Invalida la limitazione della proprietà del lastrico solare del condominio

Il Tribunale di Bari con una recente sentenza (n. 4236 del 26/10/2023) ha chiarito che non è valida la delibera assembleare che limita la proprietà privata del condominio titolare del lastrico solare di copertura del caseggiato.

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1. La vicenda

Un condominio deliberava di affidare  ad una ditta i lavori di manutenzione del lastrico di proprietà esclusiva di un condomino (per eliminare le infiltrazioni negli appartamenti sottostanti), stabilendo di rateizzare il pagamento del saldo in quattro rate mensili, decorrenti dal mese di agosto 2013 (secondo gli allegati stati di riparto contestualmente approvati); i condomini costituivano correttamente il fondo speciale previsto in dette ipotesi dall’articolo 1135 c.c.  e necessario per potersi dar corso alle opere. Naturalmente il condominio deliberava i lavori di manutenzione straordinaria sopra detti, stabilendo, nel rispetto dell’articolo 1126 c.c., che un terzo della spesa sarebbe stata a carico del titolare della terrazza e due terzi a carico dei restanti condomini. La decisione assembleare, però, alla cui formazione non aveva preso parte il proprietario del lastrico, assente nell’occasione, conteneva una espressa limitazione del diritto di proprietà individuale, in quanto vietava al singolo condomino (e ai suoi inquilini)  di apporre al di sopra della nuova guaina di impermeabilizzazione, rifatta per limitare le infiltrazioni d’acqua ai piani sottostanti, ogni tipo di pavimentazione, sebbene la stessa fosse stata lasciata a vista senza che fosse ripristinato lo stato dei luoghi antecedente all’esecuzione delle opere. Il condomino, titolare esclusivo del lastrico, non condivideva detta decisione; di conseguenza non versava la propria quota di spese. Il condominio chiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo che veniva tempestivamente opposto dal condomino moroso, innanzi al Tribunale. L’opponente, in primo lugo, deduceva di non aver ricevuto gli avvisi di convocazione alle due assemblee concernenti i lavori straordinari atteso che si trovava fuori regione. Inoltre lamentava l’invalidità delle delibere per aver inciso in maniera illegittima sul suo diritto di proprietà della terrazza oggetto dei lavori.

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2. Limitazione della proprietà del lastrico solare: la soluzione

Il Tribunale ha rilevato che il titolare della terrazza non ha fornito alcuna prova in ordine all’eventuale impossibilità di venire a conoscenza dell’avviso di convocazione, né ha impugnato la relativa delibera per il dedotto vizio procedimentale nel termine di 30 giorni previso dalla legge; di conseguenza il primo motivo di opposizione relativo al denunciato profilo di invalidità/annullabilità delle delibere è risultato infondato e, quindi, rigettato. Accolto invece il secondo motivo di opposizione. Secondo il Tribunale infatti è nulla la decisione che impone al proprietario del lastrico solare il divieto di coprire in alcun modo la guaina impermeabilizzante apposta in seguito all’intervento deliberato. Del resto, ad avviso del Tribunale, nessun consenso e nessuna preventiva accettazione risulta essere stata prestata dalla opponente per l’esecuzione delle opere incidenti sul suo diritto di proprietà esclusiva, non avendo la stessa partecipato alle predette assemblee condominiali, né risultando una differente regolamentazione condominiale previamente accettata dall’opponente. Lo stesso giudice ha sottolineato che le delibere adottate nel caso di specie hanno procurato un danno alla proprietà esclusiva del condomino. Il decreto ingiuntivo è stato revocato.

3. Riflessioni conclusive

Qualora l’uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condomini, l’assemblea dei condomini, ex art. 1135 c.c., comma 1, n.4, c.c., è tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria degli stessi, ripartendosi poi le spese di riparazione o di ricostruzione, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico o della terrazza, e per i restanti due terzi a carico dei condomini cui la terrazza serva da copertura (Cass. civ., Sez. Un., 10/05/2016, n. 9449). L’obbligo dei condomini dell’edificio, cui il lastrico solare o la terrazza a livello serve di copertura, di concorrere nelle spese di ricostruzione e di manutenzione dello stesso trova fondamento non già nel diritto di proprietà sul lastrico o sulla terrazza medesimi, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilitas che la cosa da riparare o da ricostruire è destinata a dare ai singoli loro appartamenti. Da tanto consegue che sussistono anche i correlativi poteri deliberativi dell’assemblea quanto alle decisioni concernenti la riparazione, la ricostruzione e la sostituzione degli elementi strutturali del lastrico solare o della terrazza a livello, inscindibilmente connessi con la sua funzione di copertura (solaio, guaine impermeabilizzanti, etc.), senza che nessuna rilevanza rivesta la natura del diritto di uso esclusivo, ovverosia il suo carattere reale o personale, spettante a taluni condomini, i quali soltanto, in quanto fruitori delle relative utilità, debbono sostenere le spese di riparazione e manutenzione di quegli altri elementi costruttivi e manufatti (ringhiere e simili ripari) che servono non già alla copertura dell’edificio ma a soddisfare altre utilità del lastrico o di quella parte di esso di uso esclusivo (Cass. civ., sez. VI, 09/08/2017, n. 19779; Cass. civ., sez. II, 25/02/2002, n. 2726). Il potere deliberativo dell’assemblea, però, in tanto sussiste in quanto l’assemblea si mantenga all’interno e nel perimetro delle proprie attribuzioni; ove, invece, l’assemblea straripi dalle attribuzioni ad essa conferite dalla legge, la delibera avrà un oggetto giuridicamente impossibile e risulterà viziata da “difetto assoluto di attribuzioni” (e sarà perciò nulla).

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