La circolazione degli spazi a parcheggio in seguito alle modifiche legislative

Varie leggi sono intervenute sulla realizzazione dei parcheggi per motivi di pubblica utilità e ne hanno regolamentato l’uso da parte dei cittadini.

Si distinguono 3 tipologie di parcheggi: i “parcheggi legge Ponte”, che prendono il nome dall’omonima Legge n. 765 del 1967; i “parcheggi legge Tognoli”,  così denominati poiché questa tipologia di parcheggio è regolata dalla Legge Tognoli n. 122 del 1989 ed i “parcheggi liberi”, per i quali non è previsto alcun obbligo di legge.

Con riferimento ai “parcheggi Ponte”, l’art. 18 della L. 765/1967 prevedeva nella sua configurazione originale che nella costruzione di fabbricati e nelle aree di pertinenza dovevano essere destinati degli spazi a parcheggio in un certo rapporto che originariamente era di 1 mq² ogni 20 m³ di costruzione, per concessioni rilasciate dal settembre 1967 al 6 aprile 1989, successivamente è stato modificato dalla legge Tognoli nella misura di 1mq² ogni 10 m³, per concessioni successive al 7 aprile 1989.

La predetta legge Ponte non prevedeva una classificazione esplicita di tali parcheggi, nonostante ciò, la giurisprudenza di legittimità ha cercato di ricondurli nell’ambito di una categoria giuridica nota, presupponendo il carattere pubblicistico ed indisponibile dell’aspetto di pertinenzialità necessaria tra l’appartamento e la cosa secondaria.

Tale giurisprudenza ha fatto riferimento al concetto di servitù particolare, di parti comuni in base all’art. 317 c.c.

L’orientamento più diffuso sosteneva, invece, che si trattasse di un diritto reale d’uso ai sensi dell’art. 1021 c.c., un diritto reale opponibile ai terzi, che si opponeva quale limite superiore alla proprietà intesa come diritto assoluto in qualità di titolare della cosa principale. Tale orientamento, non condiviso dalla dottrina, era contraddittorio perché, da un lato, la giurisprudenza di legittimità ha affermato l’indisponibilità ad opera dell’autonomia privata di questo vincolo, nello stesso tempo però, in più sentenze si leggeva che, come diritto reale d’uso, il non utilizzo dello stesso per un periodo protratto per 20 anni avrebbe comportato la prescrittibilità dello stesso.

Si evidenzia la nota sentenza delle Sezioni Unite del 18 luglio 1989 n. 3363 che ha affermato 3 principi fondamentali in tema di parcheggi legge Ponte.

Il primo principio fa riferimento alla circolazione ed alla libera alienabilità dello spazio a parcheggio, nonchè ad un’altra questione non necessariamente connessa rispetto all’utilizzo del parcheggio da parte del proprietario.

Il secondo principio afferma che detto vincolo di destinazione abbia carattere pubblicistico e pertanto sia modificabile.

Il terzo principio sottolinea la necessaria utilizzazione dei parcheggi da parte dei proprietari degli appartamenti al cui servizio erano stati destinati questi spazi.

I primi due principi sono stati condivisi dal Consiglio Nazionale del Notariato, con esclusione del terzo perché, evidenziando in primis l’aspetto testuale, non vi è alcun riferimento espresso nella legge Ponte al legame tra la proprietà dell’immobile principale e la proprietà del parcheggio. Ulteriore argomento a sostegno di tale esclusione afferma che destinare questi parcheggi ai proprietari degli appartamenti facenti parte dello stesso fabbricato significherebbe svilire la ratio ispiratrice della norma innanzi ad ipotesi in cui il proprietario di un appartamento non sia fornito di autovettura, con la conseguenza che il parcheggio rimarrebbe inutilizzato. Secondo l’orientamento giurisprudenziale, un atto dispositivo del locale box auto disgiunto rispetto all’atto dispositivo dell’appartamento, avrebbe comportato la nullità del contratto, nullità non prevista testualmente da alcuna disposizione, quindi rientrerebbe nella categoria delle nullità virtuali.

