La videosorveglianza nelle parti comuni del condominio

Videosorveglianza e condominio

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Il legislatore della riforma ha sciolto molti dubbi sul tema, anche se non tutte le problematiche risultano pienamente chiarite.
A seguito della riforma, la videosorveglianza rientra di diritto tra gli atti di gestione dei beni comuni demandati dall’art. 1135 c.c. all’esclusiva competenza dell’assemblea condominiale (Bordolli).
Art. 1135 c.c. – Attribuzioni dell’assemblea dei condomini
Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede:
1) alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione;
2) all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

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L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
L’assemblea può autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato.
L’oggetto della delibera assembleare è difatti parificato a una vera e propria innovazione, in virtù del richiamo e dell’applicazione dei quorum previsti dall’art. 1136,
comma 2, c.c.
Art. 1136 c.c. – Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni
L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti
condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117 quater, 1120, secondo comma, 1122 ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.
Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122 bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.
L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore.

Le facoltà dell’assemblea

Il legislatore ha previsto espressamente la facoltà dell’assemblea di decidere l’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni, previa delibera dell’assemblea condominiale approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio (c.d. maggioranza semplice).
Il richiamo al solo quorum deliberativo e non anche a quello costitutivo previsto, invece, dall’art. 1136, comma 1, c.c. per le assemblee di prima convocazione, che prevede la regolare costituzione delle assemblee con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio, o al quorum per le assemblee di seconda convocazione, che sarebbe incompatibile con il quorum deliberativo richiesto dall’art. 1136, comma 2, fa ritenere che nel caso in cui la delibera inerente l’installazione del sistema di videosorveglianza debba essere assunta in un’assemblea in prima convocazione andrà rispettato il quorum costitutivo previsto dall’art. 1136, comma 1, c.c. in quanto avente natura integrativa della norma speciale di cui all’art. 1122-ter c.c., non essendovi alcuna incompatibilità.
Diversamente, in caso di seconda convocazione – come d’altronde avviene nella maggior parte dei casi pratici – sarà necessario, ai fini della validità della costituzione dell’assemblea, che siano presenti almeno i quorum necessari per poter validamente deliberare ex art. 1136 comma 2. Conseguentemente, non potrà ritenersi sufficiente il quorum previsto dall’art. 1136, comma 3 c.c., (vale a dire un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio ed almeno un terzo del valore dell’edificio), essendo necessario che il quorum costitutivo equivalga quanto meno a quello deliberativo.
In conclusione, il quorum deliberativo richiesto dall’art. 1122-ter c.c. risulta necessario non solo per le assemblee di prima convocazione, ma anche per quelle di
seconda convocazione, atteso che la norma in oggetto riveste carattere speciale rispetto alla disposizione di cui all’art. 1136 c.c.
Ove l’art. 1122-ter c.c. avesse richiesto l’unanimità dei voti ai fini, non vi sarebbe stato alcun dubbio circa la legittimità e coerenza del meccanismo prescelto con il sistema di garanzia e di tutela dei diritti fondamentali della persona. La previsione del legislatore della riforma sollecita, invero, più acute riflessioni in ordine alla legittimità del potere della maggioranza di adottare una decisione vincolante per tutti in una materia così delicata.
Parte della dottrina ha rilevato come nella disciplina del condominio il metodo collegiale ed il principio di maggioranza siano gli strumenti per antonomasia (Costantino).
La formazione delle delibere è governata dall’idea della collaborazione tra i partecipanti al condominio (Galgano) e il metodo assembleare opera anche come
strumento di protezione delle minoranze, permettendo loro di essere previamente informate dell’oggetto delle deliberazioni, di partecipare a una discussione che preceda la votazione e nel corso della quale difendere, in contraddittorio con la maggioranza, il proprio punto di vista. Se di norma in ambito condominiale la ragione giustificatrice del metodo collegiale impone legittimamente il sacrificio del punto di vista della minoranza in ordine al modo di regolare interessi di natura esclusivamente patrimoniale relativi all’amministrazione dei servizi e delle parti comuni, è dubbio, invece, che l’adozione di questo metodo sia compatibile con la necessità di regolare anche interessi di natura non patrimoniale relativi a tutte le persone partecipanti al condominio, come nel caso di impiego di un sistema di videosorveglianza sulle aree comuni.

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