L’obbligazione solidale dell’acquirente dell’immobile per le spese condominiali pregresse[1]

Non di rado, quando si acquista un immobile in condomìnio, ci si può imbattere nella circostanza che il precedente proprietario non abbia saldato completamente le spese condominiali maturate alla data del rogito di trasferimento di proprietà.

Delle pregresse spese condominiali può essere  – quantomeno parzialmente – chiamato a risponderne anche l’acquirente dell’immobile, ai sensi e per gli effetti dell’art. 63, comma IV[2], disp. att. al cod. civ. che dispone testualmente: “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all‘anno in corso e a quello precedente”.

Il predetto art. 63, in ambito condominiale, trova applicazione in luogo dell’art. 1104, cod. civ. atteso che (art. 1139, cod. civ.) le norme sulla comunione in generale si estendono al condominio soltanto in mancanza di apposita disciplina[3]: la regola sancita è inderogabile, sia dal regolamento condominiale (anche se di natura contrattuale[4], come espressamente indicato dall’art. art. 72, disp. att. al cod. civ.[5]) che da una contraria delibera assembleare[6].

La responsabilità dell’acquirente è solidale, ovvero risponde insieme al venditore dei contributi condominiali dovuti nei due anni precedenti l’acquisto, non al suo posto: è un rafforzamento della garanzia del credito nei confronti del condominio[7].

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L’obbligo del cessionario nei confronti del condominio si configura in capo a chiunque succeda nella proprietà di un immobile in condominio, sia pure in dipendenza di aggiudicazione forzata, non trovando applicazione l’art. 2919, cod. civ.[8]. L’effetto c.d. “purgativo” concernente infatti le trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli, e non si estende all’onere del pagamento dei contributi condominiali, che continuano a maturare anche in epoca successiva al pignoramento e non possono essere posti a carico del condominio (salvi gli effetti dell’intervento) proprio perché concernono un bene la cui vendita va a vantaggio dei creditori della procedura esecutiva[9].

L’anno, cui fa cenno l’art. 63 deve essere inteso con riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, che non coincide necessariamente con l’anno solare[10]: il termine da cui partire per considerare il biennio di responsabilità solidale sarà, nel caso di vendita tra privati, il rogito notarile di acquisto, nelle procedure esecutive il decreto di trasferimento (non l’aggiudicazione).

Va precisato che l’acquirente rispondere in via solidale per i soli gli oneri condominiali relativi al biennio antecedente l’acquisto, non delle spese relative ad annualità precedenti pur se riportate a “nuovo” negli esercizi condominiali successivi: l’approvazione del c.d. “saldo esercizi precedenti” (voce in genere inserita nell’ultimo bilancio condominiale per rappresentare il debito relativo ad una o più annualità antecedenti) non determina uno spostamento temporale del debito, ma un nero riepilogo contabile[11].

Per individuare il criterio temporale di imputazione dei contributi condominiali occorre fare una distinzione tra le spese relative alla manutenzione ordinaria, per le quali ha rilievo il momento in cui viene a compiersi effettivamente l’attività gestionale, e quelle straordinarie, la cui imputazione si ricollega al momento dell’approvazione della delibera assembleare[12]. In tema di spese straordinarie, in altri termini, il nuovo acquirente risponde solo se, al momento dell’approvazione della delibera assembleare, era legittimato a partecipare all’assemblea e ad impugnare la relativa delibera[13], né rileva, in senso contrario, che la vendita sia avvenuta prima dell’approvazione di tutti gli stati di ripartizione dei lavori, o che il condomino che aveva approvato la suddetta delibera abbia assolto integralmente ai propri oneri verso il condominio, o che le opere in questione siano state eseguite successivamente alla conclusione del contratto di vendita[14].

