Se il locatore allega il contratto di locazione concluso con il conduttore, quest’ultimo deve addurre idonei fatti impeditivi, estintivi o modificativi per paralizzare la pretesa di controparte. Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative.
riferimenti normativi: art. 1571 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. I, Sentenza del 15/07/2011 n. 15659
Indice
1. La vicenda: lo sfratto del conduttore
Un locatore, con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, intimava alla conduttrice di un locale ad uso commerciale lo sfratto per morosità. L’intimata si era resa morosa per il pagamento di canoni parzialmente versati (da dicembre 2019 a giugno 2020) per complessivi € 3900,00 alla data dell’atto, oltre interessi e canoni a scadere successivamente. Il locatore precisava di aver più volte invitato la conduttrice al pagamento delle morosità senza però ottenere alcun risultato. L’intimata costituitasi in giudizio si opponeva alla richiesta di convalida di sfratto, deducendo il mancato completo godimento dell’immobile a causa della chiusura di un varco di accesso al locale che aveva reso lo stesso non fruibile. Il giudice assegnatario del ruolo emetteva ordinanza ex art. 665 c.p.c., evidenziando la persistenza della morosità e come già in fase sommaria fosse grave l’inadempimento di parte intimata anche in presenza dei prospettati vizi dell’immobile; lo stesso giudice disponeva poi il mutamento del rito ai sensi dell’art. 426 c.p.c. Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative.
Manuale delle locazioni commerciali e abitative
Il Manuale offre un quadro complessivo in materia di locazioni abitative, affrontandone tutte le tipologie: locazioni libere, convenzionate, transitorie, locazioni di immobili acquistati per futura locazione, affitti brevi, locazioni turistiche, cohousing, rent to buy, leasing, analizzando la relativa disciplina contrattuale e tenendo conto dell’evoluzione normativa, nonché della produzione giurisprudenziale su alcuni punti nodali della legge 431 del 1998 e altro.Non mancano le indicazioni operative inerenti alla registrazione dei contratti, la tassazione, sia ordinaria che con cedolare secca.Il volume si occupa altresì delle “locazioni ad uso diverso”: la loro regolamentazione, il regime contrattuale applicabile, gli istituti della prelazione del riscatto e l’indennità di avviamento senza dimenticare le nuove tipologie locatizie come il contratto atipico di coworking o di domiciliazione.Una parte è in seguito dedicata agli aspetti processuali: procedimento di convalida, rito locatizio e compatibilità con il processo ordinario, azioni esperibili contro l’occupazione senza titolo, mediazione, negoziazione assistita e arbitrato.L’esposizione semplice e chiara rende il testo uno strumento di consultazione e approfondimento adatto sia al professionista del settore, sia al pubblico dei non addetti ai lavori.Il Manuale tratta infine anche il nuovo procedimento di convalida di sfratto, che ha visto ampliarsi l’ambito di applicazione e altre novità, tra cui quelle riguardanti l’esecutività dell’ordinanza di convalida.Questa sesta edizione tiene conto di tutti i principali provvedimenti di normativa, prassi e giurisprudenza in materia fino alle recentissime sentenza 7 maggio 2024, n. 12395 in punto di cedolare secca e circolare 10 maggio 2024, n. 10/E sulle locazioni brevi.Silvio RezzonicoÈ stato avvocato in Milano e autore di diversi libri e saggi in materia di diritto immobiliare. Ha collaborato con il Gruppo 24 Ore, con Maggioli Editore e con l’Università degli studi di Firenze. Da ultimo è stato anche docente presso l’Università degli Studi telematica E-campus.Matteo RezzonicoAvvocato cassazionista e pubblicista in Milano, è autore di numerose pubblicazioni di diritto immobiliare ed edilizio. In particolare, collabora con il Gruppo 24 Ore (Norme e Tributi, Esperto risponde e Consulente immobiliare) e con Giuffrè Editore (portale con- dominio e locazioni). Presidente della FNA Federazione Nazionale degli Amministratori Immobiliari e Vicepresidente della Confappi, Confederazione della Piccola Proprietà Immobiliare, per conto della quale riveste anche il ruolo di Presidente della sede provinciale di Milano e di componente della Commissione Legale Nazionale di FNA – Confappi.Luca RezzonicoAvvocato in Milano. Si occupa di diritto immobiliare ed è coautore di diverse pubblicazioni in materia
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2. La questione: la produzione del contratto di locazione
Se l’intimante produce in giudizio il contratto di locazione, a dimostrazione del titolo e della scadenza dell’obbligazione del conduttore, il conduttore come può paralizzarne la pretesa?
3. La soluzione: la ragione al locatore
Il Tribunale ha dato pienamente ragione al locatore. Il giudicante ha evidenziato come la parte intimante abbia assolto gli oneri che le incombevano producendo in giudizio il contratto di locazione concluso con il conduttore, a dimostrazione del titolo e della scadenza dell’obbligazione asseritamente inadempiuta dal conduttore. Alla luce della suddetta documentazione, ad avviso del Tribunale, incombeva alla parte convenuta allegare o dimostrare fatti impeditivi, estintivi o modificativi, idonei a paralizzare la pretesa del locatore e diretta ad integrare o modificare quanto “sigillato” nel contratto di locazione vigente e regolarmente registrato, e, quindi, documentare gli avvenuti pagamenti sostenuti, oppure motivare l’impossibilità di tale inadempimento. Il convenuto non ha offerto nessuna prova valida; di conseguenza il decidente ha dichiarato risolto per grave inadempimento del conduttore il contratto di locazione, condannando il conduttore al pagamento, in favore dell’attore, dei canoni di locazione scaduti e non corrisposti oltre interessi legali.
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4. Le riflessioni conclusive
Al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo, altrimenti, un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, atteso che il principio inadimplenti non est adimplendum non può prescindere dall’osservanza dei canoni di correttezza e buona fede (Cass. civ., sez. III, 20/01/2017, n. 1428). In ogni caso, è onere del conduttore dimostrare che la sospensione del pagamento del canone di locazione è dipeso dalla totale inagibilità dei locali, circostanza che non può essere desunta unicamente da una relazione di parte, ove peraltro, risulti redatta senza alcun contraddittorio con il locatore, ragione per cui, in assenza di una precisa prova da parte del conduttore della totale inagibilità dei locali – unica circostanza che consentirebbe la sospensione del pagamento dei canoni – la condotta del medesimo conduttore deve ritenersi idonea a legittimare la risoluzione del rapporto locatizio per grave inadempimento (Trib. Massa 9 gennaio 2020). Costituisce difatti principio pacifico quello secondo cui in tema di prova dell’inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l’adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziate o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell’inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dall’onere della prova del fatto estintivo dell’altrui pretesa, costituito dall’avvenuto adempimento (così Cass. civ., sez. I, 15/07/2011, n. 15659; Cass. n. 15659 /2011; Cass. civ., sez. III, 12/02/2010, n. 3373; Cass. civ., Sez. Un., 30/10/2001, n. 13533). Per opporsi efficacemente all’intimazione di sfratto per morosità, il conduttore deve provare di aver pagato i canoni di locazione oppure che non fossero dovuti. Ciò, ovviamente, sempre che il proprietario alleghi l’inadempimento e il contratto (Trib. Trieste 7 febbraio 2024, n. 135).
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