La delibera dell’assemblea di condominio – Scheda di Diritto

La delibera dell’assemblea di condominio rappresenta l’atto decisionale attraverso cui i condomini assumono decisioni vincolanti per la gestione e l’organizzazione del condominio. Si tratta di un elemento fondamentale per il funzionamento dell’ente condominiale, poiché regola questioni di natura ordinaria e straordinaria, in conformità alle disposizioni del Codice Civile e delle eventuali normative specifiche applicabili.

1. Base normativa

La disciplina della delibera condominiale è contenuta negli articoli 1135 e seguenti del Codice Civile, nonché nelle norme di attuazione. Inoltre, l’art. 1136 c.c. regola specificamente le maggioranze necessarie per la validità delle deliberazioni, distinguendo tra decisioni di ordinaria amministrazione e quelle di natura straordinaria.

2. Tipologie di delibera

Le delibere assembleari possono essere classificate in base all’oggetto:

• Delibere di ordinaria amministrazione: riguardano questioni di gestione corrente, come la manutenzione ordinaria delle parti comuni o la ripartizione delle spese comuni.
• Delibere di straordinaria amministrazione: concernono interventi più rilevanti, come la ristrutturazione di parti comuni o l’approvazione di opere innovative.
• Delibere relative alla gestione economica: approvazione del bilancio preventivo e consuntivo, ripartizione delle spese tra i condomini.

3. Convocazione e validità

La validità delle delibere è strettamente legata alla regolarità della convocazione dell’assemblea e al rispetto delle formalità previste dalla legge e dal regolamento condominiale:

• Convocazione: L’amministratore è responsabile della convocazione dell’assemblea. In mancanza di amministratore, la convocazione può essere effettuata da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore millesimale dell’edificio (art. 66 disp. att. c.c.).
• Ordine del giorno: Deve essere comunicato ai condomini in anticipo, specificando gli argomenti che verranno trattati.
• Quorum costitutivo e deliberativo: Per la validità delle delibere, l’assemblea deve raggiungere i quorum stabiliti dall’art. 1136 c.c., che variano in base alla natura della decisione da adottare. Ad esempio:
• Per la prima convocazione, è necessario un quorum costitutivo di almeno due terzi del valore dell’edificio e la maggioranza degli intervenuti.
• Per la seconda convocazione, è sufficiente un terzo del valore dell’edificio e la maggioranza degli intervenuti, salvo che si tratti di decisioni straordinarie o particolarmente rilevanti.

4. Impugnazione delle delibere

Le delibere assembleari possono essere impugnate dai condomini che si ritengano lesi nei propri diritti, secondo le disposizioni dell’art. 1137 c.c. e della giurisprudenza consolidata.

• Motivi di impugnazione:
• Vizi di forma: irregolarità nella convocazione, nell’ordine del giorno o nella verbalizzazione.
• Vizi di merito: decisioni contrarie alla legge, al regolamento condominiale o che ledano i diritti di uno o più condomini.
• Termini: Il condomino ha 30 giorni per proporre impugnazione. Tale termine decorre dalla data della delibera per i condomini presenti, mentre per gli assenti decorre dalla data di comunicazione della delibera stessa.

5. Efficacia e esecutività

Le delibere sono immediatamente esecutive, salvo che il giudice ne sospenda l’efficacia in caso di impugnazione. Tuttavia, alcune decisioni, come quelle che comportano spese straordinarie rilevanti, possono prevedere termini e modalità specifiche per l’esecuzione.

6. Giurisprudenza rilevante

La Corte di Cassazione ha più volte chiarito i limiti di validità delle delibere assembleari. Ad esempio, si è affermato che:

• Le delibere che incidono sui diritti individuali dei condomini, come quelle che alterano il godimento delle parti comuni, sono nulle (Cass. Civ., Sez. II, n. 4806/2005).
• Le delibere che regolano aspetti interni e di organizzazione sono annullabili se adottate in violazione di norme di legge o regolamento condominiale (Cass. Civ., Sez. Unite, n. 4806/2005).

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