Così si è espressa la Corte di Cassazione civile con sentenza n. 12654 del 25/06/2020.

Preliminarmente all’esame dei fatti in causa appare opportuno effettuare dei brevi cenni sulla natura giuridica del contratto preliminare.

1.   Il contratto preliminare nel codice civile

In tema di contratto preliminare, la disciplina codicistica non fornisce una definizione puntale sugli elementi essenziali che lo connotano.

Esso infatti, trovando collocazione  nella sezione IV del codice civile intitolato “ Della forma del contratto”  viene delineato solo sotto questo punto di vista.

L’art. 1351 c.c., rubricato “ Contratto preliminare”  testualmente prevede che “ il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo”  senza aggiungere ulteriori caratteristiche che possano identificarlo, il che ha visto impegnati la dottrina e la giurisprudenza nell’obiettivo di definirne più chiaramente i contorni.

Il contratto preliminare può essere dunque definito come quel contratto per mezzo del quale le parti si obbligano alla conclusione di un successivo contratto detto definitivo.

Lo stesso pertanto non può considerarsi semplicemente come un pacto de contraendo ovvero un accordo che vincola le parti solo ed esclusivamente alla prestazione del consenso per la stipula del contratto definitivo ma può invece contemplarsi come un patto dalla natura più stringente, in quanto dallo stesso sorgerebbe una vera e propria obbligazione di facere, consistente nell’obbligo della parte, di attivarsi in tutti i modi possibili per attuare non solo il trasferimento della proprietà del bene in capo al promissario ma anche per dare realizzazione e soddisfacimento agli interessi in gioco. In altri termini, il contratto preliminare è considerato un negozio destinato già a realizzare un assetto di interessi prodromico a quello che sarà compiutamente attuato con il definitivo.

La sua funzione è dunque quella di impegnare i contraenti alla futura stipula, alle condizioni e nei termini in esso convenuti, di un successivo contratto definitivo. La sua prestazione essenziale che costituisce oggetto dello stesso può essere dunque ravvisata a tutti gli effetti in quel particolare “facere”, consistente nella suddetta stipulazione la quale deve avvenire esattamente sulla base degli elementi predeterminarti in sede di preliminare.

Da tali argomentazioni possiamo dunque osservare che l’elemento distintivo tra contratto definitivo e contratto preliminare risiede nella volontà delle parti. Nel caso del contratto definitivo, essa è rivolta al trasferimento della proprietà o di un altro diritto mentre, viceversa, nel contratto preliminare tale trasferimento dipende da una futura manifestazione del consenso che le parti contraenti si obbligano a prestare. Ne deriva perciò che qualora le parti, dopo la stipula del preliminare, giungano altresì alla stipulazione del contratto definitivo, quest’ultimo costituirà l’unica fonte di diritti ed obbligazioni relativi allo specifico negozio voluto dalle parti.

In sostanza, possiamo affermare che il contratto preliminare essendo deputato soltanto ad obbligare reciprocamente le parti alla stipulazione del definitivo, verrà superato da quest’ultimo ove venga compiuto ed inoltre, la disciplina del definitivo, in riferimento alle modalità e alle condizioni di esecuzione del contratto, potrà  anche non conformarsi a quella prevista dal preliminare  senza che a tal fine sia necessario un distinto accordo novativo, salvo che le parti abbiano manifestato espressamente che essa sopravviva ed in quest’ultimo caso ne diano prova con un atto scritto posto in essere contemporaneamente alla stipula del contratto definitivo.

In tutto questo contesto, per poter valutare dunque se le parti abbiano concluso un contratto definitivo o un semplice preliminare è fondamentale ricercare l’effettiva volontà delle medesime indipendentemente dalla qualificazione giuridica che le stesse abbiano attribuito al contratto.

Sotto questo punto di vista, il requisito della forma scritta “ad substantiam” , specie in riferimento ai contratti aventi ad oggetto il trasferimento della proprietà di immobili, costituisce quindi un tassello fondamentale per comprendere la volontà intercorsa tra le parti, ed infatti, in questa fattispecie, l’atto scritto essendo un elemento necessario per la valida manifestazione della volontà produttiva degli effetti tipici del negozio, non può essere sostituta da una mera dichiarazione e ciò per due ordini di motivi: primo perché tale dichiarazione non può considerarsi come elemento integrante del contratto e secondo perché anche quando contenga il riferimento ad un contratto concluso per iscritto, la dichiarazione non può valere come prova del medesimo.

