Locazione abitativa: il diniego di rinnovo alla prima scadenza contrattuale inviato dal locatore, in assenza di contestazioni da parte del conduttore, comporta la cessazione del contratto. Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative
riferimenti normativi: art. 3 L. n. 431/1998
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. VI, Sentenza del 09/02/2023, n. 3938
Indice
1. La vicenda: diniego di rinnovo locazione
La vicenda traeva origine dall’iniziativa del locatore che, a mezzo raccomandata a/r, invitava ai conduttori il diniego di rinnovo per ottenere la libera disponibilità dell’immobile locato alla prima scadenza (per adibirlo ad uso abitativo della figlia), invitandoli a rilasciare l’immobile entro il 7 gennaio 2025. Successivamente, con ricorso ex art. 447-bis c.p.c., conveniva gli stessi conduttori davanti al Tribunale, richiedendo che fosse accertato il legittimo esercizio della facoltà di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza ai sensi dell’art. 3 della legge n. 431/1998 e, per l’effetto, dichiarata la risoluzione del contratto di locazione, pronunciando ordinanza di rilascio ai sensi dell’art. 30 della legge n. 392/1978; in caso di opposizione dei conduttori, si richiedeva al decidente di emettere ordinanza provvisoria di rilascio esecutiva a far data dal 07.01.2025, con riserva delle avverse eccezioni. È importante sottolineare che il contratto di locazione ad uso abitativo era un quattro più quattro, anche se erroneamente all’interno dello stesso era indicata una non specificata natura transitoria. I conduttori, pur ritualmente citati in giudizio, non si costituivano e, pertanto, venivano dichiarati contumaci. Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative
Manuale delle locazioni commerciali e abitative
Il Manuale offre un quadro complessivo in materia di locazioni abitative, affrontandone tutte le tipologie: locazioni libere, convenzionate, transitorie, locazioni di immobili acquistati per futura locazione, affitti brevi, locazioni turistiche, cohousing, rent to buy, leasing, analizzando la relativa disciplina contrattuale e tenendo conto dell’evoluzione normativa, nonché della produzione giurisprudenziale su alcuni punti nodali della legge 431 del 1998 e altro.Non mancano le indicazioni operative inerenti alla registrazione dei contratti, la tassazione, sia ordinaria che con cedolare secca.Il volume si occupa altresì delle “locazioni ad uso diverso”: la loro regolamentazione, il regime contrattuale applicabile, gli istituti della prelazione del riscatto e l’indennità di avviamento senza dimenticare le nuove tipologie locatizie come il contratto atipico di coworking o di domiciliazione.Una parte è in seguito dedicata agli aspetti processuali: procedimento di convalida, rito locatizio e compatibilità con il processo ordinario, azioni esperibili contro l’occupazione senza titolo, mediazione, negoziazione assistita e arbitrato.L’esposizione semplice e chiara rende il testo uno strumento di consultazione e approfondimento adatto sia al professionista del settore, sia al pubblico dei non addetti ai lavori.Il Manuale tratta infine anche il nuovo procedimento di convalida di sfratto, che ha visto ampliarsi l’ambito di applicazione e altre novità, tra cui quelle riguardanti l’esecutività dell’ordinanza di convalida.Questa sesta edizione tiene conto di tutti i principali provvedimenti di normativa, prassi e giurisprudenza in materia fino alle recentissime sentenza 7 maggio 2024, n. 12395 in punto di cedolare secca e circolare 10 maggio 2024, n. 10/E sulle locazioni brevi.Silvio RezzonicoÈ stato avvocato in Milano e autore di diversi libri e saggi in materia di diritto immobiliare. Ha collaborato con il Gruppo 24 Ore, con Maggioli Editore e con l’Università degli studi di Firenze. Da ultimo è stato anche docente presso l’Università degli Studi telematica E-campus.Matteo RezzonicoAvvocato cassazionista e pubblicista in Milano, è autore di numerose pubblicazioni di diritto immobiliare ed edilizio. In particolare, collabora con il Gruppo 24 Ore (Norme e Tributi, Esperto risponde e Consulente immobiliare) e con Giuffrè Editore (portale con- dominio e locazioni). Presidente della FNA Federazione Nazionale degli Amministratori Immobiliari e Vicepresidente della Confappi, Confederazione della Piccola Proprietà Immobiliare, per conto della quale riveste anche il ruolo di Presidente della sede provinciale di Milano e di componente della Commissione Legale Nazionale di FNA – Confappi.Luca RezzonicoAvvocato in Milano. Si occupa di diritto immobiliare ed è coautore di diverse pubblicazioni in materia
Silvio Rezzonico, Matteo Rezzonico, Luca Rezzonico | Maggioli Editore 2024
68.40 €
2. La questione
La disdetta si presume conosciuta dal destinatario nel momento in cui è recapitata al suo indirizzo?