Con l’art. 26 della legge del condono, Legge n. 47 del 1985,  il legislatore ha dichiarato che gli spazi a parcheggio come individuati dall’art. 18 della legge Ponte erano da considerarsi delle pertinenze ai sensi degli articoli 817 e seguenti del codice civile, con la conseguenza di ricondurre tali parcheggi alla disciplina ed agli effetti propri delle pertinenze.

 In base alla normativa civilistica, la pertinenza che è un accessorio, segue un regime giuridico particolare: la pertinenzialità è decisa dal proprietario della cosa ed è caratterizzata dal fatto che la pertinenza segue la sorte del bene principale, ma che è anche possibile disporre separatamente con determinati atti.

L’intento del legislatore del condono era proprio quello di dichiarare possibile la circolazione di questi parcheggi Ponte rispetto al bene principale.

La Cassazione, però, ha evidenziato un altro aspetto: la legge sul condono ha espresso una qualificazione giuridica dello spazio a parcheggio, ma quando avrebbe potuto abrogare la legge Ponte, non l’ha fatto, anzi richiamandola, ne ha affermato la vigenza. Ergo, si è venuto a creare un regime particolare caratterizzato da un lato dalla qualificazione giuridica come concetto di pertinenza nell’ambito civilistico, dall’altro si evidenzia l’aspetto pubblicistico, quindi questo vincolo inevitabile della destinazione a parcheggio.

In occasione della legge di semplificazione del 2005 n. 246 si è aggiunto al 1° comma dell’art. 41 sexies della legge urbanistica del 1942 un 2° comma in cui si dice che per quanto concerne i parcheggi contemplati dal 1° comma, essi non sarebbero caratterizzati da alcun vincolo di pertinenzialità né soggetti ad alcun diritto reale d’uso rispetto ai proprietari delle altre unità immobiliari facenti parte del medesimo proprietario.

È inevitabile il riferimento alla questione sollevata dalla giurisprudenza, ma ancora una volta la Cassazione, subito dopo l’entrata in vigore della legge di semplificazione, non ha perso occasione per dire che la norma in oggetto aveva soltanto una valenza per il futuro, quindi o per i fabbricati ancora da edificare o per quelli già edificati non ancora venduti, riducendo così la portata interpretativa e retroattiva.

I “parcheggi Tognoli”, sono quelli costruiti in edifici già esistenti, con le facilitazioni urbanistiche previste dell’articolo 9 della legge n. 122/1989, che sono legati a un particolare vincolo pertinenziale, vincolo che è ope legis ed indissolubile, con le singole unità abitative in condominio e non possono essere venduti separatamente da esse, come espressamente previsto nel comma 5 di detto articolo. Tale inderogabilità trova conferma nella ratio della norma che consiste  nella necessità di decongestionare le vie cittadine dal traffico automobilistico, prevedendo un numero di posti auto in proporzione al numero delle abitazioni.

La legge Tognoli, a differenza della legge Ponte, non impone la costruzione del parcheggio, ma si limita a favorirla.

Si distinguono 3 differenti tipologie: quelli ricavati al pian terreno o nel sottosuolo dell’edificio, la cui realizzazione deve essere decisa dall’assemblea dei condomini con la maggioranza degli intervenuti ed almeno con 500 millesimi, ad ogni unità immobiliare del condominio deve corrispondere almeno un posto auto, non importa se di proprietà singola o comune; quelli realizzati grazie alle integrazioni alla legge Tognoli portate dalla legge n. 127/1997, possono essere costruiti anche solo da una parte dei condomini, in aree esterne al condominio stesso, e divengono pertinenziali ai loro appartamenti e, in questo caso, non occorre l’assenso dell’assemblea condominiale, hanno comunque lo stesso vincolo di inalienabilità; infine, quelli edificati esternamente al condominio, sempre con le facilitazioni urbanistiche previste dall’articolo 9 della legge 122/89, su aree comunali o nel loro sottosuolo, su iniziativa di privati o cooperative edili, aree attribuite dai comuni con un’apposita convenzione in diritto di superficie, della durata massima di novant’anni.

