Vendite telematiche: l’acquisto di beni immobili
Questo contributo è tratto da
Come partecipare alla vendita telematica di beni immobili nelle esecuzioni civili – e-Book in pdf
La presente opera mira ad offrire un vademecum, di taglio pratico, per la partecipazione alla vendita telematica di beni immobili, con indicazioni operative per la predisposizione e l’invio dell’offerta e per la partecipazione all’asta, affrontando anche i principali aspetti problematici alla luce dei più recenti orientamenti giurisprudenziali e di prassi.
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Accedendo alla piattaforma virtuale predisposta dal gestore della vendita, invece, si svolge la fase della valutazione delle offerte, della eventuale gara tra offerenti e della aggiudicazione.
Almeno 30 minuti prima dell’orario stabilito per l’apertura della vendita, i presentatori ricevono sulla propria PEC le credenziali di accesso per collegarsi all’aula virtuale. E’ opportuno verificare la funzionalità del sistema almeno 15 minuti prima dell’orario stabilito per il collegamento. Un ulteriore invito a connettersi per partecipare alle operazioni di vendita viene trasmesso dal gestore, a mezzo SMS, al recapito di telefonia mobile fornito nell’offerta (D.M. 26/02/2015 n.32, art.16).
Il presentatore si autentica al Portale del Gestore delle Vendite Telematiche con le credenziali ricevute, può visualizzare i documenti anonimi presentati da tutti i presentatori e partecipare alle operazioni di vendita relative all’esperimento di vendita per cui ha presentato l’offerta.
Dall’altro lato, il delegato alla vendita a sua volta accede al sito del gestore con le proprie credenziali, visualizza tutte le offerte ricevute dal sistema e dichiara aperta la vendita.
Il sistema consente anche la partecipazione di soggetti terzi, in qualità di spettatori, ma l’autorizzazione a assistere alle operazioni di gara virtuale è rimessa al potere del giudice dell’esecuzione.
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Valutate le offerte ed eventualmente svolta la gara, il delegato provvede a dichiarare l’aggiudicazione del bene e chiude l’aula virtuale, disconnettendo tutti i partecipanti.
Il professionista delegato provvede quindi alla redazione del verbale delle operazioni di vendita, in forma digitale, secondo le indicazioni degli artt. 23 e 24 comma 3 del D.M. 32/2015. Il verbale contiene le generalità degli utenti connessi, la descrizione delle circostanze di luogo e di tempo nelle quali si è svolta la vendita e delle attività relative, nonché la dichiarazione dell’aggiudicazione con l’identificazione dell’aggiudicatario.
La compilazione è facilitata dal fatto che il sistema registra le varie attività, compresi i singoli rilanci, mettendo tali dati a disposizione del delegato per l’inserimento a verbale. In sostanza, il verbale deve contenere tutte le informazioni necessarie alla successiva verifica, da parte del giudice dell’esecuzione e degli interessati, della regolarità dello svolgimento delle operazioni di vendita.
Il gestore, inoltre, deve trasmettere un elenco, sottoscritto con firma digitale, dei rilanci e di coloro che li hanno effettuati, i dati identificativi dell’aggiudicatario, la cauzione da quest’ultimo versata e il prezzo di aggiudicazione, nonché i dati identificativi degli altri offerenti, le cauzioni dagli stessi versate e gli estremi dei conti bancari o postali sui quali sono state addebitate.
La stesura del verbale
Pur nel silenzio della legge, si deve ritenere che il verbale redatto dal delegato, che opera quale sostituto del giudice, sia da qualificarsi come atto pubblico. Di contro, il gestore della vendita deve essere qualificato come ausiliario del giudice e, quindi, le attestazioni dello svolgimento della gara che vengono elaborate dal gestore non sono assistite da fede privilegiata. D’altronde, il sistema del gestore della gara mette a disposizione i file di log di tutte le operazioni di vendita e, ove certificato dall’apposizione di una marca temporale, offre una attestazione di integrità delle relative registrazioni.
Il verbale viene quindi firmato digitalmente dal delegato e depositato nel fascicolo telematico della procedura esecutiva.
L’aggiudicazione segue quindi il normale iter, con la comunicazione all’aggiudicatario dei modi e termini per il versamento del saldo del prezzo, la redazione della bozza del decreto di trasferimento, l’emissione del decreto di trasferimento ad opera del giudice dell’esecuzione, il versamento delle imposte relative alla registrazione del decreto di trasferimento a cura del delegato e spese dell’aggiudicatario, la trascrizione del decreto di trasferimento e la cancellazione delle iscrizioni pregiudizievoli.
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