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Avv.Sergio Guastella
La questione relativa all’individuazione del regime giuridico dei balconi riveste notevole importanza nella gestione condominiale degli edifici e, spesso, assume rilevante influenza anche nella ripartizione delle spese necessarie per la manutenzione. Al fine di consentire una corretta disamina della fattispecie in oggetto appare utile, quindi, chiarire e specificare in via preliminare il criterio generale secondo cui la problematica de qua va affrontata e risolta.
Dottrina e giurisprudenza concordemente ritengono che, in materia condominiale, il problema della ripartizione delle spese di manutenzione dei balconi deve essere risolto di volta in volta stabilendo nel concreto se le opere da eseguirsi concernono parti costituenti proiezione della proprietà individuale o elementi che, per la loro attinenza alla facciata, debbono essere considerati parti comuni dell’edificio, a norma degli artt.1117 c.c.. Nella prima tipologie rientrano tutte le opere dirette a preservare e consentire l’utilizzo della superficie praticabile del balcone mentre, viceversa, vanno ritenuti inglobati nella seconda categoria tutte le opere concernenti elementi del balcone che, prospettando all’esterno dell’edificio, hanno, perciò, inerenza con la facciata e, assieme a questa, concorrono a conferire allo stabile, attraverso l’armonia ed unità di linee e di stile, quel decoro architettonico che costituisce bene comune, economicamente valutabile e che, come tale, è autonomamente tutelabile (cfr. per tutte come assolutamente eloquente Sent.Trib.napoli 24.02.1988).
Proprio da questa distinzione funzionale delle due strutture (interna ed esterna) del balcone deriva il diverso regime di ripartizione delle spese destinate alla manutenzione. Talché le spese per la manutenzione degli elementi che riguardano l’utilizzo del singolo condomino (per es. piano di calpestio del balcone, mensole, balaustre) saranno da attribuire in via esclusiva a quest’ultimo mentre le spese per gli elementi assimilabili alla facciata saranno da suddividere tra tutti i condomini in maniera proporzionale alle singole quote di proprietà (per es.fasce marcapiano, ringhiere, fasce in aggetto, sottoterrazze dei lastrici, etc.).
Ora, in attuazione del superiore principio, la parte esterna del balcone (c.d. frontalino) è stata considerata con orientamento giurisprudenziale pressoché costante un elemento imprenscindibile della facciata dello stabile, sicché non può nutrirsi dubbio alcuno sul fatto che le relative spese per la manutenzione debbano necessariamente porsi a carico di tutti i condomini (cfr.Trib.Milano Sez.VIII, 1 febbraio 1988, n°1045, Trib.Milano Sez.VIII, 14.10.1991 n°9259; Trib.Milano Sez.VIII, 7 maggio 1992, n°5102; Trib. di Napoli, 10 novembre n°10970, Cass.18.03.1989 n°1361). Del resto, è fin troppo pacifico che i c.d. frontalini dei balconi assicurano l’estetica della facciata dello stabile tanto quanto lo stesso muro perimetrale dell’edificio con cui si integrano in un rapporto armonico ed al quale vanno assimilati per l’individuazione del regime giuridico applicabile. Non può ragionevolmente dubitarsi, pertanto, che le spese di rifacimento debbano gravare su tutti i condomini a prescindere dalla relazione funzionale del frontalino col balcone della singola unità abitativa.
Naturalmente, l’applicazione del superiore principio relativo alla ripartizione delle spese per il rifacimento dei frontalini non può spingersi tanto oltre fino a coprire anche eventuali conclamate responsabilità del singolo condomino. La legittima ripartizione pro quota della spesa per il rifacimento o la manutenzione presuppone, infatti, che i lavori da eseguirsi siano scaturiti dalla normale usura degli elementi edilizi o comunque da altra causa non specificamente imputabile ad un singolo condomino, pacifico essendo che, in caso contrario, le spese dovranno essere sopportate solo da chi con comportamento commissivo e/o omissivo ha generato (o a concorso nel generare) il danno da ripararsi.
Va infine precisato che l’argomento de quo non può ritenersi compiutamente affrontato se non si ha riguardo anche alla questione dei ponteggi necessari per l’esecuzione dei lavori.