In ogni caso, ai fini della validità del contratto preliminare non è necessaria la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi essenziali del futuro contratto essendo già sufficiente l’accordo sugli elementi essenziali.

Un ulteriore profilo che merita rilievo in materia di contratto preliminare è relativo all’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto.

La norma che si pone in questo caso è l’art. 2932 c.c. che in riferimento a questo aspetto così sancisce: “Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.

Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l’ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile”. La ratio della norma è dunque quella di tutelare concretamente la parte che ha correttamente adempiuto mediante una sentenza di natura costitutiva diretta ad apportare un reale soddisfacimento dell’interesse perseguito.

In riferimento al contratto preliminare le sentenze emesse ai sensi dell’art. 2932 c.c. producono dal momento del passaggio in giudicato gli effetti del negozio comportando, nel caso di vendita, il trasferimento della proprietà del bene e correlativamente l’obbligo dell’acquirente di versare il prezzo eventualmente ancora dovuto; si origina così, un rapporto di natura negoziale e sinallagmatica suscettibile di risoluzione nei casi di inadempimento che ai sensi dell’art. 1455 c.c.,  sia di non scarsa importanza avuto riguardo all’interesse dell’altra parte. [1]

Ne consegue che tale principio, trova applicazione non solo in riferimento al contratto preliminare non seguito da quello definitivo, ma il rimedio posto dall’art. 2932 c.c. trova fondamento anche in qualsiasi altra fattispecie dalla quale sorga l’obbligazione di prestare il consenso per il trasferimento o la costituzione di un diritto.

Effettuata questa disamina in tema di contratto preliminare e di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto, nei successivi paragrafi, verrà esaminato un caso posto all’attenzione della Corte di Cassazione avente ad oggetto un aspetto particolare del contratto preliminare, ovvero la sua nullità per mancanza delle dichiarazioni di conformità edilizia ed urbanistica e delle menzioni catastali.

2.   Il fatto

Il caso prospettato innanzi la Cassazione riguarda una delle innumerevoli questioni relative al contratto preliminare.

Nel 2001 il sig. Tizio conveniva davanti al Tribunale X la sig.ra Caia chiedendo di accertarsi la conclusione inter partes di un contratto preliminare di compravendita relativo ad un immobile di proprietà della convenuta.

Contestualmente, chiedeva altresì di  dichiararsi l’inadempimento della promittente venditrice e quindi di emettersi sentenza ex art. 2932 c.c., al fine di ottenere il trasferimento della proprietà di detto immobile previo accertamento dell’autenticità della sottoscrizione  apposta dalla sig.ra Caia  in calce alla dichiarazione di accettazione della proposta irrevocabile di acquisto che esso attore aveva formulato in riferimento all’immobile oggetto di causa.

La sig.ra Caia dal canto suo si costituiva chiedendo il rigetto delle domande di controparte, sostenendo che tra le parti vi fossero state solo delle trattative infruttuose stante i comportamenti equivoci del sig. Tizio.

Il Tribunale adito dichiarava l’autenticità della sottoscrizione apposta dalla convenuta  all’accettazione della proposta irrevocabile di acquisto inviata dall’attore, qualificava il contratto come contratto di vendita e, per l’effetto, dichiarava trasferita la proprietà dell’immobile oggetto di causa in favore dell’attore.

Nel corso della causa ci si è concentrati da un lato sulla possibilità di considerare la scrittura negoziale come un vero e proprio contratto preliminare meritevole di esecuzione ex art. 2932 c.c., e dall’altro sulla richiesta di pronuncia della nullità del contratto conseguente alla mancanza in atti della regolarità edilizia ed urbanistica dell’immobile e della coerenza delle caratteristiche con le planimetrie catastali.

Questi sono stati i punti salienti del contenzioso e sui quali la Corte di Cassazione si è espressa con la sentenza n. 12654 depositata il 25 giugno 2020.

3.   Gli aspetti esaminati dalla Cassazione

Quanto alla prima questione, è stato chiaramente  ribadito quanto definito dalla Corte territoriale.

