La delibera che dispone la trasformazione di un giardino in parcheggio è un’innovazione che deve essere approvata con la maggioranza degli intervenuti e due terzi del valore dell’edificio

riferimenti normativi: art. 1120 c.c.;

precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 2, Sentenza n. 21342 del 29/08/2018; Cass., Sez. 6, Sentenza n. 15319 del 12/07/2011; Cass., Sez. 2, Sentenza n. 4340 del 21/02/2013; Cass., Sez. 2, Sentenza n. 15460 del 05/11/2002; App. Cagliari 14/03/19; Trib. Roma, Sez. V, 11/06/2010

La vicenda

Alcune condomine richiedevano al Tribunale l’annullamento della delibera dell’assemblea del condominio con cui era stata decisa la trasformazione a parcheggio delle aree scoperte già destinate a giardino da realizzare mediante abbattimento dei muretti e delle essenze verdi, livellamento del suolo e spostamento dei punti di illuminazione.

Secondo le attrici tale decisione era vietata o comunque assunta senza il rispetto delle maggioranze previste dalla legge per le innovazioni.

Si costituiva il Condominio per resistere alla domanda.

Il Tribunale respingeva la domanda, condannando le attrici alle spese giudiziali.

Tale decisione veniva poi confermata dalla Corte di Appello che respingeva il gravame, rilevando come il regolamento condominiale prevedesse la destinazione a parcheggio di tutte le aree scoperte comuni; di conseguenza non riteneva vi fosse alcuna innovazione nelle delibere contestate, che riteneva pienamente legittime.

La questione è stata sottoposta all’attenzione della Cassazione.

La questione

La delibera che dispone la trasformazione di un giardino in parcheggio da realizzare mediante abbattimento dei muretti e delle essenze verdi, livellamento del suolo e spostamento dei punti di illuminazione è un’innovazione che per essere valida deve essere approvata con la maggioranza degli intervenuti e due terzi del valore dell’edificio?

La soluzione

La Cassazione non condivide le motivazioni della Corte d’Appello.

I giudici supremi infatti sottolineano che costituisce innovazione qualsiasi intervento modificativo eseguito sulle parti comuni di un edificio o su impianti o cose comuni che ne alteri l’entità materiale operandone la trasformazione, ovvero ne modifichi la destinazione di fatto, nel senso che detti beni, a seguito delle opere eseguite su di essi, presentino caratteristiche oggettive, abbiano una consistenza materiale o comunque siano utilizzati per fini diversi da quelli precedenti all’intervento.

Secondo la Cassazione sulla base del principio sopra espresso si deve affermare che la trasformazione del giardino comune, realizzata mediante abbattimento dei muretti e delle essenze verdi, livellamento del suolo e spostamento dei punti di illuminazione, in funzione della nuova destinazione dell’area a parcheggio, costituisce innovazione, che come tale dev’essere assoggettata al regime previsto dall’art. 1120 c.c.

Dette opere non costituiscono semplici modifiche alla cosa comune finalizzate a sopperire alla sua eventuale insufficienza strutturale ovvero a migliorarne l’utilizzazione da parte dei condomini, bensì vere e proprie innovazioni, in quanto mediante le stesse viene ad essere modificata la concreta destinazione della cosa.

Le riflessioni conclusive

Bisogna considerare che, la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all’entità e qualità dell’incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per innovazione in senso tecnico-giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modifica della parte comune, ma solamente quella modifica materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto” (Cass. civ., sez. II, 05/11/2002, n. 15460; Cass. civ., sez. II, 23/10/1999, n. 11936).

Di conseguenza la delibera che dispone la trasformazione di un giardino in parcheggio da realizzare mediante abbattimento dei muretti e delle essenze verdi, livellamento del suolo e spostamento dei punti di illuminazione è un’innovazione che per essere valida deve essere approvata con la maggioranza degli intervenuti e due terzi del valore dell’edificio.

