L’autorizzazione preventiva a modifiche nelle tabelle millesimali

      Indice

1.  La vicenda
2. La questione
3. La soluzione
4. Le riflessioni conclusive

riferimenti normativi: art.  69 disp. att. c.c.;

precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza del 15/11/2016, n. 23256

1. La vicenda

Una condomina impugnava una delibera che aveva ripartito le spese in base a valori millesimali diversi da quelli determinati sia nella tabella di proprietà originaria, sia in una successiva tabella approvata con delibera. Il convenuto condominio sosteneva che la stessa assemblea condominiale che aveva approvato la nuova tabella aveva dato mandato all’amministratore di applicare alcuni correttivi, consistenti in modeste modifiche, cui aveva provveduto il tecnico incaricato, senza che vi fosse necessità di una nuova approvazione formale. Il Tribunale però ha dato ragione all’attrice. La Corte di Appello confermava che la redazione del bilancio consuntivo e di quello preventivo e dei rispettivi piani di riparto era avvenuta sulla base di una tabella modificata, mai sottoposta alla approvazione dell’assemblea; del resto i giudici di secondo grado negavano che fosse legittima un’autorizzazione preventiva alla modifica delle tabelle o un’approvazione per facta concludentia o una approvazione “postuma” avente effetti retroattivi. Il condominio – che ricorreva in cassazione – faceva presente che l’assemblea aveva approvato le tabelle millesimali delegando il tecnico incaricato ad apportare le modifiche richieste dai condomini e deliberando altresì che dette rettifiche sarebbero state applicate direttamente senza necessità di nuovo passaggio esplicito in assemblea; inoltre, ad avviso dello stesso ricorrente, non era necessario impugnare tutte le delibere assembleari approvative di spese, poiché si tratta pur sempre di spese ripartite in via provvisoria e salvo conguaglio all’esito dei giudizi pendenti.

2. La questione

È valida un’autorizzazione preventiva alla modifica delle tabelle o un’approvazione per facta concludentia o una approvazione “postuma” avente effetti retroattivi?

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3. La soluzione

La Cassazione ha dato torto al condominio. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile e il ricorrente è stato condannato a rimborsare alla controricorrente le spese del giudizio di cassazione. Secondo i giudici supremi, se l’assemblea ha approvato una tabella millesimale ed essa risulti viziata da errori originari o da sopravvenute sproporzioni, a tali situazioni deve comunque rimediare la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2, c.c., per ripristinarne la correttezza aritmetica (art. 69 disp. att. c.c., comma 1). Non è dunque consentito che l’assemblea conferisca all’amministratore o ad un tecnico un mandato volto a correggere eventuali errori delle tabelle millesimali da essa approvate. Dopo ogni modifica è necessario, quindi, un nuovo passaggio in assemblea.

4. Le riflessioni conclusive

In linea generale all’assemblea di condominio non è consentito di deliberare validamente a maggioranza una ripartizione provvisoria dei contributi tra i condomini, a titolo di acconto salvo conguaglio, ove siano disponibili tabelle millesimali precedentemente approvate e non ancora modificate dall’assemblea (Cass. civ., sez. II, 19/08/2021, n. 23128). In ogni caso base all’articolo 69 disp. att. c.c., le tabelle millesimali sono soggette a revisione (con delibera assunta secondo maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, cioè a maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio) solo in relazione ad errori, di fatto e di diritto, attinenti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore ovvero a circostanze sopravvenute che abbiano inciso in modo rilevante sull’originaria proporzione dei valori; al contrario non comportano la revisione o la modifica delle tabelle millesimali i mutamenti successivi alla loro adozione dei criteri di stima della proprietà immobiliare (Cass. civ., sez. II, 18/06/2020, n. 11803). In ogni caso – come ha sottolineato dalla Corte di Appello – non è legittima né un’autorizzazione preventiva alla modifica delle tabelle, né una approvazione “postuma” avente effetti retroattivi. Allo stesso modo recentemente si è notato che se è vero che le tabelle possono esistere (o non esistere) indipendentemente dal regolamento condominiale (la loro allegazione rappresentando un fatto meramente formale che non muta la natura di entrambi gli atti), non è vero che, anche in caso di approvazione delle sole tabelle, non vadano rispettate le norme in tema di forma del regolamento sia in ordine alle tabelle in senso stretto sia in ordine al loro atto approvativo costituito da delibera dell’assemblea, che debbono rivestire la forma scritta ad substantiam (Cass. civ., sez. II, 15/10/2019, n. 26042; Tribunale di Torre Annunziata, 21/09/2020 n. 1330). Il ricorso ai facta concludentia non è però più utile per aggirare il “problema consenso unanime dei condomini” per l’approvazione e/o modifica delle tabelle.

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