La stessa  infatti affrontando la questione nel merito, la risolveva con un accertamento esplicito sulla sussistenza e sul perfezionamento del vincolo negoziale tra le parti,  argomentando che nel caso di specie l’esame oggettivo dell’atto e della volontà delle parti portava ad escludere che fossimo in presenza di una mera puntualizzazione o a delle semplici trattative.  Le parti con lo scambio di proposta di acquisto irrevocabile e accettazione della stessa non intendevano quindi obbligarsi a successive trattative ma volevano effettivamente obbligarsi al trasferimento della proprietà dell’ immobile in questione.

Pertanto, in punto di accertamento dell’intervenuta conclusione di un contratto inter partes –  si ribadiva che tra la proposta di acquisto effettuata da parte attrice e accettata da controparte, sebbene la medesima non poteva considerarsi  come contratto definitivo, immediatamente traslativo, doveva comunque qualificarsi a tutti gli effetti come contratto preliminare.

Il giudice adìto, quindi emise sentenza ex art. 2932 c.c. di trasferimento dell’immobile in favore del sig. Tizio.

Al riguardo va qui ribadito il costante indirizzo della Cassazione che, in tema di interpretazione del

contratto stabilisce che  il sindacato di legittimità non può investire il risultato interpretativo in sé, che appartiene all’ambito dei giudizi di fatto riservati al giudice di merito, ma afferisce solo alla verifica del rispetto dei canoni legali di ermeneutica e della coerenza e logicità della motivazione addotta, con conseguente inammissibilità di ogni critica alla ricostruzione della volontà negoziale operata dal giudice di merito (ex multis, sent. n. 2465/15) e quindi in sostanza, andando a determinare la formazione di un giudicato implicito sulla validità del contratto intercorso tra le parti.

Per quanto concerne invece il secondo motivo di doglianza, il dibattito sul quale si svolge il ricorso riguarda sostanzialmente la nullità del preliminare per mancanza delle dichiarazioni di conformità edilizia ed urbanistica ex L. n. 47/1985 e dpr n. 380/2001 e la mancanza delle menzioni catastali ai sensi dell’art. 29, comma 1-bis della legge n. 52/1985 introdotto con legge n. 122/2010.

In particolare, si contestava l’operato della Corte territoriale in quanto la stessa, nell’emanare una sentenza di trasferimento dell’immobile senza che, al momento della decisione, vi fosse la prova della legittimità edilizia ed urbanistica e della coerenza catastale dell’immobile sarebbe incorsa nella violazione delle norme sopra menzionate.

Ebbene, sul punto, prima di comprendere le argomentazioni della Cassazione e capire quindi come la questione sulla richiesta di nullità del preliminare avanzata dalla promittente venditrice sia stata affrontata è doveroso riportare il testo dell’art. 29 c.1-bis della legge n. 52/1985.

Questo, così statuisce :

“Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.

Da ciò discendono importanti regole da rispettare negli atti di compravendita che siano stipulati con atto pubblico o con scrittura privata autenticata.

A questo proposito, dal tenore letterale dell’articolo medesimo si può chiaramente capire quale sia la tipologia degli atti interessati ed infatti, per quel che qui interessa, la Cassazione, nel caso sottoposto al suo giudizio ha subito chiarito un elemento fondamentale ovvero:

“Il motivo va disatteso, giacché tanto le dichiarazioni relative alla conformità edilizia ed urbanistica quanto quelle relative alla coerenza catastale devono essere contenute nei contratti di trasferimento immobiliare, vale a dire negli atti produttivi di effetti reali, e non già negli atti produttivi di effetti meramente obbligatori, come i contratti preliminari”.

È evidente dunque che il preliminare non può essere dichiarato nullo sulla base dell’omessa documentazione e delle dichiarazioni in materia urbanistica-catastale.

Tuttavia, semmai un problema possa essere sollevato, dovrebbe riguardare la circostanza che il principio appena menzionato possa ritenersi valido anche quando il preliminare costituisca l’input per chiedere l’esecuzione del contratto in forma specifica ex art. 2932 c.c..

