La decorrenza del termine per l’impugnazione della delibera condominiale, le cautele da osservare e le conseguenze nella procedura di mediazione

1. L’impugnazione dell’assemblea in generale

In forza dell’art. 1137 cod. civ. che disciplina l’impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea, le deliberazioni assunte dalla stessa sono obbligatorie per tutti i Condòmini. Contro di esse, qualora siano contrarie alla legge o al regolamento di condomìnio, ogni Condòmino, se assente, dissenziente o astenuto, può adire l’Autorità Giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

L’impugnazione fatta valere tempestivamente o a ridosso dello spirare dell’anzidetto termine, potrebbe avere conseguenze di non poco conto. Infatti, una sentenza del Tribunale di Milano del maggio 2018, ha determinato un effetto rilevante in quei casi in cui l’impugnazione, seppure tempestiva, non abbia altresì dato impulso all’avvio effettivo della procedura di mediazione; il tutto con importanti conseguenze in punto di superamento del termine decadenziale dell’impugnazione e sull’assolvimento della condizione di procedibilità, trattandosi la materia condominiale di materia c.d. obbligatoria, stando al dettato normativo di cui al D. Lgvo n. 28/2010.

In particolare, il Tribunale di Milano ha chiarito quali sono le conseguenze del deposito della domanda di mediazione ai fini del rispetto del termine per l’azione giudiziaria, che sempre in forza di quanto previsto dall’art. 1137 cod. civ., sospende la decadenza e impedisce che la decisione assunta dall’assemblea divenga definitiva nei casi di irregolarità idonee a farne conseguire l’annullabilità.

Annullabilità che, vale appena ricordare, è cosa differente dalla nullità, stando alla nota risalente pronuncia delle Suprema Corte a Sezioni Unite n. 4806/2005[1] e che (quest’ultima) non è soggetta a termini perentori di decadenza per poter essere accertata e dichiarata.

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2. Le conseguenze nelle procedure di mediazione secondo la sentenza n. 5971/2018

Come poco sopra accennato, la materia condominiale è vincolata al preliminare accesso alla procedura di mediazione civile e commerciale c.d. obbligatoria, affinché venga assolta la c.d. condizione di procedibilità per poter accedere all’eventuale futuro giudizio innanzi all’Autorità Giudiziaria senza incorrere in vizi che si riverbererebbero sullo stesso.

In caso di impugnazione del verbale assembleare, pertanto, il Condòmino che voglia eccepirne e far rilevare profili di annullabilità, deve avviare entro il termine anzidetto di trenta giorni la procedura di mediazione con il patrocinio di un avvocato, che depositerà idonea istanza di avvio della procedura presso l’Organismo di mediazione prescelto. Il momento in cui l’istanza viene depositata e gestita dall’Organismo di mediazione, può avere conseguenze rilevantissime.

Veniamo al caso esaminato in sentenza dal Tribunale di Milano [2]. Trattasi di atto di citazione notificato da alcuni Condòmini, comproprietari di un’unità immobiliare facenti parti di un condmìnio, i quali eccepivano la nullità o, in via subordinata, l’annullabilità di una delibera.

Il condmìnio si costituiva eccependo in via preliminare la decadenza dall’impugnazione, in quanto proposta successivamente alla scadenza del relativo termine, oltre che il merito delle domande attoree.

E’ bene osservare che gli attori avevano ricevuto il verbale dell’assemblea il 17 settembre 2015 e depositato il trentesimo giorno, 17 ottobre 2015, l’istanza di mediazione; l’Organismo, tuttavia, comunicava solo in data 3 novembre 2015 a mezzo fax e il 10 novembre 2015 a mezzo pec all’amministratore l’avvio della procedura.

Il Tribunale, per assumere una determinazione, ha preliminarmente ripercorso la giurisprudenza su quali siano le delibere assembleari nulle e annullabili, espressamente rinviando alla già citata Corte di Cassazione a Sezioni Unite dell’8 marzo 2005. Successivamente, ha osservato che:

• in forza dell’art. 5, VI comma del D. Lgvo n. 28/2010 [3], “… dal momento della comunicazione alle altre parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale. Dalla stessa data, la domanda di mediazione impedisce altresì la decadenza per una sola volta, ma se il tentativo fallisce, la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito del verbale di cui all’art. 11 presso la segreteria dell’Organismo”;
• ai sensi dell’ 8, I comma del D. Lgvo. n. 28/2010[4], “… all’atto della presentazione della domanda di mediazione, il responsabile dell’Organismo designa un mediatore e fissa un primo incontro di programmazione, in cui il mediatore verifica con le parti le possibilità di proseguire il tentativo di mediazione, non oltre trenta giorni dal deposito della domanda. La domanda e la data del primo incontro sono comunicate all’altra parte con ogni mezzo idoneo ad assicurarne la ricezione, anche a cura della parte istante”.

