Interventi finalizzati al recupero o al restauro delle facciate: ecco i bonus

I commi da 219 a 223, dell’art. 1, della legge 27 dicembre 2019, n. 160 – Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2020 e bilancio pluriennale per il triennio 2020-2022 – (legge di bilancio 2020), hanno istituito una decurtazione dall’imposta lorda, del c.d. Bonus facciate, pari al 90 % delle spese documentate e sostenute nell’anno d’imposta 2020, per interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti, compresi gli interventi di sola pulitura o tinteggiatura, eseguiti su edifici. Infine, in virtù del comma 39, dell’art. 1, della legge 30 dicembre 2021, n. 234 – Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2022 e bilancio pluriennale per il triennio 2022-2024 – (legge di bilancio 2022), la detrazione concerne anche i costi sostenuti fino al 31 dicembre 2022. Giova ricordare che per le spese sostenute nel 2022 la detrazione compete nella misura del 60 %.

    Indice

1. Chi può usufruire della detrazione?
2. Quali sono gli interventi disciplinati dal legislatore?
3. Quali sono i limiti di detraibilità?
4. È possibile cumulare diverse detrazioni?
5. Quali sono gli adempimenti e la documentazione necessaria per fruire dell’agevolazione?
6. Modalità alternative alla fruizione diretta della detrazione: cessione del credito o contributo sotto forma di sconto

1. Chi può usufruire della detrazione?

Possono beneficiare della detrazione tutti i contribuenti residenti e non residenti, indipendentemente dalla tipologia di reddito di cui essi siano titolari, che sorreggono i costi per la realizzazione degli interventi agevolati e che possiedono a qualsiasi titolo l’immobile soggetto ad intervento.

Possono usufruire dell’agevolazione: 1) le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni; 2) gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale; 3) le società semplici; 4) le associazioni tra professionisti; 5) i contribuenti che conseguono reddito d’impresa (persone fisiche, società di persone, società di capitali). Per usufruire dell’agevolazione, i destinatari devono possedere o detenere l’immobile oggetto dei lavori in base a un titolo idoneo. La data di inizio dei lavori deve risultare dai titoli abilitativi, ove previsti, o da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà. Nello specifico, i contribuenti interessati devono: 1) possedere l’immobile in qualità di proprietario, nudo proprietario o titolare di altro diritto reale di godimento sull’immobile (usufrutto, uso, abitazione o superficie); 2) detenere l’immobile sulla base di un contratto di locazione o di comodato, regolarmente registrato, ed essere in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del  proprietario.

Si evidenzia che il bonus in scrutinio non spetta, per converso, a chi è sprovvisto di un titolo di detenzione dell’immobile regolarmente registrato al momento dell’inizio dei lavori o al momento di sostenimento delle spese, se antecedente, anche se provvede alla successiva regolarizzazione.

Inoltre, sono ammessi a giovare della detrazione, purché sostengano le spese per la realizzazione degli interventi, anche: 1) i familiari conviventi con il possessore o detentore dell’immobile (coniuge, componente dell’unione civile, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado); 2) i conviventi di fatto, secondo la definizione data dalla legge 20 maggio 2016, n. 76 – Regolamentazione delle unioni civili tra persone dello stesso sesso e disciplina delle convivenze -. La detrazione non spetta al familiare del possessore o del detentore dell’immobile quando gli interventi sono effettuati su immobili che non sono a disposizione ad esempio in quanto locati o concessi in comodato. Qualora venga stipulato e registrato un contratto preliminare di vendita, l’acquirente ha diritto all’agevolazione qualora sia stato immesso nel possesso dell’immobile.  

2. Quali sono gli interventi disciplinati dal legislatore?

Il c.d. “Bonus facciate” compete per i costi sostenuti inerenti a lavori diretti al recupero o restauro della facciata esterna, realizzati su: “edifici esistenti”, parti di edifici esistenti o su unità immobiliari esistenti di qualsiasi categoria catastale, compresi quelli strumentali all’attività d’impresa, arte o professione, ubicati in zona A o B ai sensi del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai regolamenti edilizi comunali”. Per converso, non è usufruibile per i lavori realizzati durante la fase di costruzione dell’immobile o compiuti per mezzo di demolizione e ricostruzione.

