Le spese per l’adeguamento di un posto auto alla normativa antincendio sono a carico dell’usufruttuario

In tema di pagamento degli oneri condominiali, ove un’unità immobiliare sia oggetto di diritto di usufrutto (…), in base alla disciplina antecedente (…) all’entrata in vigore dell’art. 67, ultimo comma, disp. att. c.c. (introdotto dalla l. n. 220 del 2012), il titolare dell’usufrutto risponde delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria, mentre sono a carico del nudo proprietario quelle per le riparazioni straordinarie, trovando applicazione le disposizioni dettate dagli artt. 1004 e 1005 c.c.; ne consegue che l’assemblea deve ripartire le spese tra nudo proprietario e usufruttuario in base alla loro funzione ed al loro fondamento, ed altrimenti spettando all’amministratore, in sede di esecuzione, ascrivere i contributi, secondo la loro natura, ai diversi soggetti obbligati.

Indice:

1. La vicenda
2. Il motivo addotto nel ricorso per Cassazione
3. La pronuncia della Suprema Corte

La vicenda

Il Tribunale confermava la pronuncia di primo grado del Giudice di Pace, che aveva accolto la domanda del Condominio Alfa volta alla condanna di Tizia, convenuta in proprio e quale genitore della figlia Caia (e perciò quale usufruttuaria legale dei suoi beni), al pagamento della somma di € 1.603,17, quota dovuta per i lavori di adeguamento alla normativa antincendio in ordine ai due posti auto spettanti a Caia, come da delibera assembleare. Quanto alla doglianza di Tizia che la delibera in questione non avesse indicato il criterio di ripartizione delle spese, e fosse comunque sbagliata per aver suddiviso i lavori di adeguamento alla normativa antincendio dei locali autorimesse fra i soli proprietari dei garage e posti auto, piuttosto che fra tutti i condomini, il Tribunale riteneva dirimente la mancata tempestiva impugnazione ex art. 1137 c.c. Inolte, il Tribunale affermava che la spesa deliberata dall’assemblea riguardasse l’uso e il godimento delle autorimesse e fosse perciò di competenza dell’usufruttuario ai sensi dell’art. 1004 c.c.

Il motivo addotto nel ricorso per Cassazione

Tizia si rivolgeva alla Corte di Cassazione deducendo, in particolare, la violazione e la falsa applicazione degli artt. 320, 325, 1004 e 1005 c.c. La ricorrente asseriva che i lavori di adeguamento alla normativa antincendio hanno natura di manutenzione straordinaria e che, pertanto, sono di competenza del nudo proprietario e non dell’usufruttuario.

La pronuncia della Suprema Corte

Il Tribunale Supremo dava torto a Tizia affermando che “In tema di pagamento degli oneri condominiali, ove un’unità immobiliare sia oggetto di diritto di usufrutto (…), in base alla disciplina antecedente (…) all’entrata in vigore dell’art. 67, ultimo comma, disp. att. c.c. (introdotto dalla l. n. 220 del 2012), il titolare dell’usufrutto risponde delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria, mentre sono a carico del nudo proprietario quelle per le riparazioni straordinarie, trovando applicazione le disposizioni dettate dagli artt. 1004 e 1005 c.c.; ne consegue che l’assemblea deve ripartire le spese tra nudo proprietario e usufruttuario in base alla loro funzione ed al loro fondamento, ed altrimenti spettando all’amministratore, in sede di esecuzione, ascrivere i contributi, secondo la loro natura, ai diversi soggetti obbligati”.

Secondo gli Ermellini, il Tribunale aveva correttamente affermato che le spese per l’adeguamento di un posto auto alla normativa antincendio costituiscono un onere relativo all’amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa, e che perciò rimangono a carico dell’usufruttuario. Dunque, il Tribunale aveva correttamente applicato il principio secondo cui, “Il carattere di ordinarietà o straordinarietà dell’opera, dirimente agli effetti degli artt. 1004 e 1005 c.c., va valutato considerando che spetta all’usufruttuario l’uso e il godimento del bene, salva rerum substantia, sicché necessariamente si deve a lui lasciare la responsabilità e l’onere di provvedere a tutto ciò che riguarda la conservazione e il godimento della cosa nella sua sostanza materiale e nella sua attitudine produttiva, mentre si devono riservare al nudo proprietario le opere che incidono sulla struttura, la sostanza e la destinazione della cosa. D’altro canto, la qualificazione delle opere e l’attribuzione all’una o all’altra categoria spettano al giudice di merito, involgendo anche indagini di fatto, ed il relativo apprezzamento si sottrae perciò a censura in sede di legittimità, se, come nel caso dell’impugnata sentenza, sia sorretto da esatti criteri normativi e sia adeguatamente motivato”.

Pertanto, i giudici di legittimità rigettavano il ricorso e condannavano la ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese di giudizio.