Precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 2, Sentenza n. 30941 del 27/12/2017; Cass., Sez. 2, Sentenza n. 15291 del 17/07/2011; Cass., Sez. 2, Sentenza n. 1477 del 22/02/1999; Cass., Sez. 2, Sentenza n. 2861 del 11/03/1995
La vicenda
Un condomino lamentava che nei locali di sua proprietà, posti al di sotto del cortile condominiale di accesso allo stabile, si erano verificate infiltrazioni d’acqua provenienti dal cortile condominiale sovrastante.
Di conseguenza si rivolgeva al giudice di pace, chiedendo pertanto che venisse accertata la responsabilità del condominio per i danni subiti e la conseguente condanna di questo al risarcimento del danno.
Il condominio negava ogni addebito, chiedendo, in ogni caso, che il risarcimento fosse addebitato a tutti i partecipanti al condominio, compreso il danneggiato, e ripartito in base all’articolo 1126 c.c. (cioè un terzo dei danni al condominio, due terzi al danneggiato, che fruiva della copertura del cortile).
Riteneva, infatti, che tale ultima norma, dettata in materia di lastrici solari, fosse applicabile anche al caso di specie, con conseguente responsabilità di tutti i comproprietari, seppur proporzionata all’effettivo utilizzo della cosa comune da parte di ciascuno di essi.
La domanda dell’attore trovava accoglimento in primo grado e la pronuncia veniva ulteriormente confermata dal tribunale.
In particolare, quanto al criterio di ripartizione delle somme dovute a titolo risarcitorio, si escludeva che l’art.1126 c.c. potesse applicarsi al caso in oggetto.
Il condominio ricorreva, quindi, in cassazione, lamentando, tra l’altro, che il danno derivava dall’inadempimento all’obbligo di conservazione delle parti comuni dell’edificio e, come tale, avrebbe dovuto gravare su tutti i partecipanti al condominio, compreso il danneggiato.
Ribadiva pertanto il necessario riparto della responsabilità risarcitoria in applicazione dell’art. 1126 del codice civile.
La questione
Se un cortile comune per difetti o vizi sopravvenuti procura dei danni da infiltrazioni a locali sottostanti di proprietà esclusiva (cantine, box privati) il criterio di ripartizione delle somme dovute, a titolo di risarcimento, è quello previsto dall’articolo 1126 c.c. (cioè un terzo dei danni a carico del condominio, due terzi a carico del danneggiato che sfrutta la copertura del cortile)?
La soluzione
Secondo la Cassazione l’operatività (invocata nel caso di specie dal condominio ricorrente) del criterio di ripartizione ex art. 1126 c.c. delle somme dovute per il risarcimento dei danni prodottisi ai locali garage di proprietà del condomino risulta preclusa.
Infatti non è possibile assimilare un lastrico solare, che assolve essenzialmente la funzione di copertura dell’edificio, ad un cortile condominiale, cioè ad una parte comune fuori dalla proiezione del caseggiato, ma al servizio di questo.
Del resto il solaio di copertura delle autorimesse (o di altri locali interrati) in proprietà singola svolge anche la funzione di consentire l’accesso all’edificio condominiale, e non si ha un utilizzo particolare da parte di un condomino (o qualche condomino) rispetto agli altri, ma un utilizzo conforme alla destinazione tipica (anche se non esclusiva) di tale manufatto da parte di tutti i condomini.
L’articolo 1126 c.c. riguarda lastrici solari di uso o proprietà esclusiva, cioè usati da un condomino o gruppo ristretto di condomini.
In altre parole la superficie del lastrico solare, con uso o proprietà esclusivi, pur coprendo gli immobili sottostanti, non offre la piena godibilità a tutti i comproprietari ed è, perciò, soggetta, per il risarcimento a terzi, ad un diverso criterio di addebito delle necessarie somme.
Come mettono in rilievo i giudici supremi, bisogna considerare invece che l’obbligo del singolo condomino di contribuire in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare alle spese necessarie per la manutenzione delle parti comuni vale anche ai fini della rifusione dei danni subiti dai singoli condomini nelle loro unità immobiliari a causa dell’omessa riparazione delle parti comuni ed anche a tali fini – l’obbligo – allo stesso modo, rinviene la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell’edificio.
