L’evoluzione(?) dell’art. 560 c.p.c.

Sommario

1. Indicazione sintetica delle questioni trattate

2. L’art. 560 c.p.c. prima del d.l. n. 135 del 2018

3. Le modifiche apportate dal d.l. 14 dicembre 2018, n. 135 e dal d.l. 30 dicembre 2019, n. 162

4. Riflessioni conclusive

1. Indicazione sintetica delle questioni trattate

Le modalità della custodia del bene immobile pignorato, art. 560 c.p.c., sono state ampiamente modificate nel corso degli anni. Una prima importante riforma è stata effettuata nel 2005^[1], integrata in vari punti dall’intervento compiuto nel 2016^[2]. Si è trattato di provvedimenti volti a finalizzare la liberazione dell’immobile pignorato alla vendita forzata^[3], nell’intento di avvicinare le vendite coattive alle condizioni di mercato di quelle tra privati. L’intervento del 2016 aveva semplificato la liberazione dell’immobile, posta in esecuzione dal custode, senza che egli fosse tenuto a seguire le formalità proprie dell’esecuzione forzata per rilascio di cui agli artt. 605 ss. c.p.c., procedura inoltre prevista espressamente senza oneri per l’acquirente.

Di oggi le modifiche portate dal d.l. 14 dicembre 2018, n. 135, convertito con modificazioni dalla l. 11 febbraio 2019, n. 12, sulle cui disposizioni è poi intervenuto il d.l. 30 dicembre 2019, n. 162, convertito con modificazioni dalla l. 28 febbraio 2020, n. 8. Si tratta di modifiche che seguono una logica diversa rispetto alle precedenti, oggi solo se l’immobile non è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare, si emette l’ordine di liberazione, nel caso invece vi abitino il debitore e i familiari essi non perdono il «possesso» dell’immobile sino al decreto di trasferimento, secondo il vigente art. 560, comma 3, c.p.c.

^[1] Che ha visto succedersi il d.l. 14 marzo 2005, n. 35, convertito con modificazioni dalla l. 14 maggio 2005, n. 80; le modifiche della l. 28 dicembre 2005, n. 263 e quindi il d.l. 30 dicembre 2005, n. 271, non convertito in legge (comunicato pubblicato in Gazz. uff., serie generale, 1° marzo 2006, n. 50), le cui modifiche sono state recepite dal d.l. 30 dicembre 2005, n. 273, convertito, con modificazioni, dalla l. 23 febbraio 2006, n. 51.

^[2] Compiuto con il d.l. 3 maggio 2016, n. 59, convertito con modificazioni dalla l. 30 giugno 2016, n. 119.

^[3] Cfr. Saletti, La prassi di fronte alle norme e al sistema, in Riv. esec. forz. 2001, pag. 496.

2. L’art. 560 c.p.c. prima del d.l. n. 135 del 2018

L’art. 560 c.p.c., nella versione originaria, si limitava a specificare alcune particolarità rispetto alla disciplina generale degli artt. 65 ss., 520, 521 c.p.c., pur se in maniera non precisa e disorganica^[4]. Era previsto un sistema di autorizzazioni per la locazione dell’immobile e per la permanenza del debitore esecutato nell’immobile stesso, con alcune difficoltà interpretative, perché, ai sensi dell’art. 559 c.p.c., col pignoramento il debitore è costituito custode dei beni pignorati, e secondo alcuni egli poteva continuare ad abitarvi senza autorizzazione fino a quando non fosse disposta una locazione oppure non fosse nominato un altro custode^[5], e in effetti nella pratica non era frequente che venisse negata al debitore la permanenza nell’immobile. Nell’estrema concisione della norma, in molti tribunali il debitore rimaneva all’interno dell’immobile, il custode non veniva nominato, e si giungeva a una vendita forzata degli immobili «sulla carta», immobili la cui liberazione, dopo il decreto di trasferimento, era a carico dell’acquirente. In una simile situazione difficilmente un comune cittadino era interessato a partecipare alle vendite forzate, gli interessati erano quasi esclusivamente acquirenti professionali, con le competenze e una struttura in grado di gestire la liberazione dell’immobile, cui seguiva normalmente la sua messa in vendita nei canali commerciali. In un simile contesto la realizzazione del credito era decisamente limitata.