Il costo spesso assai rilevante (ed addirittura di frequente più oneroso delle opere stesse) di noleggio, montaggio e smontaggio dei ponteggi per opere edilizie va sommato (e quindi ripartito fra i condomini) secondo i criteri con cui si ripartisce il costo delle opere da eseguirsi, sempreché la ripartizione della spesa per queste opere debba avvenire con un unico criterio (per esempio per il rifacimento dei soli frontalini). Se però il costo delle opere edilizie andasse scisso, perché le spese vanno ripartite con criteri diversi (come accade per esempio quando, rifacendosi i frontalini, occorre anche impermeabilizzare i piani di calpestio dei singoli balconi), la spesa relativa al ponteggio andrà divisa per il totale del costo delle opere edilizie per le quali il ponteggio si è reso necessario, ottenendo un coefficiente che, moltiplicato per l’importo di ciascun gruppo di spese corrispondente ad un diverso criterio di ripartizione, indicherà l’importo da aggiungere a ciascun gruppo di spese per la voce ponteggio. Sicché, a titolo di esemplificazione può riportarsi il seguente esempio.
Si ipotizzi una spesa di ponteggio che incida per 6 milioni sul costo complessivo delle opere edilizie da eseguirsi per ulteriori 30 milioni: di cui 20 milioni da porsi a carico di tutti i condomini pro quota (per es.per il rifacimento dei frontalini) e 10 milioni a carico di singoli condomini (per es. impermeabilizzazione dei piani di calpestio di alcuni balconi). In tal caso, il costo complessivo delle opere (36 milioni) verrebbe così distribuito:
– spese del ponteggio (6 milioni) diviso spesa totale delle opere (30 milioni) = 0,2 (coefficiente);
– a carico di tutti i condomini 20 milioni per spese edilizie + (20 milioni coefficiente 0,2 per il ponteggio) 4 milioni = 24 milioni in totale;
– a carico dei proprietari esclusivi dei balconi che necessitano di interventi di impermeabilizzazione 10 milioni di opere edili + (10 milioni coefficiente 0,2 per il ponteggio) 2 milioni = 12 milioni in totale;
Avv.Sergio Guastella
La questione relativa all’individuazione del regime giuridico dei balconi riveste notevole importanza nella gestione condominiale degli edifici e, spesso, assume rilevante influenza anche nella ripartizione delle spese necessarie per la manutenzione. Al fine di consentire una corretta disamina della fattispecie in oggetto appare utile, quindi, chiarire e specificare in via preliminare il criterio generale secondo cui la problematica de qua va affrontata e risolta.
Dottrina e giurisprudenza concordemente ritengono che, in materia condominiale, il problema della ripartizione delle spese di manutenzione dei balconi deve essere risolto di volta in volta stabilendo nel concreto se le opere da eseguirsi concernono parti costituenti proiezione della proprietà individuale o elementi che, per la loro attinenza alla facciata, debbono essere considerati parti comuni dell’edificio, a norma degli artt.1117 c.c.. Nella prima tipologie rientrano tutte le opere dirette a preservare e consentire l’utilizzo della superficie praticabile del balcone mentre, viceversa, vanno ritenuti inglobati nella seconda categoria tutte le opere concernenti elementi del balcone che, prospettando all’esterno dell’edificio, hanno, perciò, inerenza con la facciata e, assieme a questa, concorrono a conferire allo stabile, attraverso l’armonia ed unità di linee e di stile, quel decoro architettonico che costituisce bene comune, economicamente valutabile e che, come tale, è autonomamente tutelabile (cfr. per tutte come assolutamente eloquente Sent.Trib.napoli 24.02.1988).
Proprio da questa distinzione funzionale delle due strutture (interna ed esterna) del balcone deriva il diverso regime di ripartizione delle spese destinate alla manutenzione. Talché le spese per la manutenzione degli elementi che riguardano l’utilizzo del singolo condomino (per es. piano di calpestio del balcone, mensole, balaustre) saranno da attribuire in via esclusiva a quest’ultimo mentre le spese per gli elementi assimilabili alla facciata saranno da suddividere tra tutti i condomini in maniera proporzionale alle singole quote di proprietà (per es.fasce marcapiano, ringhiere, fasce in aggetto, sottoterrazze dei lastrici, etc.).
