La sospensione dei termini in materia di delibere condominiali

Premessa

L’emergenza epidemiologica dovuta al coronavirus ha avuto una notevole ripercussione anche sui termini d’impugnazione delle delibere condominiali.

Le controversie condominiali rientrano tra quelle materie per le quali il tentativo di mediazione è obbligatorio ai sensi del D.Lgs. N. 28/2010. Pertanto, qualora s’intenda intraprendere un’azione giudiziaria attinente dette questioni è obbligatorio, a pena d’improcedibilità, esperire il tentativo di mediazione presso un organismo di mediazione.

Le controversie in materia di condominio sono disciplinate dalla legge 11.12.2012 n. 220 (entrata in vigore il 18.06.2013) e, ai sensi dell’articolo 5 c.1 del decreto legislativo 28 del 4 marzo 2010[1], si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni per l’attuazione del codice.

La domanda di mediazione in tale ipotesi deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale è situato il condominio.

Sospensione dei termini ex D.L. n. 18/2020

La normativa d’urgenza è intervenuta al fine di contrastare l’emergenza coronavirus anche nell’ambito della giustizia civile, nella quale rientra l’impugnazione delle delibere assembleari.

La materia è disciplinata ad oggi dal D.L. n. 18/2020 che prevede la sospensione dei termini sia per tutti gli atti dei procedimenti civili sia per tutte le attività della procedura di mediazione.

Si precisa che per tutti i procedimenti che non rientrino nella predetta sospensione, e per gli altri attinenti al periodo dal 16 aprile al 30 giugno, è riconosciuta la facoltà agli uffici giudiziari di assumere tutte le misure considerate idonee allo scopo di contenere gli effetti negativi dell’emergenza sanitaria da COVID-19 sullo svolgimento dell’attività giudiziaria.

Impugnazione delibere condominiali e sospensione termini mediazione

Nell’ipotesi di impugnazione di una delibera condominiale, è bene evidenziare che il tema della sospensione dei termini riguarda principalmente le delibere condominiali annullabili che sono soggette al termine di impugnazione di trenta giorni (le delibere nulle sono in generale impugnabili in ogni tempo) ed è pertanto sulle delibere annullabili che qui focalizzeremo la nostra attenzione.

In tempi “normali” la proposizione del procedimento di mediazione interrompe la decorrenza del termine per l’impugnativa della delibera innanzi al giudice e va eseguita entro i fatidici trenta giorni di cui all’art. 1137 c.c.[2], Tale termine decorrerà dal giorno stesso della delibera, per i dissenzienti e gli astenuti presenti, o dalla comunicazione della stessa per i condomini assenti.

Ciò posto, è doveroso sottolineare come le disposizioni dei vari decreti emergenziali susseguitisi in questo periodo non hanno mai menzionato esplicitamente il condominio e gli effetti della sospensione dei termini dettata dal Decreto Cura Italia per l’esercizio dell’attività giudiziaria sui termini di impugnazione delle delibere assembleari. Infatti il Decreto Legge n. 11 dell’8 marzo 2020, prorogato ed ampliato dal Decreto Legge “Cura Italia” n. 18 del 17 marzo 2020 e dal Decreto 8 aprile 2020 n.23, ha previsto il rinvio d’ufficio a data successiva, prima al 15 aprile 2020, prorogata, all’11 maggio 2020, delle udienze dei procedimenti civili e penali pendenti presso tutti gli uffici giudiziari, e la sospensione per tale periodo del decorso dei termini per il compimento di qualsiasi atto dei procedimenti civili e penali, impugnazioni comprese, ed anche per la proposizione degli atti introduttivi dei giudizi. Da ciò si evince chiaramente come nella sospensione dei termini processuali prevista dall’art. 83 comma 8, del Decreto Cura Italia n. 18/20203, siano compresi anche i procedimenti condominiali già promossi entro la data del 9 marzo.

E’ sorto, invece, il dubbio se la sospensione dei termini, dal 9 marzo all’11 maggio 2020, operi anche per l’impugnazione delle delibere assembleari annullabili adottate antecedentemente al 9 marzo. Sul punto si ritiene che, in mancanza del tentativo di mediazione obbligatoria, il periodo di sospensione disposto dal precitato art. 83 si estende e comprende anche il decorso del termine di 30 giorni, previsto dall’art. 1137 c.c., per impugnare le delibere condominiali. Tale termine, infatti, come già precisato in passato dalla giurisprudenza, è un termine di natura sostanziale ma con rilevanza processuale e, in quanto tale, soggetto alla sospensione feriale dei termini (Corte Costituzionale sent. n.49/1990).

Si deve, comunque, tener conto del fatto che, a seguito delle modifiche introdotte dal D.L. n. 69/2013 convertito nella legge n. 98 del 9/8/2013, l’impugnazione della delibera annullabile dovrà essere preceduta da un tentativo obbligatorio di mediazione che interrompe il termine di decadenza dell’azione. In tal caso, solo al termine dell’interruzione l’azione riprende a decorrere nuovamente dal deposito del verbale presso la segreteria dell’organismo di mediazione (ex art.5, comma 6, D. Lgs. n. 28 del 2010), e si propone con un atto di citazione davanti al giudice civile.