Secondo principi non contesti il debitore, con il pignoramento, perde i poteri di disposizione sul bene^[6], è costituito custode exlege, senza necessità di un formale provvedimento. Fino a un certo momento, di cui non è fissato un termine, è quindi custode, e, almeno secondo la lettera dell’originaria stesura dell’art. 560, comma 3, c.p.c. «Con l’autorizzazione del giudice il debitore può continuare ad abitare nell’immobile pignorato, occupando i locali strettamente necessari a lui e alla sua famiglia», quindi di norma il diritto di rimanere andava condizionato all’autorizzazione del giudice dell’esecuzione, che poteva anche non autorizzare il debitore e provvedere alla nomina di un custode terzo. La disponibilità dell’immobile poteva essere necessaria per realizzare le finalità della custodia, che per i beni immobili non può essere statica, ma per giovare ai creditori deve essere attiva. Prima del 2005 non era ben definito come il custode terzo, pur in assenza di autorizzazione al debitore di occupare il bene pignorato, potesse conseguire la disponibilità dell’immobile. Ci si chiedeva come far conseguire al custode terzo questa disponibilità, in quanto l’unica disposizione sul rilascio era rappresentata dall’art. 586 c.p.c., ossia dall’ordine di rilascio contenuto nel decreto di trasferimento. In alcuni tribunali, data la situazione di inefficienza delle vendite forzate in particolare relativamente ai prezzi conseguiti nelle vendite stesse, iniziò ad essere praticato il sistema di far conseguire al custode la disponibilità del bene tramite un ordine di liberazione dato dal giudice dell’esecuzione, da accompagnare alla nomina del custode stesso. Dal punto di vista formale questo poteva essere agevolmente giustificato dalla circostanza che i debitori omettevano sistematicamente di rendere il conto ai sensi dell’art. 560, comma 1, c.p.c., norma rimasta inalterata nelle varie novelle, comportamento ritenuto sanzionabile con la revoca della custodia e della disponibilità del bene. Vi era dunque un ordine dato dal giudice dell’esecuzione di consegnare l’immobile al custode terzo, ordine che doveva avere attuazione sotto la direzione dello stesso giudice dell’esecuzione. Con questo strumento era possibile, nominando un custode terzo, raggiungere il risultato della liberazione anticipata del bene, rispetto al decreto di trasferimento^[7]. La nomina del custode terzo solitamente veniva disposta nell’àmbito dell’udienza di autorizzazione alla vendita exart. 569 c.p.c., con contestuale ordine al debitore di liberare l’immobile, udienza che prevede la partecipazione delle parti. Queste «buone pratiche» sono state tradotte nel diritto positivo, prima nelle riforme del 2005, quindi nel 2016, per ovviare alcuni aspetti di inefficienza^[8].

Con le riforme del 2005 e infine del 2016, in sostanza, la norma in commento assume il ruolo di essere strumento per rendere più competitiva la vendita forzata. È del tutto evidente che se a seguito del pignoramento l’immobile viene liberato, la vendita avrà non solo maggiori possibilità di essere effettuata, ma anche di realizzare un prezzo «di mercato»^[9]. Dal punto di vista sistematico questo è nell’ottica di concorre a realizzare l’effettività della tutela esecutiva.

Il primo comma, dell’art. 560 c.p.c., come sopra accennato, non è mai cambiato, prevedendo l’obbligo per il custode, come per il debitore che abbia mantenuto la gestione dell’immobile, di rendere il conto al termine della gestione, richiamando l’art. 593 c.p.c., norma che prevede il rendiconto nel termine stabilito dal giudice dell’esecuzione e, in ogni caso, alla fine di ciascun trimestre, e quindi il rendiconto finale. Al procedimento per il rendiconto si applicano gli artt. 263 ss. c.p.c.

In generale il custode deve esercitare i suoi compiti da «buon padre di famiglia», e questo è un carattere proprio della sua attività, exart. 67, comma 2, c.p.c., Nel caso specifico è soggetto alle direttive del giudice, e nell’art. 560, comma 5, c.p.c., nella versione vigente fino al d.l. n. 135 del 2018, era previsto che il custode provvedesse, previa autorizzazione del giudice dell’esecuzione, all’amministrazione e alla gestione dell’immobile pignorato, ivi comprese le eventuali azioni giudiziali. Ne conseguiva che il custode non potesse compiere, senza l’autorizzazione del giudice, atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, come la locazione dell’immobile pignorato. Se l’immobile era libero dal debitore o da terzi il giudice dell’esecuzione poteva autorizzare il contratto di locazione^[10], temporaneo, risolutivamente condizionato dall’adozione del decreto di trasferimento, dopo aver sentito i creditori, potendo determinarsi una situazione di potenziale complicazione nel rilascio del bene.

Problema diverso è quello dell’opponibilità delle locazioni alla procedura, regolata dall’art. 2923 c.c., quindi le locazioni stipulate dal debitore sono opponibili all’acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento^[11], mentre successivamente la mancata autorizzazione da parte del giudice dell’esecuzione comporta l’inopponibilità della locazione stessa. I diritti di usufrutto, uso e abitazione sono opponibili ai creditori, se trascritti in data anteriore al pignoramento^[12].

Nel testo attualmente vigente, dell’art. 560, commi 4 e 5, c.p.c., è tuttora previsto il diritto degli interessati a esaminare i beni in vendita, aspetto che nella versione dell’art. 560, comma 5, c.p.c., vigente fino al d.l. n. 135 del 2018, era più articolato, e poneva a carico del custode, su indicazioni del giudice date con l’ordinanza di vendita dell’art. 569, comma 3, c.p.c., il dovere di adoperarsi perché gli interessati presentassero offerte di acquisto, avendo esaminato l’immobile. A seguito della novella del 2016, era espressamente individuato il «diritto di esaminare i beni in vendita entro quindici giorni dalla richiesta» effettuata tramite il portale delle vendite pubbliche di cui all’art. 490 c.p.c.

