Limitazione di diritti dei condomini sulla facciata: obbligo trascrizione

Il divieto regolamentare che limita i diritti dei condomini con riferimento all’uso della facciata deve essere trascritto? La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio
riferimenti normativi: art. 1138 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 22310 del 03/11/2016

1. La vicenda: limitazioni sull’uso della facciata da parte dei condomini

Il Tribunale accoglieva la domanda di un condominio e, per l’effetto, condannava una condomina alla rimozione della canna fumaria apposta sulla facciata ed alla remissione in pristino dei luoghi, oltre alla rifusione delle spese di lite. Il giudice di prime cure, riteneva che la collocazione della canna fumaria sulla facciata comune violasse le norme di cui agli artt. 1102 e 1122 c.c., nonché l’art. 32 del regolamento condominiale che vietava di occupare anche provvisoriamente con oggetti di qualsiasi genere la scala, gli anditi ed in genere gli spazi comuni, salvo previo consenso dell’Amministratore nei casi indispensabili, prevedendo una serie di limiti volti a tutelare della facciata. Lo stesso giudice notava che con la sottoscrizione del regolamento di condominio i condomini avevano convenzionalmente accettato i limiti inerenti i loro diritti sui beni comuni e sull’utilizzo degli stessi, tra cui andava fatta rientrare la facciata e il suo decoro. Il Tribunale, quindi, accertato che le opere poste in essere dalla convenuta violavano il regolamento condominiale ed erano comunque tali da pregiudicare il decoro dell’edificio, ne ordinava la rimozione a cura e spese della stessa. La soccombente si rivolgeva alla Corte di Appello, sostenendo l’assenza di prova della natura contrattuale del regolamento e, comunque, l’opponibilità delle clausole e vincoli previsti in quanto difettavano le trascrizioni nei pubblici registri. Secondo la condomina il mero richiamo al regolamento di condominio, seppure racchiuso nel rogito di acquisto, era insufficiente poiché l’importante limite relativo all’uso della facciata non integrava una obbligazione propter rem, ma una servitù atipica. Il condominio si costituiva deducendo l’inammissibilità del gravame e chiedendo il rigetto della domanda in quanto infondata. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio

2. La questione: la limitazione è servitù atipica?

Il divieto regolamentare che, al fine di tutelare il decoro del caseggiato, mira a limitare i diritti dei condomini con riferimento all’uso della facciata costituisce una servitù atipica?

3. La soluzione

La Corte di Appello ha messo in rilievo l’evidente natura contrattuale del regolamento (contestata dalla convenuta in primo grado solo tardivamente), predisposto dall’originario unico costruttore dello stabile e richiamato negli atti di acquisto dei singoli immobili tra cui quello stipulato dalla condomina. Nel merito i giudici di secondo grado hanno notato che la giurisprudenza di legittimità su cui l’appellante ha fondato il proprio motivo di censura, sostenendo la necessità della trascrizione del regolamento e la conseguente sua inopponibilità, è inconferente rispetto al caso di specie, in cui non ricorre alcuna ipotesi di servitù atipica. Come ha sottolineato la Corte l’art. 32 lett. c) del regolamento, inserito nel titolo XI volto alla tutela del decoro dell’edificio, è stato inserito per limitare le facoltà ed i diritti dei condomini con riferimento all’utilizzo di beni comuni (la facciata dell’edificio) e non già di beni di proprietà esclusiva. In ogni caso, ad avviso dei giudici di secondo grado, è stata violato anche l’art. 1122 c.c., essendo stata eseguita sulla facciata un’opera che certamente ne ha pregiudicato il decoro architettonico come  è emerso dalle fotografie prodotte in giudizio.

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4. Le riflessioni conclusive

Le clausole dei regolamenti condominiali, di natura contrattuale, le quali limitino la facoltà dei proprietari delle unità singole di adibire il loro immobile a determinate destinazioni, costituiscono servitù reciproche a favore e contro ciascuna unità immobiliare di proprietà individuale (Cass. civ., sez. II, 09/08/2022, n. 24526); l’opponibilità di tali “limiti” per i terzi acquirenti deve essere regolata secondo le norme proprie delle servitù e, dunque, avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso mediante l’indicazione in apposita nota distinta da quella dell’atto di acquisto, in forza dell’articolo 17 comma 3 della legge 27 febbraio 1985 numero 52, delle specifiche clausole limitative (articolo 2659 del Codice civile, comma 1, numero 2 e articolo 2665 del Codice civile). Il generico richiamo negli atti di acquisto del regolamento condominiale non è invece sufficiente a determinarne l’opponibilità ai singoli condomini. In assenza di autonoma trascrizione, le disposizioni del regolamento che stabiliscano limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, valgono soltanto nei confronti del terzo acquirente che ne prenda atto in maniera specifica nel contratto d’acquisto (Cass. civ., sez. II, 06/12/2021, n. 38639). Questi principi non valgono per quelle clausole che limitano le facoltà ed i diritti dei condomini con riferimento all’utilizzo di beni comuni (la facciata dell’edificio) e non già di beni di proprietà esclusiva: tali clausole vincolano gli acquirenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nei rogiti d’acquisto si faccia riferimento al regolamento di condominio.