Locatore: nessun obbligo di vigilanza sulle attività del conduttore

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Il locatore, titolare di un capannone con terreno circostante, non ha alcun obbligo di vigilanza e controllo sull’attività che il conduttore svolge nell’immobile locato.
riferimenti normativi: art. 1571 c.c.; art. 27, L. 392/1978.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. I, Sentenza del 15/07/2011 n. 15659

Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative

Consiglio di Stato – sentenza n. 7439 del 05-09-2024

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Indice

1. La vicenda


Una società proprietaria di un capannone decideva di locare detto immobile ad altra società sulla base di un regolare contratto (stipulato il 12 luglio 2017). Successivamente, però, nell’anzidetto capannone, la Guardia di Finanza rinveniva tonnellate di rifiuti illegalmente depositati, disponendone conseguentemente il sequestro preventivo ai sensi dell’art. 356 c.p.p., con successivo avvio del procedimento penale. Con apposita ordinanza il Sindaco di ordinava alla società proprietaria, in persona dell’amministratore unico, di provvedere, ai sensi dell’art. 192, comma 3, del d.lgs. n. 152 del 2006, alla rimozione, l’avvio al recupero o allo smaltimento dei rifiuti ed al rispristino dello stato dei luoghi, inclusi interventi finali di bonifica dei suoli e dei fabbricati. Nel provvedimento, peraltro, si precisava che “l’immobile all’epoca dei fatti era stato concesso in locazione”. Nella stessa ordinanza, però, si metteva in evidenza la responsabilità solidale del proprietario locatore per l’obbligo imposto al concedente/proprietario di verificare il corretto utilizzo dell’immobile concesso in locazione a terzi, anche in relazione alla continuità dell’illecito e al danno specifico da inquinamento ambientale: in altre parole la proprietaria dell’immobile veniva ritenuta responsabile in solido con l’autore del deposito anche in considerazione della continuità dell’illecito e del danno specifico da inquinamento ambientale. La locatrice si rivolgeva al Tar che respingeva il ricorso, ravvisando profili di negligenza nella condotta della società ricorrente per omissione delle cautele e degli accorgimenti che l’ordinaria diligenza avrebbe suggerito ai fini di un’efficace custodia. La questione veniva sottoposta al Consiglio di Stato. La società soccombente evidenziava che, contrariamente a quanto affermato dai giudici di primo grado, in capo al locatore non era configurabile “alcun obbligo di verifica” del bene locato, neppure in base alle norme civilistiche”. Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative

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Silvio Rezzonico, Matteo Rezzonico, Luca Rezzonico | Maggioli Editore 2024

2. La questione


Il locatore, titolare di un capannone e terreno circostante, ha il dovere di svolgere un controllo generalizzato sull’attività del conduttore?

3. La soluzione: nessun obbligo per il locatore


Il Consiglio di Stato ha dato ragione alla società proprietaria del capannone. Secondo i giudici di secondo grado non è condivisibile la tesi del Tar secondo cui la colpa della società può essere fatta discendere da un obbligo di custodia e vigilanza del locatore derivante dalla stipulazione del contratto di locazione. Tale conclusione, ad avviso del Consiglio di Stato, non può essere condivisa dal momento che, non trovano riscontro nell’ambito della disciplina civilistica della locazione, che non impone alcun obbligo di vigilanza e controllo sull’attività che il conduttore svolge nell’immobile locato, ponendo tali obblighi esclusivamente “sullo stato di conservazione delle strutture edilizie e sull’efficienza degli impianti”, in considerazione della circostanza che il locatore conserva un “potere fisico” sull’entità immobiliare locata. A giudizio del Consiglio di Stato, quindi, non è possibile parlare di un inammissibile controllo generalizzato sull’attività di terzi.

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4. Le riflessioni conclusive


Non vi è dubbio che il contratto di locazione comporti il trasferimento al conduttore dell’uso e del godimento sia della singola unità immobiliare, sia dei servizi accessori e delle parti comuni dell’edificio. Una tale detenzione non esclude i poteri di controllo, di vigilanza e, in genere, di custodia spettanti al proprietario-locatore, il quale conserva un effettivo potere fisico sull’entità immobiliare locata – ancorché in un ambito in parte diverso da quello in cui si esplica il potere di custodia del conduttore – con conseguente obbligo di vigilanza sullo stato di conservazione delle strutture edilizie e sull’efficienza degli impianti. Grava, pertanto, sul proprietario, quale custode dei beni e degli impianti condominiali, la responsabilità per i danni subiti da terzi (nel novero dei quali vanno ricompresi anche i conduttori di appartamenti siti nell’edificio) dai detti beni e impianti (Cass. civ., sez. III, 27 luglio 2011, n. 16422). Come viene precisato nella sentenza in commento però i predetti obblighi di vigilanza che residuano in capo al proprietario – locatore non possono essere estesi alle attività che il conduttore svolge autonomamente nell’immobile locato, le quali, in assenza di elementi concreti che consentano di ricondurle anche al locatore, restano imputabili esclusivamente al conduttore. Del resto, non è configurabile in via automatica, in maniera oggettiva, per posizione o per fatto altrui, una responsabilità in capo al proprietario dell’area inquinata e da bonificare per il solo fatto di rivestire tale qualità, ove non si dimostri il suo apporto causale colpevole al danno ambientale riscontrato (Consiglio di Stato, sez. II, 01/09/2020, n. 5340).

Consulente legale condominialista Giuseppe Bordolli

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