Punto centrale della disciplina vigente fino al d.l. n. 135 del 2018, era la liberazione dell’immobile, finalizzata, come detto, alla vendita forzata. Come visto il giudice dell’esecuzione poteva non autorizzare il debitore ad abitare nell’immobile, come poteva revocare l’autorizzazione, es. nell’ipotesi in cui il debitore ostacolasse le attività del custode, e disporre quindi la liberazione del bene pignorato, liberazione comunque disposta in caso di aggiudicazione o assegnazione dell’immobile, che veniva effettuata senza oneri per l’acquirente, art. 560, comma 3, c.p.c., vecchio testo^[13].

Dal 2005 al 2016 l’art. 560 c.p.c. prevedeva l’ordine di liberazione come provvedimento non impugnabile, qualificandolo come titolo esecutivo per il rilascio. Quest’ultima scelta si rivelò però controproducente in termini di efficienza. Un titolo esecutivo di rilascio va attuato nelle forme degli artt. 605 ss. c.p.c., a mezzo dell’ufficiale giudiziario, cui il custode deve rivolgersi per eseguire il suo titolo esecutivo, applicandosi anche il sistema delle opposizioni esecutive. La procedura non era quindi diretta dal giudice dell’esecuzione immobiliare che aveva emesso l’ordine di liberazione, come non era competente per le eventuali opposizioni. Si potevano determinare p>[14]. L’ordine di liberazione era da notificare al terzo che vantasse diritti di godimento opponibili, affinché potesse anch’egli fare opposizione agli atti esecutivi, con decorrenza dalla notifica. Con la novella del 2016, l’ordine di liberazione non fu più espressamente indicato come titolo esecutivo, essendo stato espunto dalla norma il relativo inciso. Secondo la dottrina, avallata dalla giurisprudenza, il provvedimento assume natura e efficacia endoesecutiva^[15]. L’ordine di liberazione viene quindi attuato dal custode senza che egli sia tenuto a seguire le formalità proprie dell’esecuzione forzata per rilascio di cui agli artt. 605 ss. c.p.c. Per l’attuazione del provvedimento egli non deve più ricorrere all’ufficiale giudiziario e, data la possibile necessità di superare resistenze, la norma consente al giudice di avvalersi della forza pubblica, come di altri ausiliari ai sensi dell’art. 68 c.p.c.^[16].

Il compito del custode ovviamente cessa con la vendita del bene pignorato, o l’estinzione del processo, però, al fine di portare a compimento lo svolgimento della sua funzione, il custode, anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento, poteva iniziare o proseguire la liberazione, quindi ultrattività della legittimazione e dei compiti del custode, per far conseguire la disponibilità del bene all’acquirente, art. 560, comma 4, c.p.c., vecchio testo.

La novella del 2016, art. 560, comma 4, c.p.c., vecchio testo, si occupava anche della presenza nell’immobile pignorato di beni mobili del debitore o di terzi che non debbono essere consegnati, ovvero di documenti inerenti allo svolgimento di attività imprenditoriale o professionale. Il custode intima alla parte tenuta al rilascio, ovvero al soggetto al quale gli stessi risultano appartenere, di asportarli, assegnando un termine non inferiore a trenta giorni, salvi i casi di urgenza. Qualora l’asporto non sia eseguito entro il termine assegnato, i beni o i documenti sono considerati abbandonati e il custode, salvo diversa disposizione del giudice dell’esecuzione, ne dispone lo smaltimento o la distruzione.

^[4] Vedi Andrioli, Commento al codice di procedura civile, vol. III, III ed., Napoli, 1957, pag. 226; Satta, Commentario al codice di procedura civile, vol. III, Milano, rist. 1966, pag. 352.

^[5] In tal senso Satta, Diritto processuale civile, a cura di Punzi, Padova, 2000, pag. 677.

^[6] Per tutti Redenti-Vellani, Diritto processuale civile, Milano, 2011, pag. 735.

^[7] Ne tratta Crivelli, L’ordine di liberazione dopo la l. 11 febbraio 2019, n. 12 , in Riv. esec. forz., 2019, pagg. 764 ss.

^[8] Nuovamente Crivelli, op. cit., pagg. 771 ss.

^[9] Un sistema utilizzato era quello di liberare l’immobile dopo il primo tentativo di vendita, prendendo atto dell’esito negativo della vendita con immobile occupato.

^[10] Determinando le condizioni dell’occupazione, il canone, la durata, anche nel caso di continuazione dell’uso dell’immobile da parte del debitore.

^[11] A norma dell’art. 2923 c.c., le locazioni consentite da chi ha subito l’espropriazione sono opponibili all’acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento, con disposto che, sia pure a contrario, convalida l’inapplicabilità della regola emptio non tollit locatum nei confronti dell’acquirente della cosa pignorata, allorché la locazione sia stata stipulata dal custode, Cass. civ., sez. III, 28 settembre 2010, n. 20341

^[12] L’attribuzione della casa di abitazione al coniuge separato o divorziato e affidatario della prole, se ha data certa, è opponibile, ancorché non trascritta, al terzo acquirente in data successiva per nove anni dalla data dell’assegnazione, ovvero, se trascritto, anche oltre Cass. civ., sez. I, 3 marzo 2006, n. 4719.