Ora, in attuazione del superiore principio, la parte esterna del balcone (c.d. frontalino) è stata considerata con orientamento giurisprudenziale pressoché costante un elemento imprenscindibile della facciata dello stabile, sicché non può nutrirsi dubbio alcuno sul fatto che le relative spese per la manutenzione debbano necessariamente porsi a carico di tutti i condomini (cfr.Trib.Milano Sez.VIII, 1 febbraio 1988, n°1045, Trib.Milano Sez.VIII, 14.10.1991 n°9259; Trib.Milano Sez.VIII, 7 maggio 1992, n°5102; Trib. di Napoli, 10 novembre n°10970, Cass.18.03.1989 n°1361). Del resto, è fin troppo pacifico che i c.d. frontalini dei balconi assicurano l’estetica della facciata dello stabile tanto quanto lo stesso muro perimetrale dell’edificio con cui si integrano in un rapporto armonico ed al quale vanno assimilati per l’individuazione del regime giuridico applicabile. Non può ragionevolmente dubitarsi, pertanto, che le spese di rifacimento debbano gravare su tutti i condomini a prescindere dalla relazione funzionale del frontalino col balcone della singola unità abitativa.
Naturalmente, l’applicazione del superiore principio relativo alla ripartizione delle spese per il rifacimento dei frontalini non può spingersi tanto oltre fino a coprire anche eventuali conclamate responsabilità del singolo condomino. La legittima ripartizione pro quota della spesa per il rifacimento o la manutenzione presuppone, infatti, che i lavori da eseguirsi siano scaturiti dalla normale usura degli elementi edilizi o comunque da altra causa non specificamente imputabile ad un singolo condomino, pacifico essendo che, in caso contrario, le spese dovranno essere sopportate solo da chi con comportamento commissivo e/o omissivo ha generato (o a concorso nel generare) il danno da ripararsi.
Va infine precisato che l’argomento de quo non può ritenersi compiutamente affrontato se non si ha riguardo anche alla questione dei ponteggi necessari per l’esecuzione dei lavori.
Il costo spesso assai rilevante (ed addirittura di frequente più oneroso delle opere stesse) di noleggio, montaggio e smontaggio dei ponteggi per opere edilizie va sommato (e quindi ripartito fra i condomini) secondo i criteri con cui si ripartisce il costo delle opere da eseguirsi, sempreché la ripartizione della spesa per queste opere debba avvenire con un unico criterio (per esempio per il rifacimento dei soli frontalini). Se però il costo delle opere edilizie andasse scisso, perché le spese vanno ripartite con criteri diversi (come accade per esempio quando, rifacendosi i frontalini, occorre anche impermeabilizzare i piani di calpestio dei singoli balconi), la spesa relativa al ponteggio andrà divisa per il totale del costo delle opere edilizie per le quali il ponteggio si è reso necessario, ottenendo un coefficiente che, moltiplicato per l’importo di ciascun gruppo di spese corrispondente ad un diverso criterio di ripartizione, indicherà l’importo da aggiungere a ciascun gruppo di spese per la voce ponteggio. Sicché, a titolo di esemplificazione può riportarsi il seguente esempio.
Si ipotizzi una spesa di ponteggio che incida per 6 milioni sul costo complessivo delle opere edilizie da eseguirsi per ulteriori 30 milioni: di cui 20 milioni da porsi a carico di tutti i condomini pro quota (per es.per il rifacimento dei frontalini) e 10 milioni a carico di singoli condomini (per es. impermeabilizzazione dei piani di calpestio di alcuni balconi). In tal caso, il costo complessivo delle opere (36 milioni) verrebbe così distribuito:
– spese del ponteggio (6 milioni) diviso spesa totale delle opere (30 milioni) = 0,2 (coefficiente);
– a carico di tutti i condomini 20 milioni per spese edilizie + (20 milioni coefficiente 0,2 per il ponteggio) 4 milioni = 24 milioni in totale;
– a carico dei proprietari esclusivi dei balconi che necessitano di interventi di impermeabilizzazione 10 milioni di opere edili + (10 milioni coefficiente 0,2 per il ponteggio) 2 milioni = 12 milioni in totale;
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