coordinamento con le altre disposizioni legislative e con i principi dell’ordinamento.
La disciplina giuridica sugli ascensori si dimostra, allora, meno penalizzante di quella che risulterebbe dall’applicazione della sola legge speciale (che pure era stata emanata proprio per ampliare le tutele).
Infatti, le stesse norme del codice civile consentono l’installazione di un ascensore anche da parte di un unico condomino (di un solo gruppo di condomini) senza passare attraverso l’assemblea, grazie all’articolo 1102 c.c. che consente a ciascun condomino di utilizzare e modificare le parti comuni per installare – però a sue esclusive spese – ascensori, servoscala e altri apparecchi simili nella tromba delle scale.
Tale conclusione è confermata dall’art 10 della L. n. 120/20, comma 3, secondo cui ciascun partecipante alla comunione o al condominio può realizzare, a proprie spese, ogni opera di cui agli articoli 2 della legge 9 gennaio 1989, n. 13, e 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, anche servendosi della cosa comune nel rispetto dei limiti di cui all’articolo 1102 c.c.
Il condomino avrà lo stesso potere anche per quanto riguarda gli interventi compresi nel Superbonus 110%.
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