In altri termini,  proprio perché l’emissione della sentenza ai sensi dell’articolo 2932 c.c., darà luogo, a differenza del contratto preliminare, ad effetti traslativi e dovrà essere soggetta quindi a trascrizione, ci si chiede se il principio espresso dalla Suprema Corte possa trovare ugualmente riscontro.  

4.  Censura relativa alla mancanza di prova della conformità edilizia ed urbanistica e quella relativa alla mancanza di prova della coerenza catastale

A questo proposito, per quanto concerne la censura relativa alla mancanza di prova della conformità edilizia ed urbanistica, la Cassazione osserva che secondo il costante orientamento delle giurisprudenza di legittimità, in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, la sentenza di trasferimento coattivo prevista dall’art. 2932 c.c. non può essere emanata in assenza della dichiarazione – contenuta nel preliminare o successivamente prodotta in giudizio – sugli estremi della concessione edilizia, che costituisce requisito richiesto a pena di nullità del contratto traslativo dall’articolo 17 della I. n. 47 del 1985 (ora sostituito dall’art. 46 d.p.r. n. 380/2001) e dall’art. 40 della stessa legge n. 47/1985.

Da questo orientamento discende che la presenza della dichiarazione sugli estremi della concessione edilizia integra una condizione dell’azione ex art. 2932 c.c. e non un presupposto della domanda, cosicché la produzione di tale dichiarazione può intervenire anche in corso di causa purché prima della relativa decisione, sicché essa è sottratta alle preclusioni che regolano in genere la normale attività di deduzione e produzione delle parti.

In sostanza ai fini della possibilità di adottare una sentenza traslativa della proprietà di un immobile con sentenza ex art. 2932 c.c. è sufficiente che negli atti siano presenti (in quanto già contenute nel contratto preliminare o successivamente acquisite nel corso del giudizio) le dichiarazioni previste dall’articolo 17 della I. n. 47 del 1985 (ora sostituito dall’art. 46 d.p.r. n. 380/2001) o dall’art. 40 della stessa legge n. 47/1985 purché reali e riferibili all’immobile.

Nel caso di specie, la Corte territoriale aveva fatto quindi una corretta applicazione di detto principio riconoscendo valido il deposito della documentazione avvenuto in corso di causa ad opera di parte acquirente; anzi, aveva garantito a tutti gli effetti il principio sancito dalle Sezioni Unite  che con la sentenza n. 23825/09, in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita di un immobile, così prescrive : “ nel caso in cui il promittente alienante, resosi inadempiente, si rifiuti di produrre i documenti attestanti la regolarità edilizia ed urbanistica dell’immobile ovvero di rendere la dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui all’art. 40 legge 28 febbraio 1985, n. 47, deve essere consentito al promissario acquirente di provvedere a tale produzione o di rendere detta dichiarazione al fine di ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c., dovendo prevalere la tutela di quest’ultimo a fronte di un concreto interesse pubblico di lotta all’abusivismo e sussistendo di fatto la regolarità edilizia ed urbanistica dell’immobile oggetto del preliminare di compravendita”.

Per coerenza logica, ne deriva che con riferimento alle menzioni catastali operano i medesimi criteri che hanno orientato la giurisprudenza di legittimità con riguardo al tema della rilevanza delle menzioni edilizie ed urbanistiche nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre.

Possiamo quindi conclusivamente affermare che la presenza delle menzioni catastali  e cioè l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, quest’ultima sostituibile da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato , deve considerarsi, al pari della presenza delle menzioni edilizie ed urbanistiche, condizione dell’azione di adempimento in forma specifica dell’obbligo di contrarre, cosicché essa deve sussistere al momento della decisione e, per converso, la produzione di tali menzioni può intervenire anche in corso di causa ed è sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti.

5.    Ulteriore questione: l’introduzione delle menzioni catastali

Altra questione che si è posta all’attenzione della Cassazione ha riguardato la corretta interpretazione delle menzioni catastali.

In altri termini se  le menzioni richieste dall’articolo 29 comma 1 bis, della legge n. 52/1985 costituiscano un requisito di contenuto-forma della sentenza di trasferimento, oppure se la loro presenza rappresenti un fatto che debba formare oggetto dell’accertamento del giudice.

Questione di particolare rilievo, atteso che l’adozione di un’interpretazione piuttosto che un’altra può avere dei risvolti fondamentali sulla validità della sentenza medesima.