Secondo quanto stabilito dall’art. 2 del D.M. n. 1444 del 1968, sono classificate “zone territoriali omogenee: A. le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestano carattere storico, 70 artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi; B. le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A): si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5 per cento (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore ad 1,5 m3/m2”.

“Restano escluse dal Bonus facciate le spese sostenute per interventi effettuati su edifici ubicati, ad esempio, in zona C, o assimilate, vale a dire le parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi, che risultino inedificate o nelle quali la edificazione preesistente non raggiunga i limiti di superficie e densità di cui alla precedente lettera B o in zona D, o assimilate, vale a dire le parti del territorio destinate a nuovi insediamenti per impianti industriali o ad essi assimilati”.

L’assimilazione alle summenzionate zone A o B della zona territoriale nella quale ricade l’edificio soggetto all’intervento deve derivare dalle certificazioni urbanistiche concesse dagli enti preposti, non essendo sufficiente una certificazione di un architetto o di un ingegnere iscritti ai relativi ordini professionali. Deve trattarsi di interventi finalizzati “al recupero o restauro della facciata esterna” e compiuti unicamente “sulle strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi”.

Nello specifico, la detrazione spetta per: – gli interventi di sola pulitura o tinteggiatura esterna sulle strutture opache verticali della facciata. Si può trattare, ad esempio, degli interventi: – di rinnovo degli elementi costitutivi della facciata esterna dell’edificio (Circolare 14.02.2020 n. 2/E, paragrafo 2); – di trattamento dei ferri dell’armatura della facciata del fabbricato in condominio; – riconducibili al decoro urbano, quali quelli riferiti a grondaie, pluviali, parapetti, cornicioni e sistemazione di tutte le parti impiantistiche che insistono sulla parte opaca della facciata (Circolare 14.02.2020 n. 2/E, paragrafo 2). Si può trattare, ad esempio, degli interventi di: – consolidamento, ripristino, miglioramento delle caratteristiche termiche, anche in assenza dell’impianto di riscaldamento (Circolare 14.02.2020 n. 2/E, paragrafo 2); – isolamento “a cappotto” sull’involucro esterno dell’edificio; – isolamento dello “sporto di gronda”, compresi i lavori accessori, quali lo spostamento dei pluviali, la sostituzione dei davanzali e la sistemazione di alcune prese e punti luce esterni, lo smontaggio e rimontaggio delle tende solari ovvero la sostituzione delle stesse; – installazione e posa in opera di un sistema di facciate ventilate; – gli interventi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura, su balconi, ornamenti o fregi. Si può trattare, ad esempio, degli interventi di: – consolidamento, ripristino o rinnovo degli elementi costitutivi degli stessi (Circolare 14.02.2020 n. 2/E, paragrafo 2); – rimozione, impermeabilizzazione e rifacimento della pavimentazione del balcone, rimozione e riparazione delle parti ammalorate dei sotto-balconi e dei frontalini e successiva tinteggiatura; – rifacimento del parapetto in muratura e verniciatura della ringhiera in metallo del balcone; – ritinteggiatura delle intelaiature metalliche che sostengono i pannelli di vetro perimetrali del balcone, nonché sostituzione dei predetti pannelli di vetro che costituiscono le pareti perimetrali del balcone.

Trattandosi di interventi realizzati esclusivamente sulle “strutture opache della facciata”, che sono inevitabilmente verticali, il Bonus facciate non si applica agli interventi effettuati: – sulle strutture opache orizzontali o inclinate dell’involucro edilizio quali, ad esempio, coperture (lastrici solari, tetti) e pavimenti.