I danni devono quindi essere ripartiti per millesimi tra tutti i condomini.
È da escludere, invece, che il danno da infiltrazioni debba essere ripartito, ex art.1125 c.c., in proporzione pari al 50% al proprietario sottostante e al 50% al proprietario del piano di calpestio (collettività dei proprietari).
Questa soluzione sarebbe eccessivamente gravosa per il proprietario sottostante che si vedrebbe addossare una spesa derivante da un danno prodotto dalla collettività dei proprietari.
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Le riflessioni conclusive
La conclusione della Cassazione è coerente con il principio secondo cui il condominio è custode dei beni e servizi comuni e, quindi, è responsabile, ai sensi dell’art.2051 c.c., di eventuali danni che le cose comuni possono arrecare a terzi o alle porzioni di proprietà esclusiva degli stessi condomini.
Tale responsabilità ha carattere oggettivo, essendo sufficiente, per la sua configurazione, la dimostrazione, da parte dell’attore, del verificarsi dell’evento dannoso e del suo rapporto di causalità con il bene in custodia: una volta provate queste circostanze, il custode, per escludere la sua responsabilità, ha l’onere di provare il caso fortuito, ossia l’esistenza di un fattore estraneo che, per il suo carattere di imprevedibilità e di eccezionalità, sia idoneo ad interrompere il nesso causale.
Quanto sopra vale anche se i danni siano imputabili a vizi edificatori dello stabile, comportanti la concorrente responsabilità del costruttore – venditore, ai sensi dell’art. 1669 c.c. (cioè per gravi vizi delle parti comuni).
Si noti che la responsabilità deve essere valutata non sulla scorta del titolo di proprietà dell’area, bensì della sua custodia, cioè si deve considerare l’utilizzazione dell’area sovrastante il locale danneggiato.
Il principio è stato affermato da una recente decisione della Cassazione.
Nel caso in questione una società, conduttrice in leasing di un’autorimessa interessata da infiltrazioni, conveniva in giudizio tre stabili condominiali proprietari del cortile sovrastante l’autorimessa. Il tribunale condannava solo uno degli stabili condominiali citati ad eliminare le infiltrazioni. La corte d’appello confermava parzialmente la sentenza di primo grado, benché l’area cortilizia sovrastante l’autorimessa fosse di proprietà dei tre diversi stabili condominiali. Solo a quel condominio, precisava la corte d’appello, era riferibile il transito veicolare che aveva causato il degrado della pavimentazione del cortile e, quindi, compromesso l’impermeabilizzazione sottostante.
La Cassazione ha confermato che, ai fini della configurabilità della responsabilità in questione è sufficiente la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo, rapporto che presuppone l’effettivo potere sulla cosa e cioè la disponibilità giuridica e materiale della stessa, con conseguente potere-dovere di intervento su di essa.
In ogni caso se il cortile funge da copertura di tutti i box e della relativa area di manovra nessuna rilevanza può avere l’ubicazione dei punti di infiltrazione e, pertanto, in tal caso, non può ammettersi l’esonero di alcun proprietario dalla partecipazione alla spesa da dividere pro quota.
Naturalmente le spese del risarcimento del danno sono a carico del condominio, e, quindi, dei condomini che lo compongono, compreso il condomino danneggiato, partecipe al condominio in quanto proprietario dei locali – autorimessa danneggiati.
Sussistendo a carico del proprietario – condomino l’obbligo di custodia del bene comune ex art.1117 c.c. e l’obbligo di riparazione dello stesso, il proprietario condomino che ha subito il danno partecipa alla ripartizione delle spese di riparazione del bene condominiale, ma partecipa anche alle spese di risarcimento del danno, anche se il danno è stato subito dal medesimo proprietario – condomino e non da terzi estranei al condominio.
Infatti il soggetto danneggiato riveste sia la qualità, appunto, di “danneggiato” sia la qualità di “danneggiante”, in quanto appartenente al condominio.
In altre parole, il proprietario danneggiato non potrà esimersi dal pagare sé stesso, in proporzione alla quota dei propri millesimi.
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