3. La soluzione
Il Tribunale ha dato ragione al locatore. Infatti dagli atti è emerso che la raccomandata è stata regolarmente ricevuta dai conduttori. L’assenza di contestazione da parte dei conduttori in merito alla disdetta, non ha fornito altri elementi diversi da quelli rappresentati dal locatore che richiedeva l’immobile per uso abitativo della figlia. Per quanto sopra, il Giudice ha previsto la cessazione del contratto alla data del 7 gennaio 2025, ordinando ai conduttori di rilasciare l’immobile libero da persone e cose in favore dei locatori e fissando l’eventuale esecuzione per la data del giorno 8 gennaio 2025. In ogni caso secondo il Tribunale il fatto che un contratto non risulti ancora scaduto al momento del provvedimento e che i conduttori si trovino ancora in modo legittimo nell’immobile costituisce grave e giustificata ragione per compensare le spese di giudizio.
Potrebbero interessarti anche:
4. Le riflessioni conclusive
Nella comunicazione del diniego di rinnovazione del contratto di locazione abitativa alla prima scadenza deve essere puntualizzato a pena di nullità il motivo – tra quelli tassativamente indicati dall’articolo 3 della legge 431/1998 – sul quale la disdetta è fondata. In altre parole si impone una specificazione precisa ed analitica della situazione con riguardo alle concrete ragioni che giustificano la scelta così da consentire, in caso di controversia, la verifica della serietà e soprattutto della realizzabilità dell’intenzione dedotta ed il controllo, dopo il rilascio, della reale destinazione dell’immobile all’uso indicato. La giurisprudenza è costante nell’affermare che il diniego di rinnovo alla prima scadenza (ex art. 3 legge 431/1998) postula l’intenzione del locatore di adire l’immobile agli usi indicati dalla legge (Cass. civ. sez. III, 28/03/2022, n. 9851). La disposizione non fa riferimento alla necessità ma alla mera intenzione che deve essere seria, cioè realizzabile giuridicamente e tecnicamente, ma non è sindacabile nel suo contenuto di merito, non potendo il giudice interferire sull’utilità o sulla convenienza della divisata destinazione per il locatore (Cass. civ., sez. III, 21/01/2010, n. 977). La comunicazione dovrà essere chiara, inequivoca ed indicare espressamente la destinazione che si vuole dare all′immobile, indicando anche le generalità complete del figlio al quale è destinata l′abitazione. In presenza di questi requisiti, il diniego sarà valido come ha precisato la Cassazione (Cass. civ., sez. VI – 3, 09/02/2023, n. 3938). Diversamente, un diniego non motivato sarà ritenuto nullo. Attenzione però a destinare l′immobile, una volta riottenutane la disponibilità, effettivamente all′uso indicato nel diniego. Nell′ipotesi di illegittimo esercizio del diniego, il conduttore ha infatti diritto ad un risarcimento del danno non inferiore a trentasei mensilità dell′ultimo canone corrisposto o, alternativamente, a ripristinare il rapporto di locazione. In ogni caso si osserva che la disdetta ha natura di dichiarazione negoziale, unilaterale e recettizia, che, in base al principio di cui all’art. 1335 c.c., si presume conosciuta dal destinatario nel momento in cui è recapitata al suo indirizzo (cfr. Cass. civ, sez. III, 10 dicembre 2013, n. 27526).
Scrivi un commento
Accedi per poter inserire un commento