Locale ad uso esclusivo di deposito ed ulteriore attività (abusiva) del conduttore

Nel locale ad uso esclusivo di deposito il conduttore non può esercitare l’attività (abusiva) di lavanderia.

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1. La vicenda

Conduttore e locatore si accordavano per la stipula di due contratti, uno relativo ad un locale commerciale e l’altro relativo ad un magazzino che il conduttore si impegnava a destinare esclusivamente ad uso deposito (l’art.1 del contratto del detto deposito prevedeva quanto segue: La locatrice concede in locazione alla Conduttrice, l’immobile ad uso esclusivo di deposito. Il presente contratto consentirà, quindi, l’uso di tale P.M. per il solo uso sopra indicato”). A seguito di sopralluogo il locatore scopriva che il detto deposito, era stato adibito ad attività di lavanderia, installata abusivamente, con scarichi abusivi di acque reflue inquinanti provenienti dal ciclo del lavaggio a terra, direttamente nel tombino, mediante tubi di gomma “volanti”, modificando quindi senza autorizzazione alcuna, la destinazione d’uso prevista contrattualmente. Veniva anche accertato l’impiego di personale addetto in violazione delle più elementari norme a tutela della salute sui luoghi di lavoro, nonché la violazione delle norme previste a tutela dell’ambiente, oltre a quelle antincendio. Per quanto sopra il locatore contestava formalmente (con PEC) i gravi inadempimenti contrattuali alla controparte, ma l’abusiva attività di lavanderia proseguiva. Di conseguenza si rivolgeva al Tribunale per chiedere la risoluzione dei due contratti, sostenendo l’esistenza un collegamento funzionale tra i due rapporti locatizi. In ogni caso il ricorrente pretendeva l’immediata riconsegna dei locali liberi da persone e/o cose. Del resto il locatore faceva presente che il conduttore tramite il proprio legale rappresentante pro tempore aveva comunicato formalmente la volontà di restituire l’immobile e le chiavi del magazzino.
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2. Locale ad uso esclusivo di deposito ed ulteriore attività (abusiva) del conduttore: la soluzione

In relazione al locale ad uso deposito, il Tribunale ha dato ragione al locatore. Come ha notato lo stesso giudice, dalla documentazione prodotta dalla parte ricorrente è emerso chiaramente che il conduttore ha utilizzato parte dei locali (aventi la destinazione di deposito prima e di autorimessa poi) in realtà come lavanderia abusiva, con ogni conseguenza in termini di violazione del contratto e della legge. Secondo il giudicante tale utilizzo è da considerare una grave modifica abusiva della destinazione dell’immobile locato e grave inadempimento contrattuale, come tale di non scarsa rilevanza. Di conseguenza il Tribunale ha accolto la richiesta di parte ricorrente, limitatamente al contratto di locazione avente ad oggetto il detto deposito. Non è stata accolta invece la richiesta di dichiarare risolto anche il contratto di locazione del locale ad uso commerciale atteso che il rapporto tra i due contratti non è risultato di reciproca interdipendenza. Respinta pure la richiesta del locatore volta ad ottenere un risarcimento del danno non avendo il ricorrente allegato elementi atti a far ritenere la sussistenza di un tale danno in capo alla ricorrente.

3. Le riflessioni conclusive

L’articolo 1455 c.c. afferma che il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra, per cui l’interesse da valutare è da attribuirsi alle reciproche obbligazioni delle parti contrattuali. Tale norma, in particolare, non solo richiede, ai fini della pronuncia risolutoria, un inadempimento di non scarsa importanza di una delle parti (avuto riguardo all’interesse dell’altra), ma lega implicitamente la valutazione della “non scarsa importanza dell’inadempimento” alla discrezionalità dell’organo giudicante. Non è superfluo altresì rilevare che, per giurisprudenza costante, l’inadempimento del conduttore configura una rilevante alterazione del sinallagma contrattuale, tale da determinare la risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c., conformemente all’orientamento pacifico della giurisprudenza secondo cui in tema di risoluzione , ai sensi e per gli effetti dell’art. 1455 c.c., la non scarsa importanza dell’inadempimento deve ritenersi implicita ove l’inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto (Trib. Monza 13 marzo 2024, n. 956). In ogni caso la valutazione della non scarsa importanza dell’inadempimento (che nel giudizio di risoluzione del contratto con prestazioni corrispettive deve essere verificata anche d’ufficio, trattandosi di elemento costitutivo della domanda) va operata alla stregua di un duplice criterio, applicandosi, in primo luogo, un parametro oggettivo, attraverso la verifica che l’inadempimento abbia inciso in modo apprezzabile nell’economia complessiva del rapporto, così da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma negoziale; completandosi, poi, l’indagine mediante la considerazione di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti che possano, in relazione alle particolarità del caso, attenuare il giudizio di gravità, nonostante la rilevanza della prestazione mancata o ritardata (Cass. civ., sez. II, 09/07/2021, n. 19579).