La delibera giuridicamente rilevante che individua il soggetto tenuto a sopportare gli oneri straordinari è quella con la quale tali interventi siano approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e la individuazione dell’inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri, non assumendo rilievo l’adozione di una precedente delibera meramente preparatoria o interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa per il condominio e che non assuma, perciò, carattere vincolante e definitivo per l’approvazione dei predetti interventi. Ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, pertanto, ne risponde il venditore, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio a tale titolo, in quanto la legge non implica il trasferimento del debito nel rapporto fra le parti, e fa salva la facoltà del nuovo proprietario di promuovere la surrogazione legale nei confronti del suo dante causa (nel caso di trasferimento di proprietà tramite esecuzione forzata, il debitore esecutato)[15].

Il principio in virtù del quale l’acquirente può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidalmente con lui, opera infatti nel rapporto tra il condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà, non anche nel rapporto tra quest’ultimi tra cui, salvo che non sia diversamente convenuto tra le parti, è invece operante il principio generale della personalità delle obbligazioni: l’acquirente dell’unità immobiliare risponde delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condòmino, salvo diverso accordo tra le parti (inopponibile al condominio[16]).

Una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà, l’alienante perde la qualità di condomino e non è più legittimato a partecipare alle assemblee, potendo far valere le proprie ragioni sul pagamento dei contributi dell’anno in corso o del precedente solo attraverso l’acquirente che gli è subentrato. A ciò consegue che può essere chiesto ed emesso nei suoi confronti decreto ingiuntivo ai sensi dell’art. 63 per la riscossione dei contributi condominiali, atteso che la predetta norma di legge può trovare applicazione soltanto nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio[17].

Va rammentato che, nell’opposizione ex art. 645, cod. proc. civ. avverso l’ingiunzione di pagamento emessa ex art. 63, ciò che assume rilievo è unicamente l’esecutività della decisione condominiale che, qualora non privata di detto carattere, costituisce titolo di credito del condominio e prova, di per sé, l’esistenza di tale credito, legittimando non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del singolo condomino a pagare le somme all’esito del giudizio di opposizione che quest’ultimo proponga contro tale decreto, il cui ambito è ristretto solamente alla verifica dell’esistenza e dell’efficacia della deliberazione assembleare relativa all’approvazione della spesa ed alla ripartizione degli inerenti oneri[18].

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Note

[1] Contributo redatto nel mese di aprile 2020.

[2] Precedentemente alla L. 11/12/2012, n. 220, era il comma II del medesimo art. 63, disp. att. al cod. civ..

[3] Cfr., sul punto, Cassazione civile sez. II – 12/04/2019, n. 10346; Tribunale sez. III – Torino, 26/06/2018, n. 3293; Tribunale – Parma, 11/10/2017, n. 1386; Cassazione civile sez. VI – 22/03/2017, n. 7395; Tribunale – Grosseto, 28/05/2015, n. 541; Cassazione civile sez. VI – 16/01/2015, n. 702; Cassazione civile sez. II – 27/02/2012, n. 2979; Cassazione civile sez. II – 18/08/2005, n. 16975; Tribunale – Napoli, 27/01/2004.

[4] Cfr. Tribunale sez. III – Torino, 26/06/2018, n. 3293.

[5] Art. 72, disp. att. al cod. civ.: “I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69 disp.att.c.c.”.

[6] Cfr., sul punto, Tribunale – Parma, 11/10/2017, n. 1386; Tribunale sez. III – Catania, 24/01/2017, n. 430; Tribunale di Roma, sentenza n. 2265/2017.

[7] Cfr., sul punto, Tribunale sez. III – Catania, 24/01/2017, n. 430; Tribunale sez. III – Bari, 04/10/2012; Tribunale – Firenze, 03/03/2006.

[8] Cfr., sul punto, Cassazione civile sez. VI, 25/01/2018 n. 1847; Cassazione civile, sez. VI, 22/03/2017 n. 7395; Cassazione civile Sez. II, 09/07/1964, n. 1814.

[9] Cfr. Tribunale – Bologna, 06/05/2000.