^[13] L’ordine di liberazione ha assunto (dal 2005) natura di provvedimento sommario semplificato esecutivo, non idoneo al giudicato, funzionale all’effettività della tutela giurisdizionale esecutiva, così Olivieri, L’ordine di liberazione dell’immobile pignorato e la sua attuazione (art. 560, 3° e 4° co., c.p.c.), Relazione all’incontro di studio «Le esecuzioni civili alla luce della riforma del 2016», Milano, 10 ottobre 2016, disponibile su http://www.ca.milano.giustizia.it/formazione_magistrati.aspx?file_allegato=2659.

^[14] Come era già stato sostenuto in dottrina e in giurisprudenza, nonostante l’indicazione di non impugnabilià, Cass. civ., sez. VI, 17 dicembre 2010, n. 25654.

^[15] Nuovamente Olivieri, L’ordine di liberazione dell’immobile pignorato e la sua attuazione, cit.

^[16] A seconda delle circostanze la liberazione di un immobile può richiedere la presenza di fabbri, assistenti sociali, medici o infermieri, ambulanza, associazione protezione animali.

3. Le modifiche apportate dal d.l. 14 dicembre 2018, n. 135 e dal d.l. 30 dicembre 2019, n. 162

Il d.l. 14 dicembre 2018, n. 135 «Disposizioni urgenti in materia di sostegno e semplificazione per le imprese e per la pubblica amministrazione», convertito con modificazioni dalla l. 11 febbraio 2019, n. 12, porta modifiche al codice di rito con l’art. 4, che dispone la novellazione dell’art. 495, la sostituzione dell’art. 560 e la modifica dell’art. 569 c.p.c.^[17]. L’art. 4 è rubricato «Modifiche al codice di procedura civile in materia di esecuzione forzata nei confronti dei soggetti creditori della pubblica amministrazione», ma in realtà il testo non contiene alcuna disposizione o riferimento ai creditori della pubblica amministrazione. Ci si trova di fronte al mancato adeguamento della rubrica dell’art. 4 alle modifiche che vi sono state introdotte con la legge di conversione. Il decreto legge prevedeva che nell’esecuzione immobiliare il debitore esecutato potesse segnalare il fatto di essere titolare di crediti nei confronti di pubbliche amministrazioni, ottenendo la possibilità di differire il momento del rilascio dell’immobile, previsione di cui non è rimasta traccia, mentre ora la norma, quando l’immobile pignorato è abitato dal debitore e dai suoi familiari, impedisce al giudice di disporre il rilascio dell’immobile prima della pronuncia del decreto di trasferimento.

Interessa dunque^[18] la sostituzione dell’art. 560 c.p.c., anche se in realtà è rimasto inalterato il comma 1 e sono stati sostituiti i commi da 2 in poi. Come ora accennato muta la regola da applicare quando l’immobile pignorato sia abitato dal debitore e da suoi familiari. Secondo il testo previgente il giudice dell’esecuzione disponeva la liberazione dell’immobile prima della vendita, per posizionare meglio l’immobile sul mercato, oggi solo se l’immobile non è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare, si emette l’ordine di liberazione, nel caso invece vi abitino il debitore e i familiari essi non perdono il «possesso» dell’immobile sino al decreto di trasferimento e il giudice non può mai disporre il rilascio dell’immobile pignorato prima della pronuncia di tale decreto, art. 560, commi 3 e 8, c.p.c. L’ordine di liberazione può essere anticipato solo «qualora sia ostacolato il diritto di visita di potenziali acquirenti, quando l’immobile non sia adeguatamente tutelato e mantenuto in uno stato di buona conservazione, per colpa o dolo del debitore e dei membri del suo nucleo familiare, quando il debitore viola gli altri obblighi che la legge pone a suo carico», art. 560, comma 6, c.p.c.

La nuova disposizione ha finalità sociali^[19], ma a parte l’efficacia della costruzione sanzionatoria ora descritta, la vendita di un immobile occupato non è facile^[20]. La nuova disciplina risultava inoltre particolarmente lacunosa, perché non era stata riprodotta alcuna disposizione relativa al provvedimento di liberazione, alla sua attuazione e alla sua impugnazione, come non si faceva menzione dei beni mobili che non debbono essere consegnati ovvero dei documenti inerenti allo svolgimento di attività imprenditoriale o professionale che si trovassero nell’immobile pignorato.

Un parziale rimedio è stato introdotto dal d.l. 30 dicembre 2019, n. 162 «Disposizioni urgenti in materia di proroga di termini legislativi, di organizzazione delle pubbliche amministrazioni, nonché di innovazione tecnologica», (c.d. milleproproghe), convertito con modificazioni dalla l. 28 febbraio 2020, n. 8, che all’art. 18 quater ha integrato il nuovo comma 6 dell’art. 560 c.p.c., inserendovi la previsione che «a richiesta dell’aggiudicatario», riferimento che desta qualche perplessità, l’ordine di liberazione può essere attuato dal custode senza l’osservanza delle formalità di cui agli artt. 605 ss. e il giudice può autorizzarlo ad avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari ai sensi dell’art. 68 c.p.c. Quando nell’immobile si trovano beni mobili o documenti che non debbono essere consegnati, il custode intima alla parte tenuta al rilascio di asportarli, se l’asporto non è eseguito i beni o i documenti sono considerati abbandonati. Vi è stato dunque trascritto, con alcune differenze, il contenuto del previgente comma 4 dell’art. 560 c.p.c. Non sono comunque più espressamente regolate l’impugnazione dell’ordine di liberazione e il comportamento da seguire nei confronti di un terzo che vanti sull’immobile diritti di godimento opponibili ai creditori, la disciplina è da ricostruire.