Il c.d. “Bonus facciate” è previsto per gli interventi realizzati: 1) sulle facciate laterali di un edificio, se le stesse sono almeno parzialmente visibili dalla strada pubblica o da suolo ad uso pubblico; 2) su due pareti laterali di un edificio, visibili dalla strada pubblica, e su quella posteriore dell’edificio, costituente lato del perimetro esterno dell’edificio, a condizione che la parte del perimetro esterno dell’edificio, oggetto dell’intervento, sia visibile anche parzialmente dalla strada pubblica; 3) sulla facciata interna dell’edificio, se la stessa è parzialmente visibile dalla strada pubblica o da suolo ad uso pubblico; 4) sulla facciata visibile dal chiostro, che risulti di uso pubblico, sulla base di un’apposita convenzione con l’Amministrazione comunale; 5) sulla facciata di un edificio situato in prossimità della costa che risulta visibile “solo dal mare” e non anche da vie, strade o suoli pubblici.

Pertanto, il c.d. “Bonus facciate” non spetta per tutti quei lavori  compiuti sulle facciate interne dell’edificio, se non visibili dalla strada pubblica o da suolo ad uso pubblico. Quindi, ad esempio, il suddetto bonus facciate non riguarda gli interventi compiuti sull’esterno di un immobile che si trova al termine di una strada privata, circondato da uno spazio interno, ovvero in una posizione di dubbia visibilità dalla strada pubblica o dal suolo pubblico.

La detrazione de qua è prevista anche per i costi affrontati per l’acquisto dei materiali la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse, comunque necessarie sulla base della tipologia dell’intervento (si pensi, all’effettuazione di perizie e sopralluoghi, il rilascio dell’attestato di prestazione energetica (c.d. APE) ovvero le spese per la direzione lavori e il coordinamento per la sicurezza). Ed ancora, sono assorbite dalla detrazione anche i costi inerenti l’installazione di ponteggi, lo smaltimento dei materiali rimossi per eseguire i lavori.

3. Quali sono i limiti di detraibilità?

La normativa disciplina dal legislatore non prevede né massimo limite di detrazione, né un massimo limite di spesa ammissibile. La detrazione è corrisposta nella misura del 90% e viene computata sull’intero ammontare della spessa affrontata negli anni d’imposta 2020 e 2021. Nell’ottica di arginare le tante frodi che hanno attanagliato i bonus in scrutinio gli organi competenti si riversano, sempre, di controllare nonché di verificare il rapporto sussistente tra il costo delle spese affrontate e che sono oggetto di detrazione e il valore delle relative opere eseguite. La detrazione viene suddivisa in dieci quote annuali costanti e di pari importo nell’anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi. La detrazione dall’imposta lorda può essere fatta valere ai fini sia dell’IRPEF sia dell’IRES e si riferisce: 1) per le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni nonché gli enti non commerciali, alle spese sostenute nel 2021; 2) per le imprese individuali, le società e gli enti commerciali alle spese da imputare al periodo d’imposta in corso alla data del 31 dicembre 2021, indipendentemente dalla data di avvio delle cui i costi fanno riferimento e indipendentemente dalla data dei pagamenti. Ai fini dell’imputazione al periodo d’imposta, per i costi sostenuti in merito  ad interventi sulle parti comuni degli edifici rileva la data del bonifico effettuato dal condominio, prescindendo dalla data di versamento della rata condominiale da parte di ogni singolo condomino. Poiché si tratta di una detrazione inerente i costi, concretamente, sostenuti e rimasti a carico del beneficiario, la medesima non viene corrisposta qualora le spese siano state rimborsate e lo stesso rimborso non ha concorso all’ammontare del reddito. Nel caso di contributi ricevuti dal beneficiario questi devono essere defalcati dal totale su cui applicare la detrazione che ammonta al 90 %. L’indennizzo assicurativo ristorato come conseguenza di un evento che ha determinato un danno all’immobile (es. un incendio), non rappresentando un rimborso direttamente connesso ai costi necessari al ripristino dello stabile, non deve essere sottratto dalle spese eventualmente sostenute per l’effettuazione di interventi che danno diritto alla detrazione e che, quindi, potranno considerarsi rimaste interamente a carico dal contribuente. 

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4. È possibile cumulare diverse detrazioni?