Posto pertanto che il citato art. 8 si limita a stabilire che la domanda deve essere comunicata con ogni mezzo idoneo ad assicurarne la ricezione e che alla predetta comunicazione deve provvedere anche parte istante, il giudice di prime cure si è occupato di verificare se al deposito dell’istanza di mediazione gli attori, tramite il loro avvocato, avessero provveduto a darne comunicazione all’amministratore. Non risultando alcuna comunicazione precedente a quelle effettuate dall’Organismo in data 3 e 10 novembre 2015, il Tribunale ha pertanto accolto l’eccezione di decadenza formulata dal convenuto, dichiarando l’impugnazione inammissibile e condannando gli attori alla rifusione delle spese di giudizio in favore del condomìnio convenuto.

3. Riflessioni

La sentenza in esame ha quindi chiarito che affinché sia rispettato il termine di decadenza di trenta giorni, non è tanto necessario tenere conto della data di deposito dell’istanza di mediazione, comunque evidentemente rilevante, quanto della data in cui l’Organismo comunica la circostanza all’amministratore. Tale condizione, ha come conseguente effetto che l’eventuale ritardo da parte dell’Organismo nel comunicare al condomìnio l’avvio della procedura di mediazione, si riverbera sulla parte istante. Il Tribunale infatti, condannando parte attrice, ha chiarito che l’avvocato degli impugnanti, avrebbe potuto e dovuto avvisare l’amministratore entro il termine di decadenza, nel caso di specie coincidente con la data di deposito dell’istanza di mediazione. Non avendo fornito prova di aver in tal senso adempiuto, il Tribunale ha accolto l’eccezione preliminare di controparte, di fatto escludendo una responsabilità dell’Organismo nel non aver provveduto a sua volta ad avvisare l’amministratore del ricevimento della domanda di mediazione il giorno stesso in cui l’ha ricevuta. Con l’ulteriore conseguenza di escludere l’ipotesi di esperibilità di una richiesta di risarcimento del danno nei confronti dell’Organismo.

E’ di tutta evidenza che il Tribunale con l’esaminanda pronuncia suggerisce all’avvocato che rappresenta parte istante di cautelativamente accertarsi presso l’Organismo che il condomìnio sia effettivamente e tempestivamente avvisato dell’impugnazione entro il termine di trenta giorni (in questo caso decorrenti dalla data di ricevimento del verbale assembleare da parte dei comproprietari) e, nell’eventualità come nel caso di specie di deposito in prossimità dell’anzidetto termine decadenziale, provvedere autonomamente con mezzi idonei (quali ad esempio, raccomandata con ricevuta di ritorno o pec). Ciò, onde poter fornire idonea ed ampia prova che l’impugnazione si sia perfezionata nei termini di legge e in ottemperanza a quanto previsto dal D. Lgvo n. 28/2010. E’ peraltro in ogni caso buona norma informarsi preventivamente presso l’Organismo selezionato se la segreteria provvederà contestualmente al ricevimento della domanda di mediazione, avendo altresì la cura di verificare se il regolamento di Organismo contiene previsioni specifiche sul punto.

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Note

• Sentenza n. 5971/2018 Tribunale Ordinario di Milano, Sezione XIII civile, pubblicata il 23 maggio 2018, n. R.G. 1763/2016;
• Sentenza n. 4806/2005 Corte di Cassazione a Sezioni Unite del 7 marzo 2005, Pres. Carbone, Est. Elefante, P.M. Iannelli (concl. parz. diff.); Cirelli e altro (Avv. Cannatelli) c. Condominio via Tor de’ Schiavi 389, Roma (Avv. Manganelli). Conferma App. Roma 19 aprile 2000;
• 5, VI comma del D. Lgvo. n. 28/2010
• 8, I comma del D. Lgvo. n. 28/2010

[1] Sentenza n. 4806/2005 Corte di Cassazione a Sezioni Unite del 7 marzo 2005, Pres. Carbone, Est. Elefante, P.M. Iannelli (concl. parz. diff.); Cirelli e altro (Avv. Cannatelli) c. Condominio via Tor de’ Schiavi 389, Roma (Avv. Manganelli). Conferma App. Roma 19 aprile 2000.

[2] Sentenza n. 5971/2018 Tribunale Ordinario di Milano, Sezione XIII civile, pubblicata il 23 maggio 2018, n. R.G. 1763/2016

[3] Art. 5, VI comma del D. Lgvo. n. 28/2010

[4] Art. 8, I comma del D. Lgvo. n. 28/2010