Installazione di una pergotenda da parte del condominio: i diversi ostacoli

La pergotenda è un arredo funzionale alla migliore fruizione temporanea dello spazio esterno all’unità a cui accede, sottoponibile come tale al regime di edilizia libera, in quanto riconducibile agli interventi manutentivi liberi ai sensi dell’art. 6, comma 1, lett. e-ter) e e-quinquies), del D.P.R. n. 380/2001.
L’opera principale non è, infatti, l’intelaiatura in sé, ma la tenda; la copertura e la chiusura perimetrale che la pergotenda di norma realizza non presentano, proprio per il carattere retrattile della tenda, elementi di fissità, stabilità e permanenza; onde, in ragione dell’inesistenza di uno spazio chiuso stabilmente configurato, non può parlarsi di organismo edilizio idoneo alla creazione di nuovo volume o superficie (Tar Calabria Calabria, sez. II, 14/11/2022, n.2016; Tar Liguria, Sez. II, 23 giugno 2021, n. 571).

Per approfondimenti si consiglia: Manuale del condominio

1. Installazione di una pergotenda in condominio: limiti

Il singolo condominio che intende realizzare una pergotenda nella proprietà esclusiva deve necessariamente tener conto di eventuali divieti contenuti nel regolamento di condominio predisposto dal costruttore e di quanto disposto dall’art. 1122 c.c.
A tale proposito è necessario che il condomino informi preventivamente l’amministratore del progetto che intende realizzare, affinché questi possa, successivamente, riferirne all’assemblea. Quest’ultima, solo in caso di violazione della norma o di inosservanza di un divieto espressamente contenuto nel regolamento, può impedire l’installazione o imporre la rimozione della struttura, oltre che agire in giudizio per ottenere il risarcimento dei danni dal proprietario/contravventore. In ogni caso anche se una norma regolamentare dovesse vietare di eseguire sopraelevazioni o costruzioni sulle terrazze a livello, i proprietari di tali coperture potrebbero erigere una pergotenda; infatti l’installazione di una tale struttura in condominio – che costituisce un elemento di migliore fruizione dello spazio esterno – non costituisce sopraelevazione a norma dell’art. 1127 c.c., non realizzando nuovi volumi, né una costruzione in senso proprio (Trib. Catania 8 febbraio 2020, n. 633).

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2. Pergotenda e diritto di veduta in appiombo

L’art. 907 c.c. pone un divieto assoluto a costruire a distanza inferiore ai tre metri dalle vedute dirette aperte sulla costruzione del fondo vicino, la cui violazione si realizza in forza del semplice fatto che la costruzione venga realizzata a distanza inferiore a quella stabilita, a prescindere da ogni valutazione in concreto sulla sua idoneità o meno ad impedire o ad ostacolare l’esercizio della veduta; pertanto, quando si è acquistato il diritto multidirezionale di avere vedute sul fondo del vicino, il proprietario di questo, nell’installazione di una struttura, deve rispettare le distanze in verticale e in appiombo, secondo le disposizioni di cui all’art. 907 c.c., per consentire le vedute dirette, oblique, e in appiombo e, quindi, tenersi a distanza di tre metri sotto la soglia dell’appartamento sovrastante. Tale limite, previsto dal codice civile come distanza minima, quindi, deve essere rispettato non solo in orizzontale, ma anche in verticale, cioè tra il proprietario del piano appena sottostante e quello posto al piano di sopra che, affacciandosi dalle proprie finestre non è più in grado di vedere in appiombo. Alla luce di quanto sopra si può affermare che in un condominio, qualora una pergotenda realizzata su una porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini ostacoli la veduta dalle finestre di altra proprietà esclusiva soprastante, trova applicazione la disciplina delle distanze dalle vedute, senza che ciò trovi ostacolo nella disciplina condominiale.
In senso contrario non possano rilevare le esigenze di contemperamento con i diritti di proprietà ed alla riservatezza del vicino, avendo operato già l’art. 907 c.c. il bilanciamento tra l’interesse alla medesima riservatezza ed il valore sociale espresso dal diritto di veduta, poiché luce ed aria assicurano l’igiene degli edifici e soddisfano bisogni elementari di chi li abita (Cass. civ., sez. II, 27/02/2019, n. 5732).

3. Aspetti urbanistici

La pergotenda è qualificabile come mero arredo esterno quando è di modeste dimensioni, non modifica la destinazione d’uso degli spazi esterni ed è facilmente ed immediatamente rimovibile, con la conseguenza che la sua installazione si va ad inscrivere all’interno della categoria delle attività di edilizia libera e non necessita quindi di alcun permesso (C.d.S 22 agosto 2018, n. 5008; C.d.S. 25 gennaio 2017, n. 306). Quanto sopra vale anche se la pergotenda non è costituita solamente dalla struttura portante e dalla tenda (apribile elettricamente), ma anche da sottili elementi verticali  in vetro (VEPA) posti sui lati della struttura, che scorrono su binari direttamente collegati alla stessa e che sono ripiegabili manualmente su sé stessi tramite un sistema di “impacchettamento (Tar Emilia Romagna 25/09/2023 n. 256); tale considerazione è condivisibile se si tratta di antine frangivento, trasparenti non idonee a garantire alcun valore termico (cioè se non sono né impermeabili né isolanti).

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