La vendita di immobili provenienti da donazione

Donazione e vendita

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La provenienza donativa è uno spauracchio che ancora oggi costituisce una (a volte insuperabile) limitazione nella circolazione dei beni immobili. Riteniamo che spetti sempre ai consulenti delle parti (Notaio in primis) esporre prima di stipulare la donazione quali saranno le conseguenze (rischi derivanti dalla c.d. azione di restituzione), quali le difficoltà nel reperimento di finanza (stante il fatto che, all’esito di riduzione e restituzione, anche l’istituto di credito mutuante rischierebbe di perdere la garanzia reale iscritta a carico del bene) e quali le problematiche in sede di eventuale rivendita (stante il fatto che difficilmente un acquirente si esporrebbe a tali rischi). Personalmente chi scrive ritiene che sia particolarmente delicata la fase informativa prodromica e preliminare rispetto alla stessa donazione, proprio per mettere il donatario nella condizione di sapere ex ante a quali difficoltà andrà incontro mentre nel tempo probabilmente si è assistito ad un proliferare di atti di donazione sprovvisti della necessaria fase informativa ex ante, sull’altare di una fiscalità premiale.
Il problema deriva essenzialmente dagli articoli 563 e 561 del codice civile che così dispongono:

art. 563 c.c.: Se i donatari contro i quali è stata pronunziata la riduzione hanno alienato a terzi gli immobili donati e non sono trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione, il legittimario, premessa l’escussione dei beni del donatario, può chiedere ai successivi acquirenti, nel modo e nell’ordine in cui si potrebbe chiederla ai donatari medesima, la restituzione degli immobili … Il terzo acquirente può liberarsi dall’obbligo di restituire in natura le cose donate pagando l’equivalente in danaro.
art. 561 c.c.: Gli immobili restituiti in conseguenza della riduzione sono liberi da ogni peso o ipoteca di cui il … donatario può averli gravati … .
Vediamo un esempio: Tizio, vedovo, proprietario unicamente di un appartamento ad uso civile abitazione ha due figli, Caio e Mevio. Decide, tuttavia, di donare l’appartamento al solo figlio Caio. Pochi anni dopo la donazione (mentre ancora Tizio è in vita), Caio intenderebbe rivendere l’appartamento a Sempronio, il quale avrebbe tuttavia necessità di ottenere un finanziamento dalla Banca. Appare, tuttavia, evidente il rischio che correranno l’acquirente e la banca, per l’ipotesi in cui – alla morte del donante – si dovesse verificare una lesione nei diritti di riserva di Mevio, il quale avrà ben diritto di agire in riduzione e restituzione (così come la banca erogante, che abbia iscritto ipoteca sull’immobile correrà il rischio che il bene rientri nella disponibilità del legittimario pretermesso o preterito libero da iscrizioni pregiudizievoli).

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Allo stesso modo la possibilità per il legittimario di recuperare il bene anche presso i successivi acquirenti dello stesso è soggetta a determinate condizioni e limiti, ed in particolare: a) la domanda di riduzione deve essere stata proposta e trascritta entro dieci anni dall’apertura della successione; b) l’acquisto del terzo resta efficace e non più contestabile se la riduzione è presentata dopo venti anni dalla trascrizione della donazione (in tal caso resta fermo l’obbligo del donatario di compensare in denaro il legittimario leso ma, in caso di insolvenza del donatario, il legittimario non potrà più richiedere ai successivi acquirenti la restituzione dell’immobile); lo stesso limite dei venti anni è previsto per le ipoteche nel frattempo iscritte sull’immobile di provenienza donativa restando così efficaci tutte quelle ipoteche iscritte venti anni prima della presentazione dell’azione di riduzione (80); c) prima di rivolgersi al terzo acquirente per la restituzione dell’immobile a suo tempo donato, il legittimario leso (e vittorioso nell’azione di riduzione) dovrà rivolgersi al donatario e soddisfarsi sul suo patrimonio: solo nel caso di insolvenza del donatario potrà ottenere la restituzione dell’immobile; d) il terzo acquirente può liberarsi dall’obbligo di restituire l’immobile pagando al legittimario l’equivalente in denaro della lesione accertata dal giudice in sede di riduzione.

Se la donazione è anteriore alla riforma del 2005

Ovvero, sempre riprendendo l’esempio sopra formulato, quando potrà dirsi sereno l’acquisto del terzo in seno ad una donazione effettuata da Tizio a Caio nel 2000 (ovvero 5 anni prima della promulgazione della mini riforma)?
La dottrina appare oltremodo divisa sul punto: secondo una tesi, infatti, la disciplina del ventennio (trascorso il quale non sarà più possibile ottenere dai terzi acquirenti la restituzione del bene) varrebbe solo per le donazioni stipulate a far data dal 15 maggio 2005 (data di entrata in vigore della legge) sicché il ventennio decorerebbe comunque dal 15 maggio 2005, a prescindere dalla data di stipulazione della donazione, pertanto l’acquisto del terzo potrebbe ritenersi sicuro solo a partire dal 15 maggio 2025; bisogna tuttavia dare atto che la tesi maggioritaria e sposata anche dal Consiglio Nazionale del Notariato ritiene invece che la disciplina si applichi integralmente a tutte le donazioni e pertanto anche a quelle anteriori il 15 maggio 2015 (81).

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