Il beneficiario se i lavori compiuti sono riconducibili a diverse fattispecie di bonus (es. alcuni costi sono detraibili in forza del “Bonus facciate” e altri in virtù dell’Eco bonus” può usufruire di entrambe le detrazioni. Ciò deve realizzarsi a condizione che i costi siano computati disgiuntamente facendo manifesto riferimento alla normativa prevista e sempre rispettando i requisiti nonché gli adempimenti previsti dal legislatore. Laddove si tratti di opere realizzate nell’ambito di un condominio, ogni singolo condomino, per la propria quota di spesa, può scegliere la detrazione di cui avvalersi, prescindendo dalla scelta compiuta dagli altri condomini.  Il Bonus facciate, invece, non è cumulabile con l’agevolazione spettante per i costi sostenuti dai soggetti obbligati alla manutenzione, protezione o restauro delle cose vincolate. 

5. Quali sono gli adempimenti e la documentazione necessaria per fruire dell’agevolazione?

Per poter beneficiare del “Bonus facciate”, il contribuente deve pagare le spese sostenute per gli interventi mediante bonifico, bancario o postale, anche on line, dal quale risultino: la causale del versamento;  il codice fiscale del beneficiario della detrazione; il numero di partita IVA ovvero il codice fiscale del soggetto, che ha effettuato i lavori, a favore del quale il bonifico è effettuato. Possono essere adoperati i bonifici già predisposti dagli istituti bancari e postali, indicando come causale, gli estremi della, già citata, legge 27 dicembre 2019, n. 160 – Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2020 e bilancio pluriennale per il triennio 2020-2022 – (legge di bilancio 2020). Sono legittimi anche i bonifici eseguiti tramite conti aperti presso gli “istituti di pagamento”, ovverosia le imprese, diverse dalle banche, autorizzate dalla Banca d’Italia a prestare servizi di pagamento. Su tali bonifici le banche, Poste Italiane e gli istituti di pagamento autorizzati applicano una ritenuta d’acconto pari all’8 %. Vanno indicati nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi. È necessario comunicare la data di inizio dei lavori all’azienda sanitaria locale territorialmente competente, mediante raccomandata, quando obbligatoria, secondo le normative in vigore sulla sicurezza dei cantieri.

Occorre conservare la seguente documentazione relativa agli interventi realizzati: le fatture attestanti le somme concretamente sostenute; la ricevuta del bonifico mediante cui è stato effettuato il pagamento; le abilitazioni amministrative richieste dalla normativa vigente in materia edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare o, nel caso in cui la normativa edilizia non preveda alcun titolo abilitativo, una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, in cui sia indicata la data di inizio dei lavori ed attestata la circostanza che gli interventi posti in essere rientrano tra quelli agevolabili. Per gli immobili non ancora censiti occorre conservare la copia della domanda di accatastamento, le ricevute di pagamento dei tributi locali sugli immobili, laddove dovuti; la copia della delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori, per gli interventi riguardanti parti comuni di edifici residenziali e la tabella millesimale di ripartizione delle spese. La dichiarazione del proprietario di consenso all’esecuzione dei lavori, nel caso gli interventi siano effettuati dal detentore dell’immobile. Per il Bonus facciate l’amministratore rilascia, in caso di concreto pagamento delle spese da parte del singolo condomino, una certificazione delle somme corrisposte e attesta di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti dalla legge. Infine, l’amministratore deve conservare la documentazione originale, per esibirla eventualmente, in caso di richiesta, all’Agenzia delle entrate. La mancata effettuazione dei predetti adempimenti non consente la fruizione del Bonus facciate.  

6. Modalità alternative alla fruizione diretta della detrazione: cessione del credito o contributo sotto forma di sconto

Per i costi sostenuti per le opere riconducibili al Bonus facciate, i beneficiari della detrazione hanno facoltà, ai sensi dell’art. 121 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 – Misure urgenti in materia di salute, sostegno al lavoro e all’economia, nonché di politiche sociali connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19 – di scegliere in luogo dell’uso diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta (c.d. sconto in fattura); in alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari.

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