Locali commerciali e spese condominiali

La presenza all’interno di un caseggiato di locali commerciali al piano terra con accesso diretto dalla strada può costituire fonte di discussione.
In particolare il conflitto tra i titolari di queste unità immobiliari e la restante parte della collettività può sorgere al momento di dividere le spese di alcune parti comuni: infatti i proprietari dei locali commerciali con accesso diretto alla strada pretendono spesso di essere esentati da pagare determinati oneri. Gli altri condomini, però, ritengono che ogni proprietario di immobile debba pagare le spese del condominio, nel rispetto del principio dei millesimi imposto dal codice civile.

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1. Spese condominiali e condominio parziale

L’obbligo di contribuire alle spese si fonda sull’utilità che ad ogni singola proprietà esclusiva può derivare dalla cosa comune, con la conseguenza che, se in bene comune oggetto dell’intervento non possa in alcun modo servire ad uno o più condomini, non sussiste il loro obbligo a contribuire alle spese relative.
In altre parole la giurisprudenza, interpretando l’art. 1123 c.c., comma 3, ha da tempo affermato che i presupposti per l’attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti vengono meno se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono destinati all’uso o al servizio, non di tutto l’edificio, ma di una sola parte: in tal caso le spese vanno ripartite tra i condomini che usufruiscono del servizio. In particolare recentemente si è affermato che il condominio parziale è configurabile allorché il bene, per le sue caratteristiche, risulti destinato al servizio o al godimento esclusivo (e non solo prevalente) di una porzione soltanto del condominio che rimane oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quella parte ex art. 1117. Ne deriva che, in relazione a detti beni, non tutti i condomini hanno diritto di partecipare all’assemblea; pertanto, la composizione del consesso assembleare e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare. In altre parole, non possono partecipare all’assemblea tutti i condomini, ma solo quelli a cui si riferisce la proprietà (Cass. civ., sez. III, 22/11/2023, n. 32475).

2. Locale commerciale al piano strada e spese per l’adeguamento antincendio per box

Sulla base dei principi sopra espressi, si può affermare, ad esempio, che tutte le spese inerenti le misure antincendio, che servono specificamente a prevenire gli incendi nelle autorimesse di proprietà esclusiva e dei relativi spazi di manovra, devono essere poste a carico dei soli proprietari dei box. Così è stato precisato che le spese per gli interventi di adeguamento dell’autorimessa al primo e secondo livello sotto strada dell’edificio per il rilascio del certificato prevenzione incendi non devono essere poste a carico della proprietaria di un locale commerciale posto al piano terra dello stabile, accessibile esclusivamente con ingresso autonomo dalla pubblica via. Questa considerazione vale a maggior ragione se anche dal regolamento condominiale di natura contrattuale, e dal titolo di proprietà del titolare dell’unità immobiliare al piano terra, risulta che le parti oggetto dei lavori straordinari non sono parti comuni, ma nella titolarità esclusiva dei soli condomini proprietari dei posti auto (Trib. Avellino 23 gennaio 2024 n. 151).
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3. Spese androne/scale e locali al piano terra con accesso alla strada

I proprietari di locali commerciali posti al piano terra dell’edificio, anche se aventi ingresso autonomo, concorrono alle spese di manutenzione e conservazione dell’androne e delle scale, sulla base dei millesimi di proprietà e non in ragione di differente criterio, poiché essi, al pari degli altri condomini, possono usare quegli spazi comuni per l’accesso ad altre unità immobiliari in loro esclusiva proprietà, ovvero qualora non ne avessero, anche per l’accesso ad altri spazi comuni, quali il tetto, il lastrico, ecc. Del resto anche i titolari di dette unità immobiliari sono obbligati a prevenire e rimuovere ogni possibile situazione di pericolo che possa derivare all’incolumità degli utenti dalla insufficiente manutenzione dei suddetti beni comuni.
Nulla vieta però che l’originario atto d’acquisto, o una clausola di natura contrattuale del regolamento, li escluda da queste spese (Cass. civ., sez. II, 20/04/2017, n. 9986).

4. Spese per piscine, servizi condominiali di giardinaggio, portineria e guardinaia e locali al piano terra con accesso alla strada

La Cassazione ha escluso che i proprietari di negozi con accesso diretto alla strada siano tenuti a concorrere nelle spese relative ai servizi condominiali di giardinaggio, piscine e portineria cui non hanno accesso (Cass. civ., sez. II, 25/06/2020, n. 12659).
Discorso particolare deve essere fatto per il servizio di guardiania.
Tale attività è eseguita nell’interesse di tutti i proprietari di un edificio ed ha un’utilità per i medesimi, senza esclusione alcuna, visto che svolge, inevitabilmente, anche la funzione di vigilanza e protezione sulle parti comuni del fabbricato.
Per questo motivo, secondo la giurisprudenza, è legittimo che le relative spese siano attribuite a tutti i condomini in base al normale criterio di ripartizione di cui all’art. 1123 c.c., comma 1.
Si tenga conto che l’attività di custodia e di vigilanza è dal portiere svolta anche nell’interesse dei proprietari delle unità immobiliari accessibili direttamente dalla strada mediante autonomo ingresso, e le spese del servizio di portierato vanno ripartite ai sensi dell’art. 1123 c.c. in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno dei condomini (App. Napoli 30 ottobre 2023 n. 4601).