L’art. 560 c.p.c. è oggi strutturato sulla prospettiva del debitore che abita il bene pignorato e ha diritto a rimanervi^[21]. Il comma 3 stabilisce che «Il debitore e i familiari che con lui convivono non perdono il possesso dell’immobile e delle sue pertinenze sino al decreto di trasferimento»^[22]. Rimane ferma la disciplina generale, per cui la conseguenza dell’art. 559 c.p.c. è che il debitore, costituito custode^[23], modifica il suo titolo di possesso in una detenzione di fatto, vincolata alla procedura, quindi la nuova norma non può negare lo spossessamento, in realtà il termine «possesso» è utilizzato in modo improprio, si tratta di un diritto di godimento^[24], il debitore rimane nell’immobile a fini abitativi. Il debitore non avrà bisogno di chiedere alcuna autorizzazione per farlo.

Oggi abbiamo due regimi diversi: immobile abitato oppure immobile non abitato dal debitore e familiari conviventi.

Nell’ipotesi di immobile non abitato dal debitore è possibile la liberazione anticipata, non è specificato in che momento possa essere liberato, si può pertanto concludere che la liberazione possa avvenire in qualunque momento, anche subito, quindi la situazione non è diversa rispetto a quella della norma previgente e non cambieranno le prassi attualmente in uso nei tribunali.

Il regime è del tutto diverso se vi è il diritto del debitore a rimanere nell’immobile, il giudice non può mai disporre il rilascio dell’immobile pignorato prima della pronuncia del decreto di trasferimento; l’art. 560, comma 8, c.p.c., è assolutamente chiaro sul punto. La norma è stata pensata dal legislatore nell’ottica della prosecuzione dell’utilizzo del bene pignorato come abitazione, ma questo aspetto non è esplicitato, per cui è astrattamente possibile sostenere che il debitore potrebbe trasferirvi la sua residenza dopo il pignoramento, questo non è escluso dalla dizione letterale dei nuovi commi, che anzi, pur se impropriamente, affermano il mantenimento del possesso, un’interpretazione in questo senso non è però condivisibile e comporterebbe il rischio di abusi^[25].

Il debitore che abita nell’immobile, deve comportarsi con la diligenza del buon padre di famiglia, e il custode deve vigilare affinché lo faccia, art. 560, comma 2, c.p.c., il debitore deve anche consentire le visite dei potenziali acquirenti, art. 560, comma 4, c.p.c. Non sono però più presenti disposizioni in ordine alle modalità di visita, sarà il giudice dell’esecuzione, con l’ordinanza di vendita, a dover provvedere in merito, art. 560, comma 5, c.p.c. Questo potrebbe portare a prassi diverse nei vari tribunali, dove invece una standardizzazione non appariva un aspetto negativo.

La liberazione può avvenire anticipatamente solo se il debitore viola i suoi obblighi, ossia «qualora sia ostacolato il diritto di visita di potenziali acquirenti, quando l’immobile non sia adeguatamente tutelato e mantenuto in uno stato di buona conservazione, per colpa o dolo del debitore e dei membri del suo nucleo familiare, quando il debitore viola gli altri obblighi che la legge pone a suo carico», art. 560, comma 6, c.p.c. Nella previgente normativa era previsto il solo obbligo di rendiconto, oggi sono esplicitati diversi obblighi. Non pongono problemi d’interpretazione l’obbligo del debitore di consentire le visite in accordo con il custode e quello, gravante anche sui familiari, di mantenere in stato di buona conservazione il bene. Può esservi una difficoltà di verifica per quest’ultimo obbligo, da parte del custode, non avendo la disponibilità del bene. Più difficile invece orientarsi in ordine agli «altri obblighi che la legge pone a suo carico». Il debitore è ancora proprietario del bene, il mancato pagamento dell’IMU è senz’altro una violazione, ma occorre chiedersi se sia una violazione tale da portare alla liberazione anticipata. Sulla stessa linea si pongono altri obblighi, come quelli nei confronti dei consorzi di bonifica. Un criterio plausibile è quello di ritenere sanzionabili con il rilascio solo quelle violazioni che possano incidere negativamente sull’esecuzione in atto e quindi segnatamente sulla vendita, e tali non appaiono i mancati versamenti di imposte. Sulla scorta di un simile criterio, parrebbe sanzionabile il mancato pagamento degli oneri condominiali, perché chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente, art. 63 disp. att. c.c.^[26] Anche in relazione alla qualificazione degli obblighi rilevanti o no per la liberazione anticipata, potrebbero aversi prassi diverse nei vari tribunali, qui sarebbe opportuno che quantomeno i singoli uffici facessero chiarezza su queste ipotesi sanzionatorie.