Testualmente il D. Lgs n. 28/2010 prevede che “Dal momento della comunicazione alle altre parti, … la domanda di mediazione impedisce altresì la decadenza per una sola volta, ma se il tentativo fallisce la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito del verbale… presso la segreteria dell’organismo”.

Conclusioni

Alla luce di tutto quanto sopra argomentato, si desume chiaramente che, in materia d’impugnazione delle delibere condominiali, è da ritenere che sia lo stesso termine di trenta giorni ex art. 1137 c.c. ad essere interrotto. Trattasi di termini processuali soggetti alla sospensione feriale dei termini (Corte Cost. n. 49/1990) e quindi anche alla sospensione dei termini derivanti non dalle ferie agostane ma dall’emergenza COVID-19.

Volume consigliato

Le locazioni in condominio

L’opera rappresenta uno strumento utile e pratico per gli operatori del settore immobiliare: professionisti, amministratori di condominio, property manager, che si trovino ad affrontare problematiche e casistiche sulla materia delle locazioni immobiliari di fronte alle limitazioni regolamentari del condominio e che desiderino approfondire la materia, originalmente sviluppata dall’autore in un unico contesto sistematico di norme sulla LOCAZIONE e sul CONDOMINIO, senza trascurare le questioni fiscali del settore, in tema di sconti sul canone, esenzioni, agevolazioni, come previste per legge.Il volume affronta con visione unitaria e sistematica, in unico compendio, gli istituti della locazione per esigenze abitative primarie tipiche ed atipiche (affitti brevi, locazioni turistiche, B&B, AIRBNB, Affittacamere) e secondarie, aiutando il lettore a risolvere le tematiche insorgenti tra il Condominio ed i diritti e gli obblighi del locatore e del conduttore, in considerazione della destinazione dell’unità immobiliare e dei limiti rappresentati dai divieti regolamentari, senza trascurare il contratto di PORTIERATO.Completano ed arricchiscono l’opera i numerosi ed attuali richiami giurisprudenziali di merito anche (inediti) e di legittimità, nonché gli approcci alla normativa sovranazionale in materia di diritto di proprietà (Convenzione per la Salvaguardia dei diritti dell’Uomo e delle libertà fondamentali), nonché l’appendice legislativa ed il formulario sulla contrattualistica.Saverio LuppinoAvvocato in Bologna, con esperienza trentennale nel settore del real estate, locazione, comunione e condominio; autore di numerosi articoli sulle principali riviste giuridiche e pubblicazioni monografiche in materia di locazione immobiliare e condominio. Formatore qualificato e relatore a convegni, master e seminari specialistici. Con la presente casa editrice ha recentemente pubblicato: “Dallo sfratto alla riconsegna nel processo locatizio”; “Il condomino che non paga ed il recupero del credito”; “Locazioni immobiliari: redazione ed impugnazione del contratto”, quest’ultima edita in due differenti edizioni, la seconda aggiornata del 2019.

Saverio Luppino | 2020 Maggioli Editore

22.00 €  20.90 €

Scopri di più

______________________

3 Art. 83 c.8 del decreto Decreto Cura Italia n. 18/2020: “ Per il periodo di efficacia dei provvedimenti di cui al comma 7 che precludano la presentazione della domanda giudiziale è sospesa la decorrenza dei termini di prescrizione e decadenza dei diritti che possono essere esercitati esclusivamente mediante il compimento delle attività precluse dai provvedimenti medesimi. 9.

[1] Art. 5 c.1 del decreto legislativo 28 del 4 marzo 2010[1]: “Chi intende esercitare in giudizio un’azione relativa ad una controversia in materia di condominio, diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno derivante dalla circolazione di veicoli e natanti, da responsabilita’ medica e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicita’, contratti assicurativi, bancari e finanziari, e’ tenuto preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione ai sensi del presente decreto ovvero il procedimento di conciliazione previsto dal decreto legislativo 8 ottobre 2007, n. 179, ovvero il procedimento istituito in attuazione dell’articolo 128-bis del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni, per le materie ivi regolate. L’esperimento del procedimento di mediazione e’ condizione di procedibilita’ della domanda giudiziale. L’improcedibilita’ deve essere eccepita dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata d’ufficio dal giudice, non oltre la prima udienza. Il giudice ove rilevi che la mediazione e’ gia’ iniziata, ma non si e’ conclusa, fissa la successiva udienza dopo la scadenza del termine di cui all’articolo 6. Allo stesso modo provvede quando la mediazione non e’ stata esperita, assegnando contestualmente alle parti il termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione. Il presente comma non si applica alle azioni previste dagli articoli 37, 140 e 140-bis del codice del consumo di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206, e successive modificazioni.]

[2] Art. 1137 c.c. : “ … Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio⁽²⁾ ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. …