E’ importante considerare che anche la delibera assembleare di destinazione a parcheggio di un’area di giardino condominiale, interessata solo in piccola parte da alberi di alto fusto di ridotta estensione rispetto alla superficie complessiva, è un’innovazione consentita dall’art. 1120 c.c., non comportando tale destinazione alcun apprezzabile deterioramento del decoro architettonico, nè alcuna significativa menomazione del godimento e dell’uso del bene comune, ed anzi, da essa derivando una valorizzazione economica di ciascuna unità abitativa e una maggiore utilità per i condomini Cass. civ., sez. II, 29/08/2018, n. 21342; Cass. civ., sez. VI, 12/07/2011, n. 15319).

Quando ci sono alberi da abbattere però parte della giurisprudenza sembra richiedere il consenso di tutti i condomini, nessuno escluso.

Al riguardo, si legge in una pronuncia della Corte d’Appello di Roma, che l’abbattimento di alberi, comportando la distruzione di un bene comune, deve considerarsi un’innovazione vietata ai sensi dell’art. 1121 c.c. e, in quanto tale, richiede l’unanime consenso di tutti i partecipanti al condominio; né può ritenersi che la delibera di approvazione, a maggioranza, della spesa relativa all’abbattimento, possa costituire valida ratifica dell’opera fatta eseguire di propria iniziativa dall’amministratore» (App. Roma 6 febbraio 2008 n. 478).

Del resto si è anche affermato che i danni conseguenti al taglio degli alberi ad alto fusto – seppure presenti in un giardino condominiale – appaiono ‘irreversibili’ non solo per i condomini ma per tutti i cittadini (Cass. pen., sez. IV, 20/06/2005, n. 24396).

Più recentemente si è ribadito che gli alberi di alto fusto collocati nel cortile condominiale risultano bene comune con la conseguenza che la decisione relativa al loro abbattimento per realizzare parcheggi in quanto comporta la distruzione di un bene comune, deve essere adottata all’unanimità, e non a semplice maggioranza (App. Cagliari 14/03/19).

Del resto la Corte di Cassazione ha particolarmente valorizzato la presenza e l’importanza degli alberi nei cortili condominiali non solo sotto il profilo estetico architettonico, ma anche in relazione alla qualità della vita degli abitanti del condominio (Cass. civ., sez. II, 18/04/1994, n. 3666), salvo ovviamente che il taglio degli  alberi non sia imposto da ragioni di sicurezza e di salvaguardia di staticità degli edifici,

Ciò chiarito si deve considerare che non è possibile parlare di innovazione in senso tecnico-giuridico per gli interventi di ristrutturazione o miglioria che mirino alla conservazione della precedente destinazione concreta della parte condominiale sulla quale esso incide.

Così non ha ad oggetto un’innovazione, e non richiede, pertanto, l’approvazione con un numero di voti che rappresenti i due terzi del valore dell’edificio, la deliberazione dell’assemblea con cui sia disposta l’apposizione di cancelli all’ingresso dell’area condominiale, al fine di disciplinare il transito pedonale e veicolare ed impedire l’ingresso indiscriminato di estranei, attenendo essa all’uso ed alla regolamentazione della cosa comune, senza alterarne la funzione o la destinazione, né sopprimere o limitare la facoltà di godimento dei condomini. (Cass. civ., sez. II, 21/02/2013, n. 4340).

Allo stesso modo l’installazione di dossi rallentatori non comporta né mutamento nella struttura del tratto viario interessato, né modifica della sua destinazione, dal momento che tale installazione mira esclusivamente a garantire a tutti i condomini una maggiore sicurezza, onde assicurare un utilizzo della strada condominiale interna senza possibili pericoli connessi alla percorrenza arbitraria ad alta velocità, così da porsi nell’alveo del miglior utilizzo collettivo. L’approvazione di tale opera richiede una maggioranza semplice da parte dell’assemblea (Trib. Roma, Sez. V, 11/06/2010).

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