La liberazione anticipata è ordinata «sentiti il custode e il debitore» art. 560, comma 6, c.p.c., precetto rispettato se la liberazione viene disposta all’udienza di autorizzazione alla vendita exart. 569 c.p.c., dove è prevista la partecipazione delle parti. La formula di per sé non richiede un’apposita udienza, e potrebbe anche essere interpretata nel senso di ritenere sufficiente una segnalazione in merito da parte del custode e una richiesta al debitore.

Nulla è detto in relazione all’impugnazione dell’ordine di liberazione. La novella portata dal d.l. n. 162 del 2019, ha per buona parte riprodotto la normativa precedente, e pare logico riferirsi alla previgente impostazione per ritenere che il provvedimento assuma natura e efficacia esclusivamente endoprocessuale, e ritenerlo impugnabile con l’opposizione agli atti esecutivi^[27].

Più complessa appare la posizione del terzo che possa vantare diritti opponibili. Nella normativa previgente l’ordine di liberazione era da notificare al terzo che vantasse diritti di godimento opponibili alla procedura, per consentirgli di proporre l’opposizione agli atti esecutivi con decorrenza dalla notificazione del provvedimento. Oggi questa disposizione non esiste più, occorre pertanto domandarsi come possa reagire il terzo di fronte alla notificazione dell’ordine di liberazione, potrebbe presumibilmente continuare a agire exart. 617 c.p.c., ma forse potrebbe anche agire, al di fuori delle opposizioni esecutive e dei loro termini, con un’azione di accertamento.

Anche il nuovo contesto normativo prevede la nomina del custode terzo, figura centrale, che può essere nominato anche quando il debitore abiti nell’immobile^[28], in quanto la sua funzione non è solo quella di conservare e gestire il bene, anche vigilando sul comportamento del debitore e dei sui familiari, ma di promuoverne la liquidazione.

Se nulla cambia per la nomina del custode, non è così però per la sua attività, in primo luogo per l’esplicita attribuzione del suddetto potere di vigilanza nei confronti del debitore e del suo nucleo familiare in ordine alla conservazione e all’integrità del bene, che viene ad assumere un maggior rilievo^[29]. In relazione a quanto sopra detto sugli obblighi del debitore sarebbe opportuno che il custode specificasse al debitore che non deve rendersi inadempiente dei doveri posti a suo carico, pena l’obbligo di rilasciare l’immobile. I primi a interagire con il debitore sono gli ausiliari del giudice, come il custode o l’esperto stimatore, quest’ultimo dovrà valutare il bene e verificarne la situazione di fatto exart. 173 bis disp. att. c.p.c., compreso quindi lo stato di occupazione del bene. Se il debitore occupa l’immobile, sembra oggi necessario che custode o stimatore conducano ricerche all’anagrafe per avere presente la situazione abitativa precedente al pignoramento e verificare che l’immobile non sia stato occupato solo dopo l’avvio della procedura esecutiva. Potrebbe anche porsi il problema del debitore che occupa il bene per l’esercizio di un’attività professionale o commerciale, ma queste situazioni non paiono poter godere della specifica tutela prevista per il diritto di abitare nell’immobile. Stessa conclusione dovrebbe valere nel caso in cui debitore sia una persona giuridica, a parte la dizione del 560 c.p.c., che fa riferimento a persone fisiche, per una persona giuridica non è configurabile un’«abitazione» del debitore^[30].

Ulteriore problema, che può nascere dalla relazione degli ausiliari, è che l’immobile non sia abitabile, per le condizioni di fatto o perché classificato con una categoria catastale che ne esclude tale uso. Dalla relazione potrebbe anche emergere l’esistenza di abusi edilizi. Occorrerà una valutazione del giudice dell’esecuzione, che potrebbe ritenere non ostativi al diritto di abitare la presenza di soli abusi edilizi sanabili, più difficile che il debitore possa rimanere nell’immobile negli altri casi, perché si tratterebbe di avallare un uso illegittimo del bene, per cui sarebbe possibile emettere l’ordine di liberazione, vertendosi in difetto del requisito dell’«abitazione».

Il nuovo art. 560, comma 7, c.p.c., vieta al solo debitore di dare in locazione l’immobile pignorato se non è autorizzato dal giudice dell’esecuzione, non è più previsto il divieto per il custode di locare l’immobile. Potrebbe trattarsi di un’ulteriore ampliamento dei poteri del custode^[31], ma non pare l’interpretazione corretta, dovendo prevalere la generale impostazione che le attività del custode vanno distinte in atti di ordinaria e di straordinaria amministrazione, i primi da esercitare senza autorizzazione, come la riscossione dei canoni di locazione, il pagamento delle spese relative all’immobile, mentre i secondi, come la stipula del contratto di locazione dell’immobile, da esercitare solo previa autorizzazione del giudice dell’esecuzione^[32]. D’altronde è stato soppresso anche quanto disponeva il previgente art. 560, comma 5, c.p.c., in ordine al potere del custode di provvedere, a seguito di autorizzazione giudiziale, ad esercitare «le azioni previste dalla legge», anche ai sensi dell’art. 65 c.p.c., diventa difficile ipotizzare una totale autonomia sul punto da parte del custode.

