L’onorario dell’amministratore condominiale

All’amministratore spetta un compenso per il lavoro svolto, in mancanza di decisioni in tal senso dell’assemblea venivano, fino a poco tempo fa, applicate le tariffe professionali indicate da collegi e associazioni.

Oggi le associazioni di categoria hanno dovuto rinunciare ai tariffari predisposti per loro iscritti, perché L’Autorità garante per la concorrenza e del mercato (il cosiddetto Antitrust) li ha considerati lesivi del libero mercato. Il prezzo della prestazione è quindi libero ma, naturalmente, va discusso in assemblea al momento della nomina. Molti esperti ritengono che il compenso debba essere dato per tutto il periodo del mandato anche se l’amministratore è revocato prima della sua scadenza, purché per colpa non sua.

In linea di principio, l’amministratore non ha diritto mai diritto a onorari aggiuntivi, in quanto la sua retribuzione deve ritenersi comprensiva di tutte le prestazioni inerenti il suo mandato. Salvo, naturalmente, che l’assemblea non decida diversamente (cosa che talora può essere opportuna). La Cassazione (sentenza 12 marzo 2003 n. 3596) ha inoltre chiarito che nulla in più è dovuto per la tenuta di assemblee straordinarie, per esempio quelle in cui si deliberino le opere.

Un discorso delicato resta quello di eventuali prestazioni dell’amministratore di cui può essere dubbio se rientrano o meno nel suo mandato. I casi più comuni sono tre:la compilazione dell’elenco fornitori, l’ assistenza fiscale e l’opera prestata per la detrazione del 36% sul recupero,.

 

Onorari extra dell’amministratore: compiti fiscali. L’ assistenza fiscale al condominio, nelle sue nuove vesti di sostituto d’imposta, dovrebbe,. a rigor di logica, essere un incarico che esula dalle funzioni dell’amministratore, tant’è vero che potrebbe essere anche affidato a un commercialista o a un fiscalistai. Buon senso vuole che al momento di un nuovo incarico o del rinnovo il problema venga chiarito, e che l’onorario comprenda esplicitamente l’assistenza fiscale, quando non la si voglia delegare a qualcun altro. Se il compito è demandato all’esterno, l’onere per l’amministratore diviene meno pesante (anche se c’è comunque) e il ritocco dell’onorario percentualmente inferiore.

Per la compilazione dell’elenco fornitori, da inserire nel modello 770, vale invece lo stesso discorso fatto più sotto per il 36%: incremento dell’onorario non obbligatorio ma, in certi casi, consigliabile.

 

Onorari extra dell’amministratore: detrazione del 36%. La grande maggioranza delle richieste di detrazione fiscale per le opere di recupero proviene senz’altro dai condomini, per un semplice motivo:.è più difficile che siano eseguiti lavori “in nero”. Basta infatti che un solo condomino decida di denunciare l’evasione fiscale oppure che l’amministratore condominiali si rifiuti (in fondo, non paga di tasca sua e si assume solo delle responsabilità) perché si sia costretti a chiedere regolari fatture e tutti i permessi comunali necessari. E allora, tanto vale chiedere l’agevolazione. del 36% sulle opere di recupero.

La scelta se richiedere o meno la detrazione può essere presa da una delibera dell’assemblea condominiale. A presentare la documentazione al Centro di servizi di Pescara sarà, nei palazzi dove esiste,l’amministratore stesso (obbligatorio, quando i condomini sono più di quattro) l oppure uno qualsiasi dei condomini che se ne assuma le responsabilità. Nessuna norma vieta, comunque, di delegare ai compiti burocratici un professionista esterno, tenendo conto comunque egli non potrà sottoscrivere la Comunicazione di inizio lavori a Pescara.

Ci si può chiedere: l’amministratore ha comunque l’obbligo di curare la burocrazia per il 36%? Può rifiutarsi? Se non esiste una delibera, può “dimenticarsi” chiedere la detrazione? Non ci risulta esistano sentenze a proposito. Se l’assemblea non decide diversamente c’e comunque da ritenere che l’amministratore abbia obbligo di richiedere la detrazione: infatti la comunicazione della documentazione è indispensabile per legge per poter godere degli sconti fiscali. In caso contrario i condomini ai quali sarebbe impedito l’esercizio di diritto riconosciuto dalla normativa fiscale potrebbero citarlo per danni. Quindi non è indispensabile (anche se resta consigliabile) che l’assemblea gli conferisca un apposito mandato. Da ciò deriva una conseguenza: l’amministratore non ha diritto a un onorario aggiuntivo, in quanto la sua retribuzione deve ritenersi comprensiva di tutte le prestazioni inerenti il suo mandato.

Solo se l’amministratore è autorizzato da una delibera ad ha un rilevante ruolo di coordinamento, è necessario riconoscergli un compenso extra rispetto all’onorario pattuito annualmente, che una sentenza (pretore di Perugia 6 febbraio 1998, n. 9), ha stabilito pari al 2%dell’importo dell’appalto). Ovviamente se assume anche altri compirti professionali (quello di direttore dei lavori), dovrà essergli pagata la sua prestazione, ma in questo caso si tratterà di un onorario a parte. Prudenza vuole, comunque, che l’assemblea chiarisca e, e quando vanno previsti compensi extra, meglio se al momento del conferimento dell’incarico annuale al professionista..

Dopo aver trasmesso tutta la documentazione al Centro servizi di Pescara e comunque ogni anno in tempo utile per la presentazione della dichiarazioni dei redditi in cui si richiede la detrazione, l’amministratore è tenuto a inviare copia della documentazione a tutti i condomini. Tuttavia, per evitare la consegna a ciascuno di pacchi e pacchi di fotocopie, è ben possibile che tutti questi documenti siano sostituiti da una certificazione dell’amministratore che attesti di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti (circolare Finanze n. 122/1999), ormai inclusa nelò modulodi comunicazione a Pescara. Insieme all’autocertificazione l’amministratore dovrà inviare un documento in cui sia specificata la somma di cui ciascun condomino potrà tener conto ai fini della detrazione stessa.

Infine, l’Agenzia delle Entrate ha più volte chiarito qual è il momento in cui scatta il diritto all’agevolazione: conta la data dell’apposito bonifico con cui l’amministratore ha versato il dovuto all’impresa appaltatrice, non quella in cui ciascun proprietario ha versato denaro al condominio. Per esempio, se un condomino paga l’opera nel novembre del 2006, ma il bonifico comune è fatto solo a febbraio del 2007, la detrazione competerà per il 2007 e potrà essere richiesta solo con la dichiarazione dei redditi presentata nel 2008.