[10] Cfr., sul punto, Tribunale sez. I – Cosenza, 03/09/2019, n. 1744; Tribunale sez. V – Roma, 18/02/2019, n. 3643; Cassazione civile sez. VI – 22/03/2017, n. 7395; Pretura – Bolzano, 10/06/1999; Tribunale – Milano, 06/06/1991; Trib. Milano 8 luglio 1971.

[11] Cfr. Tribunale Milano, 23 gennaio 2003.

[12] Cfr., sul punto, Tribunale sez. V – Roma, 29/10/2018, n. 20688; Cassazione civile sez. VI, 22/06/2017, n. 15547; Cassazione civile sez. VI, 22/03/2017, n. 7395; Cassazione civile sez. II – 02/05/2013, n. 10235; Cassazione civile sez. II, 03/12/2010, n. 24654.

[13] Cfr. Tribunale sez. V – Roma, 06/09/2017, n. 16611.

[14] Cfr., sul punto, Cassazione civile sez. VI – 22/06/2017, n. 15547; Cassazione civile sez. II – 03/12/2010, n. 24654.

[15] Cfr., sul punto, Tribunale sez. lav. – Milano, 12/01/2016, n. 27; Corte appello sez. I – Milano, 12/02/2013, n. 711; Tribunale – Patti, 03/05/2011; Cassazione civile sez. II – 12/07/2011, n. 15309; Cassazione civile sez. II – 03/12/2010, n. 24654; Cassazione civile sez. II – 29/04/2010, n. 10405; Tribunale sez. I – Modena, 22/01/2008; Tribunale sez. V – Roma, 27/11/2007, n. 23170; Tribunale sez. VIII – Milano, 14/09/2006, n. 10141.

[16] Cfr., sul punto, Cassazione civile, Sez. II civ., ord. 25/01/2018, n. 1847; Cassazione civile sez. II – 22/02/2000, n. 1956; Tribunale di Milano, sez. XIII, 9/03/2009, n. 3132.

[17] Cfr., sul punto, Cassazione civile sez. VI – 23/07/2012, n. 12841; Cassazione civile sez. II – 09/11/2009, n. 23686; Cassazione civile sez. II – 09/09/2008, n. 23345.

[18] Cfr., sul punto, Tribunale sez. V – Roma, 07/01/2020, n. 165; Tribunale sez. V – Roma, 04/09/2019, n. 16930; Tribunale sez. V – Roma, 15/04/2019, n. 8225; Tribunale sez. V – Roma, 08/04/2019, n. 7547; Tribunale sez. V – Roma, 15/01/2019, n. 98; Tribunale sez. III – Catania, 02/11/2018; Tribunale sez. V – Roma, 06/03/2018, n. 4745; Cassazione civile sez. VI – 22/01/2018, n. 1502; Tribunale – Parma, 10/08/2017, n. 1204; Cassazione civile sez. VI – 24/03/2017, n. 7741; Cassazione civile sez. II – 23/02/2017, n. 4675; Tribunale sez. XIII – Milano, 17/10/2016; Cassazione civile sez. II – 19/02/2016, n. 3354; Tribunale – Massa, 22/04/2015, n. 426; Tribunale sez. V – Roma, 09/01/2015, n. 378; Cassazione civile sez. II – 19/03/2014, n. 6436; Cassazione civile sez. II – 12/11/2012, n. 19605; Tribunale sez. III – Bari, 08/03/2012, n. 834; Giudice di pace – Bari, 27/04/2010, n. 3677; Tribunale – Cassino, 25/02/2010, n. 139; Cassazione civile sez. un. – 18/12/2009, n. 26629; Cassazione civile sez. II – 23/11/2009, n. 24658; Tribunale sez. V – Roma, 12/01/2009, n. 382; Tribunale – Tivoli, 27/06/2007; Cassazione civile sez. II – 18/02/2003, n. 2387.