Può accadere che l’amministratore si trovi nella necessità di fare eseguire degli interventi sulle proprietà esclusive, per esempio, per riparare tubi di scarico che provochino infiltrazioni. In tal caso, l’amministratore non solo può ma deve intervenire, a evitare ulteriori pregiudizi e danni.
L’articolo è un estratto del volume: “Manuale del condominio”
1. L’urgenza di intervenire e l’intervento dell’amministratore
Se vi è urgenza di intervenire, può fare eseguire i lavori interinali e di messa in sicurezza delle parti e impianti comuni – anche di manutenzione straordinaria, ai sensi dell’art. 1135, ultimo comma, c.c. – con l’obbligo di riferirne successivamente all’assemblea. Se tali interventi di manutenzione straordinaria non sono urgenti, egli può fare eseguire i lavori nelle proprietà esclusive previa autorizzazione assembleare.
In molti regolamenti condominiali è contenuta una esplicita disciplina della materia, con norme che obbligano i condomini a consentire l’accesso dell’amministratore nelle loro proprietà. Ove non vi sia tale espressa previsione, l’obbligo del condomino di consentire l’accesso all’amministratore e agli operai deve farsi derivare dai principi generali dell’ordinamento e in particolare dall’art. 843 c.c., per il quale «il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune. Se l’accesso cagiona danno è dovuta una adeguata indennità».
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2. L’opposizione del condomino all’accesso
Ove vi sia necessità di accedere alla proprietà esclusiva e vi sia l’opposizione del condomino, l’amministratore può agire giudizialmente, sempreché sussista la necessità e l’urgenza, ai sensi dell’art. 700 c.p.c. Fermo restando che, se la riparazione di una tubazione possa farsi anche dall’esterno dell’appartamento, non sussiste alcuna necessità di accedere alla proprietà esclusiva.
Se a causa delle riparazioni, non ha potuto godere dell’appartamento – magari locato – il condomino ha diritto al risarcimento di questa ulteriore voce di danno.
Volume di origine dell’articolo
La prima parte si sofferma su alcuni principi fondamentali in materia di proprietà, di comproprietà e di diritti reali. Successivamente, viene trattato il regolamento condominiale, passando poi alla disamina delle parti, degli impianti e dei servizi comuni, con la relativa contabilizzazione e ripartizione delle spese, senza trascurare gli aspetti della contrattualistica e i riflessi fiscali della gestione condominiale.
La quinta parte è dedicata al funzionamento dell’assemblea e al ruolo, ai poteri e alle responsabilità dell’amministratore di condominio.
Il libro prende poi in esame i rapporti del condominio con i terzi e quelli tra singoli condomini, con le inevitabili controversie che ne derivano, per la soluzione delle quali vengono illustrate le tecniche di risoluzione dei conflitti, imposte per legge.
Il volume è stato altresì aggiornato con la vigente normativa in tema
Manuale del condominio
Il Manuale è una guida completa per chi intende intraprendere l’attività di amministratore di condominio e per gli amministratori professionisti, che già affrontano le complesse e molteplici questioni immobiliari e condominiali.La prima parte si sofferma su alcuni principi fondamentali in materia di proprietà, di comproprietà e di diritti reali. Successivamente, viene trattato il regolamento condominiale, passando poi alla disamina delle parti, degli impianti e dei servizi comuni, con la relativa contabilizzazione e ripartizione delle spese, senza trascurare gli aspetti della contrattualistica e i riflessi fiscali della gestione condominiale.La quinta parte è dedicata al funzionamento dell’assemblea e al ruolo, ai poteri e alle responsabilità dell’amministratore di condominio.Il libro prende poi in esame i rapporti del condominio con i terzi e quelli tra singoli condomini, con le inevitabili controversie che ne derivano, per la soluzione delle quali vengono illustrate le tecniche di risoluzione dei conflitti, imposte per legge.Il volume è stato altresì aggiornato con la vigente normativa in tema, tra gli altri, di:› assemblea telematica;› Riforma del Processo Codice di Procedura Civile e forme di risoluzione alternativa delle controversie (c.d. Riforma Cartabia – D.Lgs. 149/2022);› superbonus e bonus edilizi;› misure antincendio;› equo compenso per le professioni non organizzate in ordini e collegi (legge 49/2023);› potabilità delle acque (D.Lgs. 18/2023).Nell’apposito spazio online, è infine disponibile una raccolta di formule personalizzabili, utilissime per redigere i più importanti atti della pratica condominiale.Silvio RezzonicoÈ stato avvocato in Milano e autore di diversi libri e saggi in materia di diritto immobiliare. Ha collaborato con il Gruppo 24 Ore, con Maggioli Editore e con l’Università degli studi di Firenze. Da ultimo è stato anche docente presso l’Università degli studi telematica E-campus.Matteo RezzonicoAvvocato cassazionista e pubblicista in Milano, è autore di numerose pubblicazioni di diritto immobiliare ed edilizio. In particolare, collabora con il Gruppo 24 Ore (Norme e Tributi, Esperto risponde e Consulente immobiliare) e con Giuffrè Editore (portale condominio e locazioni). Presidente della FNA, Federazione Nazionale degli Amministratori Immobiliari e Vicepresidente della Confappi, Confederazione della Piccola Proprietà Immobiliare, per conto della quale riveste anche il ruolo di Presidente della sede provinciale di Milano e di componente della Commissione Legale Nazionale di FNA – Confappi.Luca RezzonicoAvvocato in Milano. Si occupa di diritto immobiliare ed è coautore di diverse pubblicazioni in materia.
Silvio Rezzonico | Maggioli Editore 2023
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