Con la modifica portata dal d.l. n. 162 del 2019, è anche oggi prevista l’ultrattività della legittimazione e dei compiti del custode, per far conseguire la disponibilità del bene all’acquirente, concludendo lo svolgimento della sua funzione, art. 560, comma 6, ultimo periodo, c.p.c. Il custode, su istanza dell’aggiudicatario o dell’assegnatario, anche dopo il decreto di trasferimento, provvede alla liberazione del bene, che potrebbe essere ancora abitato dal debitore, non oltre 120 giorni dalla richiesta, attuando l’ingiunzione di rilasciarlo contenuta nel decreto di trasferimento stesso^[33], senza essere tenuto a seguire le formalità proprie dell’esecuzione forzata per rilascio di cui agli artt. 605 ss. c.p.c. Questa procedura semplificata ad opera del custode non è obbligatoria, si svolge a richiesta dell’acquirente del bene, che potrebbe anche preferire l’ordinaria azione di rilascio, pur se indubbiamente più lunga e complessa, in pratica potrebbe accadere che l’acquirente si accordi con il debitore per prolungare la sua permanenza e non chieda la liberazione, gli eventi successivi saranno allora gestiti secondo le procedure ordinarie.

^[17] Ai sensi dell’art. 4, comma 4, d.l. n. 135 del 2018, le nuove disposizioni non si sarebbero dovute applicare alle esecuzioni iniziate anteriormente alla data di entrata in vigore della legge di conversione, ossia la l. n. 12 del 2019, quindi sarebbero state applicabili unicamente alle procedure esecutive avviate a partire dal 13 febbraio 2019, ma l’art. 18 quater d.l. n. 162 del 2019, come convertito, prevede che si applichino anche alle procedure di espropriazione immobiliare pendenti alla data di entrata in vigore della citata l. n. 12 del 2019 nelle quali non sia stato pronunciato il provvedimento di aggiudicazione del bene. In effetti si sarebbe determinata una situazione di evidente disparità rispetto a situazioni di fatto uguali, perché, per le procedure iniziate prima del 13 febbraio 2019, i giudici dell’esecuzione avrebbero potuto continuare a ordinare la liberazione degli immobili, come sarebbero stati posti in esecuzione gli ordini di liberazione già disposti, pur in presenza del debitore all’interno dell’immobile, mentre per le procedure iniziate successivamente a tale data sarebbe valso il divieto di disporre il rilascio dell’immobile pignorato prima della pronuncia del decreto di trasferimento.

^[18] Le altre modifiche riguardano la conversione del pignoramento, art. 495 c.p.c., che non muta nella struttura, ma nei parametri, prevedendo ora che, unitamente all’istanza di conversione, deve essere depositata in cancelleria, a pena di inammissibilità, una somma non inferiore a un sesto dell’importo del credito per cui è stato eseguito il pignoramento, rateizzabile in quarantotto mensilità, e sanzionando il versamento che sia ritardato nella misura di oltre trenta giorni. Per quanto concerne invece il provvedimento per l’autorizzazione della vendita ex art. 569 c.p.c., il comma 1, è stato modificato prevedendo un ulteriore atto da depositare dopo l’istanza di vendita immobiliare, sottoscritto personalmente dal creditore e previamente notificato al debitore esecutato, nel quale è indicato l’ammontare del residuo credito per cui si procede.

^[19] Che si inseriscono nel quadro di provvedimenti volti a favorire la posizione del debitore, come la coeva novella dell’art. 495 c.p.c., che desta a sua volta qualche perplessità, prevedendo una rateizzazione della somma per la conversione del pignoramento in quarantotto mensilità, che mal si concilia con la ragionevole durata delle procedure esecutive.

^[20] Lo evidenzia Farina, Le modifiche apportate dalla l. 11-2-2019, n. 12 alla conversione del pignoramento ed all’ordine di liberazione, in Riv. esec. forz., 2019, pag. 154.

^[21] Nuovamente Farina, op. loc. citt., la nuova disciplina è diretta a salvaguardare il debitore da una celere liberazione dell’immobile, a discapito delle ragioni dei creditori, dell’acquirente del bene e alla fine dello stesso debitore che potrà beneficiare di un effetto esdebitativo molto più contenuto.

^[22] Precisa Angelone, Il nuovo «Modo» della custodia dopo la l. 12/2019 , in Riv. esec. forz., 2019, pag. 518, che l’utilizzo della congiunzione «e» da parte del legislatore («il debitore e i familiari», «abitato dal debitore e dai suoi familiari») autorizza una lettura restrittiva della regola, facendo ritenere che possa applicarsi al debitore, se occupa l’immobile da solo, cioè senza alcun familiare, ma non possono applicarsi ai familiari, se abitano l’immobile senza il debitore, così anche Crivelli, op. cit., pagg. 787 ss., ove evidenzia anche l’ipotesi della sopravvenuta assegnazione della casa al coniuge collocatario di figli non economicamente autosufficienti. Se tale assegnazione fosse precedente e trascritta non si porrebbe alcun problema di rilascio, ma se sopravvenga, secondo l’Autore, pare logico che l’assegnazione dell’immobile possa essere equiparata alla protrazione dell’abitazione da parte del debitore, pur se questi dovrà abbandonare l’immobile. Non è detto che questo possa essere l’orientamento dei giudici dell’esecuzione. Un altro caso di allontanamento coattivo è quello della detenzione in carcere del debitore, dove, se a titolo definitivo, tendenzialmente il diritto verrà meno.

