La compensazione impropria in condominio

Ai sensi dell’art. 1241 c.c. si precisa che: “Quando due persone sono obbligate l’una verso l’altra, i due debiti si estinguono per le quantità corrispondenti, secondo le norme articoli che seguono”.
Il nostro sistema normativo consente di distinguere una compensazione propria ed una compensazione c.d. impropria (anche detta atecnica o contabile). La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio

1. La compensazione propria e impropria: i principi generali

Si parla di compensazione in senso proprio quando i contrapposti crediti e debiti delle parti scaturiscono da autonomi rapporti giuridici, cioè le reciproche obbligazioni non risultano legate da nesso di sinallagmaticità.
La compensazione “impropria” o “atecnica” sussiste quando tra due soggetti i rispettivi debiti e crediti hanno origine da un unico rapporto e, diversamente dalla compensazione “propria” di cui agli artt. 1241 ss. c.c., che presuppone l’autonomia dei rapporti da cui nascono i contrapposti crediti delle parti (i quali si estinguono per quantità corrispondenti fin dal momento in cui vengono a coesistere), dà luogo a un mero accertamento di dare e avere, con elisione automatica dei rispettivi crediti fino alla reciproca concorrenza.
Questa compensazione “impropria”, pur potendo generare un risultato analogo a quello della compensazione propria, non è soggetta alla disciplina tipica – sia processuale sia sostanziale – della compensazione regolata dagli articoli 1241e ss. e il giudice può peraltro procedere all’accertamento contabile del saldo finale delle contrapposte partite senza che siano necessarie l’eccezione di parte o la domanda riconvenzionale (Cass. civ., sez. II, 14/09/2022, n. 27030; Cass. civ., sez. I, 23/03/2017, n. 7474; Cass. civ., sez. III, 25/08/2006, n. 18498). La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio

2. Quando la compensazione in condominio non è possibile: un caso recente

L’assemblea di un condominio approvava, prima, il 15 febbraio 2020, il rendiconto esercizio 2019 e relativo riparto e, poi, in data 19 agosto 2020, il preventivo 2020 e relativo riparto. Con tali delibere, mai impugnate, veniva addebitata ad un condomino a titolo di contributi condominiali la somma di € 14.191,89. Il condominio chiedeva ed otteneva nei confronti di detto condomino un decreto ingiuntivo. Un’impresa che vantava un credito di euro 14.775,00 nei confronti del condominio comunicava all’amministratore al condominio, con atto datato 19 febbraio 2020, di essere debitrice nei confronti del condomino moroso per l’importo di euro 20.000,00; di conseguenza dichiarava al condominio di considerare estinto parzialmente il proprio credito nei confronti della collettività condominiale, in misura pari alla quota dovuta dal condomino ingiunto e di essere creditore unicamente della parte di credito eccedente.
In questo caso vi sono 3 distinti rapporti obbligatori.
Il primo vede, come creditore, l’impresa e, come debitore, il condominio o, comunque, tutti i condomini; il secondo coinvolge, come creditore, il condomino moroso e, come debitore, l’impresa; infine, il terzo vede come debitore il singolo condomino moroso e come creditori gli altri condomini rappresentati dall’amministratore (o il condominio, se lo si considera autonomo ente di gestione) ed è disciplinato dall’art. 63 disp. att. c.c. In relazione a quest’ultimo rapporto non c’è alcuna reciprocità di posizioni creditorie tra il moroso e gli altri condomini, come ha evidenziato un giudice di merito, in quanto il primo non può vantare alcun credito nei confronti dei secondi. L’impresa è, infatti, estranea e terza a tale rapporto (App. Genova 19 settembre 2024, n. 1129: nel caso di specie il credito spettante all’impresa è risultato non di pronta soluzione in quanto oggetto di altro giudizio, nel quale si è reso necessaria una CTU, volta ad accertare la correttezza della prestazione eseguita dalla stessa impresa).

Potrebbero interessarti anche:

• La compensazione propria e la compensazione impropria tra analogie e difformità
• Compensazione “impropria” impossibile per il condomino che non ha contestato tempestivamente

3. Infiltrazioni e compensazione: la decisione del Tribunale di Genova

A fronte del procedimento monitorio promosso dall’amministratore condominiale, il condomino ingiunto ha proposto opposizione, eccependo l’ingiustizia di dovere pagare le quote condominiali addebitate in quanto non era stato risarcito dei danni patiti dal proprio appartamento, a seguito di infiltrazioni provenienti dal canale di gronda comune che sarebbe rimasto bucato e gocciolante per molti anni. Secondo il Tribunale di Genova, nel caso in questione emergono, senza dubbio, due partite reciproche di dare e avere che meritano di essere accertate e poste in compensazione in ragione dell’unico rapporto da cui derivano (la gestione dei beni comuni). Se è vero, infatti, che il condomino è tenuto al pagamento delle quote comuni, è altrettanto evidente che questi abbia diritto al risarcimento derivante dall’omessa custodia di un bene condominiale. Infatti il condominio, in qualità di custode delle parti comuni, risponde, ai sensi di quanto previsto dall’art. 2051 c.c., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini (Trib. Foggia 17 settembre 2024, n. 2146).