La legge Tognoli, diversamente dalla legge Ponte che richiede come provvedimento amministrativo per i parcheggi la concessione edilizia, prevede  l’intervento di un provvedimento autorizzativo, autorizzazione non onerosa, che può essere rilasciata sia in deroga agli strumenti urbanistici, sia in linea con gli strumenti urbanistici, nel qual caso si può formare anche con l’iter del silenzio-assenso, decorsi 60 giorni dalla richiesta.

I parcheggi Tognoli quindi, a fronte di un regime agevolativo sia sotto il profilo economico che del rilascio del provvedimento autorizzativo, prevedevano come contrappeso un regime sanzionatorio rigoroso con una nullità testuale. Pertanto, la circolazione di un parcheggio Tognoli separatamente dal bene principale, comportava sicuramente la nullità del negozio giuridico.

Il “Decreto Semplifica-Italia”, decreto-legge n. 5 del 2012, convertito in  legge n. 35 del 2012) ha sciolto il vincolo di pertinenzialità disciplinato nell’atto di acquisto originario, pertanto è possibile alienare liberamente solo il posto auto o il box, a condizione che l’acquirente lo destini come pertinenza di un’altra unità immobiliare situata nello stesso Comune.

L’articolo  10 del decreto Monti sulle semplificazioni, sostituendo il comma 5 dell’articolo 9 della legge 24 marzo 1989, n. 122,  ha consentito, dunque, la libera cedibilità del posto auto indipendentemente dall’appartamento cui era attualmente collegato, inoltre, ha precisato che  il vincolo di invendibilità se­parata permane per i parcheggi realizzati nel sotto­suolo comunale e acquistati in diritto di superficie per un mas­simo di 90 anni.

Il decreto legge n. 69 del 2013, cosiddetto “Decreto del Fare”, convertito con la legge 9 agosto 2013, n. 98, ha introdotto un’ulteriore novità, modificando la legge Tognoli ed ampliando l’ambito di applicazione della disposizione introdotta dal Decreto Semplifica-Italia.

L’art. 30, comma 2 del Decreto del Fare precisa che il trasferimento dei parcheggi pertinenziali costruiti ai sensi della legge Tognoli può riguardare anche il solo vincolo pertinenziale, da una unità immobiliare a un’altra, sempre però all’interno della stessa città.

Ergo, da questo momento, sarà possibile scindere la proprietà del parcheggio pertinenziale dal vincolo pertinenziale stesso.

Tale legge disciplina i casi di proprietari di unità immobiliari con relativo parcheggio pertinenziale che siano, al tempo stesso, anche proprietari di un’altra unità immobiliare ubicata sempre nello stesso Comune, i quali vogliano trasferire il vincolo pertinenziale da un’unità all’altra, con la conseguenza pratica che si potrà spostare il vincolo pertinenziale senza alienare il parcheggio, trattandosi dello stesso proprietario.

Per quanto concerne, invece, i parcheggi liberi si fa riferimento ai parcheggi non imposti da normative ad hoc, che fanno parte di fabbricati edificati in esito a concessioni edilizie o licenze risalenti ad epoca antecedente al 1 settembre 1967, nonchè  quelli realizzati in edifici costruiti con licenza o concessione successiva all’1 settembre 1967, ma non ai sensi della legge Tognoli, e che sono in sovrappiù rispetto ai limiti di un metro quadrato ogni venti metri cubi (fino al 6/4/89) o dieci metri cubi (dopo questa data), sono in tutti i casi  posti auto e box commerciabili o locabili senza alcuna restrizione.

Si tratta di una categoria di parcheggi che si è venuta a creare durante la vigenza di alcuni decreti legge poi non convertiti, che hanno consentito, in una prima fase,  la libera circolazione di parcheggi Tognoli realizzati in eccedenza rispetto agli standard urbanistici, fermo restando il vincolo di destinazione a parcheggio per 30 anni, nonchè il pagamento al Comune degli oneri concessori, ed una seconda fase, invece, che ha previsto la libera circolazione di questi parcheggi a favore solo di alcune categorie di soggetti con residenza e dimora all’interno dello stesso Comune.

Prevale l’orientamento secondo cui detti parcheggi circolino liberamente e quindi siano ascrivibili nella categoria dei parcheggi liberi.