^[23] Vedi Vittoria, Modi della custodia e tutele del debitore che abita l’immobile pignorato, dopo le recenti modifiche dell’art. 560 c.p.c. , in Riv. esec. forz., 2019, pag. 245, l’art. 559 c.p.c., non presuppone, né richiede, che al tempo del pignoramento il debitore si trovi nel materiale possesso dell’immobile, ossia che lo occupi.

^[24] Così Balena, Istituzioni di diritto processuale civile, vol. III, V ed., Bari, 2019, pag. 168.

^[25] Negano che la residenza possa essere stabilita successivamente Vittoria, op. cit., pag. 247; Vitone, Analisi del nuovo art. 560 c.p.c. in seguito alla L. 11 febbraio 2019, n. 12 , in lanuovaproceduracivile.com, 26 febbraio 2019, par. 9; Crivelli, op. cit., pag. 786.

^[26] Nega che possano essere considerati presupposti per l’emissione dell’ordine di liberazione la violazione degli obblighi di pagamento delle spese condominiali o delle imposte o ancora il mancato rendimento del conto Crivelli, op. cit., pag. 793.

^[27] Come ritengono anche Crivelli, op. cit., pag. 763; Vittoria, op. loc. ultt. citt., la difesa giudiziaria del diritto a continuare ad abitare l’immobile sino al decreto di trasferimento, è esperibile mediante l’opposizione agli atti esecutivi.

^[28] Vedi Vitone, op. cit., par. 6.

^[29] Così Crivelli, op. cit., pag. 789; Angelone, op. cit., pag. 511.

^[30] Nuovamente Angelone, op. cit., pag. 518.

^[31] Su cui ampiamente Angelone, op. cit., pagg. 511 ss., Vitone, op. cit., par. 5.

^[32] Vedi Crivelli, op. cit., pag. 790.

^[33] Cfr. Vittoria, op. cit., pag. 246, il decreto previsto dall’art. 586 c.p.c., costituisce titolo per il rilascio.

4. Riflessioni conclusive

Le riforme del 2005 e del 2016, furono il frutto normativo della riflessione dei tribunali su quale fosse il momento più opportuno per liberare l’immobile, nell’ottica dell’effettività della tutela esecutiva. Il legislatore del 2018 ha una visione diversa.

Il diritto del debitore di abitare l’immobile pignorato fino alla pronuncia del decreto di trasferimento, sottende il prevalere di esigenze sociali, questo però ha effetti sia teorici che pratici^[34].

Dal punto di vista sistematico si va a incidere sul senso della procedura esecutiva, diventa difficile affermare semplicemente che abbia lo scopo di realizzare il credito. L’attuazione dei titoli esecutivi viene condizionata, a discapito delle ragioni dei creditori, da esigenze estranee alla procedura, che avrebbero potuto avere più coerente attenzione al di fuori del contesto esecutivo e della sua effettività.

Le esigenze abitative del debitore, alla pari di quelle di tutti quanti si trovino in stato di emergenza abitativa, dovrebbero essere affrontate sul piano dei servizi sociali.

Non è necessario che l’unica prospettiva dell’esecuzione sia la vendita, allora il comportamento ideale sarebbe liberare l’immobile il prima possibile, essendo evidente che se il potenziale acquirente visita l’immobile libero questo lo rende più appetibile. In una procedura esecutiva si può tenere conto di situazioni in cui il debitore può trovare una diversa soluzione abitativa oppure avere soluzioni per evitare la vendita, allora una liberazione eseguita all’inizio della procedura potrebbe non rispondere neppure alle esigenze dei creditori, ma è con la discrezionalità dei giudici dell’esecuzione che si possono dare risposte opportune, valutati i singoli casi.

Dal punto di vista pratico comunque la liberazione dell’immobile nella vendita forzata ha mostrato di essere aspetto molto importante, un immobile occupato non suscita l’interesse di uno libero, viene alienato con la partecipazione di un numero minore di possibili acquirenti, frequentemente devono essere esperiti più tentativi di vendita e si realizza di conseguenza un prezzo di aggiudicazione inferiore.

Vi sono anche profili di tutela dell’acquirente del bene. Il debitore che abita nell’immobile ha interesse a un comportamento corretto durante la procedura, per non incorrere nella sanzione che comporta la liberazione del bene stesso, ma tale suo interesse scema quando si giunge all’aggiudicazione del bene, ormai la vicenda che riguarda quello che era il suo immobile si è di fatto conclusa, e potrebbe trascurarne la manutenzione se non giungere a veri e propri danneggiamenti. Si apre un profilo delicato per la posizione dell’acquirente, la vendita si è perfezionata, ma al momento in cui consegue la materiale disponibilità del bene, potrebbe trovarsi di fronte a una situazione ben diversa rispetto a quella sulla cui base aveva effettuato l’acquisto.

^[34] Nella Provincia di Modena il numero di esecuzioni immobiliari a carico del proprietario che risiede nel bene pignorato rappresenta il 60% del totale.