Solitamente è il venditore o il costruttore che le redige e le presenta, insieme al regolamento già formato, a ciascun acquirente che ne prende coscienza e contestualmente alla sottoscrizione del rogito, accetta regolamento e tabelle.
Se il costruttore o venditore non ha già predisposto le tabelle è necessario prendere tutte le iniziative per formarle.
In particolare l’amministratore, o chi ne fa provvisoriamente le funzioni, può rivolgersi al costruttore o a chi ha frazionato e venduto l’edificio per richiedere copia delle tabelle eventualmente elaborate ma non allegate al regolamento: in tal caso, poi, l’amministratore cercherà di ottenerne l’approvazione. Se, però, non dovesse esistere alcuna tabella sarà necessario convocare un’apposita assemblea per conferire ad un tecnico l’incarico di redigerla.
Il problema, però, è individuare la maggioranza necessaria per conferire tale l’incarico.
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Il volume espone e chiarisce le attribuzioni e le modalità di funzionamento dell’assemblea condominiale, tenendo conto delle pronunce giurisprudenziali di merito e di legittimità sopravvenute nel corso degli ultimi anni, proponendosi come un essenziale vademecum praticooperativo per gli amministratori e i condomini, che può comunque risultare utile anche a quegli operatori del diritto che intendano approfondire le varie questioni legate al procedimento di formazione della volontà condominiale.In allegato al volume e reperibile on-line è inoltre riportata una modulistica essenziale aggiornata alle nuove ipotesi introdotte dalla legge n. 220/2012 in tema di assemblea e le massime delle principali pronunce di legittimità citate all’interno del testo.Ulteriore novità è la trattazione del tema, imposto dall’emergenza sanitaria globale e possibile modello futuro, della assemblea in videoconferenza. Il problema è infatti approfondito con uno speciale capitolo online sul corretto svolgimento delle assemblee in epoca Covid-19 e completato dalla modulistica per la “Convocazione dell’assemblea condominiale in prima e in seconda convocazione con adozione delle misure di sicurezza previste dalla normativa emergenziale”.Si tratta di indicazioni utili per gli amministratori che possono quindi sapere come operare per offrire, a quei condomini che lo chiedano, la possibilità di partecipare da remoto alle assemblee, unitamente e alla pari di quelli presenti in sala.Gianfranco Di RagoAvvocato in Milano, abilitato al patrocinio presso la Suprema Corte di Cassazione, si occupa di diritto civile (www.studiolegaledirago.it). È altresì Giudice onorario del Tribunale Civile di Genova. È stato mediatore civile e formatore accreditato presso il Ministero della giustizia in base al D.M. 180/2010. È altresì formatore in materia di diritto condominiale ed è stato Responsabile Scientifico in numerosi corsi di formazione e aggiornamento per amministratori condominiali in base al D.M. 140/2014. Affianca all’attività professionale quella di ricerca ed editoriale. Da quasi 20 anni collabora con il quotidiano “ItaliaOggi”, per il quale cura la sezione immobiliare, e con numerose altre riviste giuridiche. È autore di numerosi volumi in materia di condominio e locazioni, nonché di articoli e note a sentenza.
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L’iniziativa (illecita) dell’amministratore
Non rientra tra i compiti dell’amministratore la creazione di nuove tabelle, essendo tale facoltà riservata all’assemblea dei condomini, organo cui deve, conseguentemente, ritenersi demandato anche il potere di disporre le spese necessarie ad assumere obbligazioni onde provvedere al calcolo dei nuovi valori millesimali. È importante sottolineare che non costituisce ratifica del comportamento (illecito) dell’amministratore la partecipazione dei condomini ad una riunione in cui il tecnico presenta una relazione illustrativa, né può avere efficacia di ratifica la successiva lettera dell’amministratore d’incarico al professionista o la circostanza che tutti i condomini abbiano consentito l’accesso nei loro appartamenti in quanto, per configurare un’accettazione, sia pure tacita, della prestazione offerta dal professionista è necessario quanto meno un comportamento concludente dell’adunanza, quale quello di approvazione della relativa spesa.
La maggioranza per l’incarico: le tesi contrapposte
Secondo un’opinione la nomina del tecnico non segue, in termini di maggioranze, quelle per cui devono essere deliberate le “opere” a cui egli è preordinato (nel qual caso basterebbe la maggioranza semplice). Secondo una diversa opinione, la decisione in questione non comportando né approvazione di tabelle millesimali, né modifica di quelle convenzionali preesistenti (la delibera) non richiede il consenso unanime di tutti i proprietari, ma piuttosto la maggioranza qualificata di cui all’articolo 1136 c.c., secondo comma, trattandosi dell’approvazione di una spesa finalizzata alla redazione di regolamento e tabelle da sottoporre, in seguito, all’approvazione dei proprietari. In ogni caso per questa opinione il mancato rispetto del quorum prescritto costituisce vizio rilevante ai fini dell’annullabilità della deliberazione. La relativa impugnativa dovrebbe, pertanto, essere proposta entro il termine di decadenza previsto dall’art. 1137 c.c. (Trib. Bari, Sez. III, 12/02/2010).
Secondo una decisione più recente, l’affidamento dell’incarico di revisionare le tabelle è, di per sé, manifestazione di volontà di revisionare i valori millesimali, con la conseguenza che la delibera va approvata secondo le maggioranze di cui all’articolo 1136 c.c., comma secondo, secondo cui sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (Trib. Roma 21 aprile 2020 n. 6353).
L’incarico “esplorativo” per la modifica delle tabelle millesimali
In una vicenda recentemente esaminata dalla Cassazione è stato espresso un principio particolarmente interessante che merita di essere segnalato. Nel caso di specie un condomino aveva impugnato una delibera, sostenendo che l’assemblea aveva errato nel dare un incarico ad un tecnico di redigere le tabelle millesimali a maggioranza semplice, anziché con la maggioranza qualificata di cui agli artt. 1136 e 1138 c.c. o all’unanimità.
Il Tribunale aveva dato ragione ai condomini in quanto aveva accertato che la volontà assembleare, espressa a maggioranza semplice, si era limitata a conferire l’incarico ad un tecnico, ma senza anche approvare le nuove tabelle.
Il condominio si era limitato a dar mandato ad un professionista di verificare la necessità della revisione delle tabelle, alla luce delle modifiche nel frattempo intervenute all’interno dello stabile condominiale, ma non era stata ancora deliberata la sostituzione delle tabelle preesistenti. La Corte d’Appello aveva confermato la decisione di primo grado. Tali sentenze sono state confermate anche dai giudici supremi secondo cui l’assemblea, a fronte di un ordine del giorno che prevedeva la revisione delle tabelle millesimali con la nomina di un tecnico, non ha inteso già approvare la revisione delle tabelle, ma si è limitata, invece, a conferire un incarico professionale, onde verificare se ricorressero le condizioni per deliberare successivamente la modifica delle tabelle preesistenti.
Ha quindi precisato che il contenuto effettivo della delibera era esclusivamente la verifica delle necessità della revisione: in tal caso, secondo la Cassazione, basta la maggioranza semplice per l’incarico ad un professionista (Cass. civ., sez. II, 11/03/2021, n. 6894).
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