In sostanza ci si chiede se la sentenza ex art. 2932 c.c. che ometta di esaminare e di riportare le dichiarazioni e le menzioni edilizie, urbanistiche e catastali dia luogo ad una sua invalidità totale, cioè alla sua nullità.

Sul punto la Cassazione con la sentenza oggetto di questa trattazione ha affermato che il mancato riscontro, da parte del giudice investito di una domanda di adempimento del contratto in forma specifica ex art. 2932 c.c., della sussistenza della condizione dell’azione costituita dalla presenza in atti delle menzioni catastali di cui al comma 1 bis dell’articolo 29 della legge 52/1985 costituisce un error in judicando censurabile in cassazione ai sensi dell’articolo 360 n. 3 c.p.c. e non un vizio di contenuto-forma produttivo di nullità della sentenza; con la conseguenza che gli effetti di tale errore si esauriscono all’interno del processo e non producono alcuna conseguenza sul piano della idoneità della sentenza ad essere trascritta nei registri immobiliari.

Inoltre, giusto per completezza, occorre ribadire un ulteriore ed ultimo principio affermato dalla Cassazione nel giudizio in questione.

La stessa infatti per quanto riguarda l’anteriorità dell’instaurazione del presente giudizio rispetto all’entrata in vigore del comma 1bis dell’art. 29 della legge 52/1985 che, come sottolineato più volte è stato introdotto con legge n.122 del 2010, ha espressamente deciso che è sufficiente considerare, anche sulla base del costante orientamento di questa Corte (cfr. SSUU n. 23825/09; da ultimo, Cass. 16068/19), che ai fini dell’accertamento della sussistenza delle condizioni dell’azione rileva il momento della decisione e non il momento della domanda, ciò vuol dire chiaramente che come ogni contratto ad effetti reali concluso sotto la vigenza dell’art. 29 comma 1 bis, I. n. 52/1985 soggiace alle disposizioni ivi dettate, allo stesso modo, a tali disposizioni soggiace ogni sentenza traslativa di diritti reali su beni immobili emessa dopo l’entrata in vigore di tale articolo.

In definitiva, quindi, il disposto dell’articolo 29, comma 1 bis, I. n. 52/1985 si applica anche nei giudizi aventi ad oggetto l’adempimento in forma specifica di un contratto preliminare ex articolo 2932 c.c. instaurati prima della sua entrata in vigore.

6.    Conclusioni

Gli aspetti  esaminati dalla Corte di Cassazione mediante la sentenza n. 12654/2020  risultano essere particolarmente interessanti in quanto coinvolgono diversi aspetti processuali.

In particolare, viene superato ogni dubbio circa l’importanza del contratto preliminare nell’ambito della compravendita di immobili . Nel caso di specie, non vi è dubbio che è stata conferita notevole importanza a quello scambio di proposta di acquisto irrevocabile e accettazione della stessa, secondo cui, le parti non intendevano semplicemente obbligarsi ad ulteriori e successive trattative bensì volevano effettivamente obbligarsi al trasferimento della proprietà dell’immobile indicato nella proposta.

A  tutto ciò, occorre aggiungere, da un lato,  l’ulteriore importanza che al medesimo contratto è stato attribuito attraverso la previsione di una sua possibile esecuzione specifica ai sensi dell’art. 2932 c.c., e da l’altro che la sentenza ex art. 2932 c.c. che tiene luogo del contratto definitivo non concluso, non deve necessariamente riprodurre l’assetto di interessi assunto dalle parti nel contenuto del contratto preliminare.

Ne consegue che in tema di documentazione e allegazioni di natura edilizia, urbanistica e catastale, la loro possibile produzione anche nel corso del giudizio e soprattutto anche da parte del promissario acquirente, rafforza l’idea che la loro mancata previsione nel contenuto del preliminare non può determinarne la sua nullità ben potendo essere resa la dichiarazione o prodotta la regolarità della documentazione relativa alla regolarità edilizia, all’atto della stipulazione del definitivo contratto traslativo oppure in corso di giudizio e prima della pronuncia della sentenza ex art. 2932 c.c. che tiene luogo di tale contratto.

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Note

[1] Cass. Civ., sez. II, 16 gennaio 2006, n. 690.