Le servitù prediali -Scheda di Diritto

Le servitù prediali costituiscono una delle categorie principali dei diritti reali limitati, regolamentati dal Codice civile italiano. Esse riguardano un vincolo imposto su un fondo (detto fondo servente) a vantaggio di un altro fondo (detto fondo dominante). Si tratta di un diritto collegato ai terreni e non alle persone, con l’obiettivo di soddisfare un bisogno permanente del fondo dominante. La natura prediale delle servitù indica che i soggetti coinvolti sono fondi e non persone fisiche.

1. Definizione e principi generali

L’articolo 1027 del Codice civile definisce la servitù prediale come “il peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario”. In questa disposizione vengono enunciati due concetti fondamentali:

• Peso imposto su un fondo: Il fondo servente sopporta una limitazione nei propri diritti di utilizzo o godimento.
• Utilità di un altro fondo: L’utilità deve essere concreta, attuale e legata al fondo dominante, e non semplicemente a un interesse personale del proprietario.

2. Caratteristiche essenziali

• Inerenza ai fondi: è indissolubilmente collegata ai fondi e non può essere separata dal loro destino giuridico. Questo significa che, al momento della vendita o della successione, la servitù rimane inalterata e continua a gravare sul fondo servente e a beneficio del fondo dominante, indipendentemente dai cambiamenti nella proprietà.
• Utilità: L’utilità che giustifica l’esistenza di una servitù deve riguardare il fondo dominante nel suo complesso, migliorandone la funzionalità o la redditività. L’utilità può essere sia materiale (es. consentire l’accesso a una strada pubblica) sia economica (es. evitare ostacoli allo sfruttamento delle risorse di un terreno).
• Indivisibilità: Il principio di indivisibilità si riferisce al fatto che non può essere frazionata in base a divisioni dei fondi. Ad esempio, se il fondo dominante o servente viene diviso tra più proprietari, la servitù continuerà a gravare su tutte le parti del fondo servente e a vantaggio di tutte le porzioni del fondo dominante, a meno che la natura della servitù renda tale estensione impossibile o inappropriata.
• Permanenza: La s.è concepita per soddisfare un bisogno permanente del fondo dominante e, in linea di principio, dura per un tempo indefinito, salvo che le parti stabiliscano diversamente al momento della costituzione o che la servitù venga meno per prescrizione o per consolidazione.

3. Tipologie di servitù prediali

Le servitù prediali possono essere classificate in diverse tipologie in base a vari criteri:

• Positive e negative:
• Positive: Concedono al proprietario del fondo dominante il diritto di compiere determinate attività sul fondo servente (es. s. di passaggio, che consente di attraversare il fondo servente per accedere a una via pubblica).
• Negative: Impongono al proprietario del fondo servente di astenersi da compiere determinate azioni che altrimenti gli sarebbero consentite (es. s. di non edificare, che vieta di costruire oltre una certa altezza in modo da non ostacolare la visuale del fondo dominante).

• Apparenti e non apparenti:
• Apparenti: Quando l’esercizio della servitù è reso visibile da opere permanenti e manifeste (ad esempio, una strada o un canale di scolo).
• Non apparenti: Non ci sono segni visibili sul fondo servente che indichino l’esistenza della servitù (ad esempio, una s. di non costruire).

• Continue e discontinue:
• Continue: Si esercitano senza l’intervento dell’uomo e in maniera continuativa (es. s. di stillicidio, che consente l’uscita di acque piovane da un tetto sul fondo servente).
• Discontinue: Richiedono l’intervento dell’uomo per essere esercitate (es. s. di passaggio).

4. Costituzione

Le servitù possono essere costituite in vari modi:

• Contratto: Il modo più comune di costituzione è mediante accordo tra le parti. Il contratto deve essere stipulato per iscritto e trascritto nei registri immobiliari per essere opponibile ai terzi.
• Usucapione: Se la servitù viene esercitata in modo ininterrotto e pacifico per un periodo di tempo prestabilito dalla legge (20 anni), essa può essere acquisita per usucapione.
• Destinazione del padre di famiglia: Se due fondi appartenenti al medesimo proprietario vengono successivamente venduti separatamente e una servitù era di fatto esistente tra essi, essa si intende costituita a favore del fondo dominante e a carico del fondo servente.
• Legge: In alcuni casi, può essere imposta dalla legge per motivi di pubblico interesse (ad esempio, s. di passaggio coattivo per accedere a una strada pubblica).

5. Estinzione

Le servitù prediali possono estinguersi per diverse ragioni, tra cui:

• Confusione: Quando il fondo dominante e il fondo servente diventano di proprietà dello stesso soggetto, la servitù si estingue automaticamente.
• Prescrizione estintiva: Se la servitù non viene esercitata per un periodo di 20 anni, essa si estingue per prescrizione.
• Rinuncia: Il proprietario del fondo dominante può rinunciare alla servitù mediante una dichiarazione esplicita che deve essere anch’essa trascritta.
• Impossibilità di utilizzo: Se diventa permanentemente impossibile esercitare la servitù, essa si estingue (ad esempio, se un passaggio diventa impraticabile a causa di mutamenti naturali).

6. Considerazioni pratiche

Le servitù prediali sono strumenti giuridici essenziali nella regolazione dei rapporti tra fondi contigui, in quanto permettono di bilanciare le esigenze dei diversi proprietari, garantendo la fruizione ottimale dei beni immobili. Tuttavia, è importante che le parti coinvolte comprendano appieno gli effetti e i limiti di tali diritti per evitare conflitti e per sfruttare al meglio le potenzialità dei loro fondi.
In fase di acquisto di un immobile o di un terreno, è sempre consigliabile verificare la presenza di eventuali servitù gravanti sul bene, così da evitare sorprese future. Un’attenta analisi delle servitù già costituite e una gestione oculata di quelle da costituire possono contribuire a preservare e aumentare il valore del fondo, garantendo al contempo la sua piena fruibilità.

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