Locazione di immobile destinato ad attività di casa vacanza in forma imprenditoriale: è valida la clausola che prevede la durata di anni quattro rinnovabili? Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative
riferimenti normativi: art. 27 L. n. 392/78
precedenti giurisprudenziali: Trib. Firenze, Sentenza n. 2413 del 03/02/2022
Indice
1. La vicenda: la locazione delle case vacanze
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. una società conduttrice chiedeva al Tribunale di accertare e dichiarare l’applicabilità ai contratti stipulati con il locatore della disciplina della locazione degli immobili adibiti ad attività commerciali alberghiere ed assimilabili; la stessa società conseguentemente richiedeva che si accertasse e dichiarasse, ai sensi del combinato disposto degli artt. 27 c. 3 e 4 L. n. 392/78 e 1419 c.c., la nullità della clausola contrattuale di cui all’art. 4 dei predetti contratti di locazione nella parte in cui prevedeva la durata di anni quattro rinnovabili per altri quattro. A sostegno della domanda, la ricorrente evidenziava come l’originaria conduttrice avesse svolto attività di casa vacanze. La stessa aveva ceduto poi il ramo di azienda con i relativi contratti di locazione in favore della cessionaria, che aveva ceduto successivamente alla ricorrente società conduttrice; quest’ultima metteva in rilievo di essere subentrata in tutto e per tutto nei contratti di locazione stipulati ab origine. Con comparsa di costituzione e risposta si costituiva il locatore, il quale eccepiva il difetto di legittimazione attiva della ditta ricorrente, sostenendo che la conduttrice non era subentrata nel contratto in conformità delle disposizioni di legge di cui all’art. 36 L n. 392/78, non essendoci stata una cessione di azienda, ma solo l’acquisto della quota della società precedente conduttrice. La resistente contestava perciò l’applicabilità del termine di durata previsto per le locazioni alberghiere ed insisteva per il rigetto della domanda. Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative
Manuale delle locazioni commerciali e abitative
Il Manuale offre un quadro complessivo in materia di locazioni abitative, affrontandone tutte le tipologie: locazioni libere, convenzionate, transitorie, locazioni di immobili acquistati per futura locazione, affitti brevi, locazioni turistiche, cohousing, rent to buy, leasing, analizzando la relativa disciplina contrattuale e tenendo conto dell’evoluzione normativa, nonché della produzione giurisprudenziale su alcuni punti nodali della legge 431 del 1998 e altro.Non mancano le indicazioni operative inerenti alla registrazione dei contratti, la tassazione, sia ordinaria che con cedolare secca.Il volume si occupa altresì delle “locazioni ad uso diverso”: la loro regolamentazione, il regime contrattuale applicabile, gli istituti della prelazione del riscatto e l’indennità di avviamento senza dimenticare le nuove tipologie locatizie come il contratto atipico di coworking o di domiciliazione.Una parte è in seguito dedicata agli aspetti processuali: procedimento di convalida, rito locatizio e compatibilità con il processo ordinario, azioni esperibili contro l’occupazione senza titolo, mediazione, negoziazione assistita e arbitrato.L’esposizione semplice e chiara rende il testo uno strumento di consultazione e approfondimento adatto sia al professionista del settore, sia al pubblico dei non addetti ai lavori.Il Manuale tratta infine anche il nuovo procedimento di convalida di sfratto, che ha visto ampliarsi l’ambito di applicazione e altre novità, tra cui quelle riguardanti l’esecutività dell’ordinanza di convalida.Questa sesta edizione tiene conto di tutti i principali provvedimenti di normativa, prassi e giurisprudenza in materia fino alle recentissime sentenza 7 maggio 2024, n. 12395 in punto di cedolare secca e circolare 10 maggio 2024, n. 10/E sulle locazioni brevi.Silvio RezzonicoÈ stato avvocato in Milano e autore di diversi libri e saggi in materia di diritto immobiliare. Ha collaborato con il Gruppo 24 Ore, con Maggioli Editore e con l’Università degli studi di Firenze. Da ultimo è stato anche docente presso l’Università degli Studi telematica E-campus.Matteo RezzonicoAvvocato cassazionista e pubblicista in Milano, è autore di numerose pubblicazioni di diritto immobiliare ed edilizio. In particolare, collabora con il Gruppo 24 Ore (Norme e Tributi, Esperto risponde e Consulente immobiliare) e con Giuffrè Editore (portale con- dominio e locazioni). Presidente della FNA Federazione Nazionale degli Amministratori Immobiliari e Vicepresidente della Confappi, Confederazione della Piccola Proprietà Immobiliare, per conto della quale riveste anche il ruolo di Presidente della sede provinciale di Milano e di componente della Commissione Legale Nazionale di FNA – Confappi.Luca RezzonicoAvvocato in Milano. Si occupa di diritto immobiliare ed è coautore di diverse pubblicazioni in materia
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2. La questione
Qual è la durata minima del contratto di locazione in caso di affitto di immobili destinati ad attività di casa vacanza in forma imprenditoriale?
3. La soluzione
Il Tribunale ha dato ragione alla ricorrente. Infatti dalla documentazione in atti è emerso che era intervenuta cessione di azienda a favore della conduttrice e che, peraltro, la locatrice è stata anche resa edotta di detta cessione con pec del novembre 2023. Lo stesso giudicante ha osservato che i contratti di locazione dedotti hanno chiaramente come oggetto la locazione delle due unità immobiliari destinate espressamente all’attività di casa vacanze e ciò anche se la durata della locazione era fissata in 4 +4 anni. Per questo motivo, il giudicante, ha accertato e dichiarato la nullità della clausola contrattuale che prevedeva la durata di anni quattro, rinnovabili per egual periodo, dichiarando che la durata effettiva del contratto era di sei anni, rinnovabili per altri sei anni.
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4. Le riflessioni conclusive
Come sancito dalla Suprema Corte, l’attività alberghiera consiste nell’offrire all’ospite un alloggio in una struttura propria (Cass. civ., sez. III, 22/06/2004, n. 11600). Si è, altresì, rilevato, con particolare riferimento all’attività di affittacamere, come, accanto alla prestazione principale, consistente nella concessione in godimento dell’immobile ammobiliato, arredato e provvisto delle necessarie somministrazioni di luce ed acqua, possa essere prevista anche la prestazione accessoria, comunque qualificante, della fornitura di servizi personali, consistenti nella dazione e manutenzione ordinaria, della biancheria da letto e da bagno, nel riassetto dei locali, ecc. (Cass. civ., sez. II, 08/11/2010, n. 22665). L’attività di affittacamere, pur differenziandosi da quella alberghiera per le sue modeste dimensioni, presenta natura analoga a quest’ultima, comportando la prestazione dei servizi sopra indicati, ed avendo contatto diretto con il pubblico. Partendo da queste premesse, può ben escludersi che l’attività di affittacamere possa rientrare nella disciplina delle locazioni ad uso abitativo e ritenersi che rientri, invece, nella disciplina delle locazioni ad uso alberghiero di cui all’art. 27 della legge n. 392/1978, con conseguente applicabilità della durata novennale del contratto (Trib. Firenze 3 febbraio 2022 n. 2413). Ne deriva, in questo caso, la nullità della clausola che ha previsto la durata dei contratti in anni quattro, con applicazione dell’art. 27 della L. 392/78 con durata minima di sei anni per le locazioni commerciali. Diversa invece è la locazione breve che, non prevedendo servizi alberghieri a supporto che presuppongono un’organizzazione complessa di mezzi e strumenti (come per esempio: il servizio di somministrazione della colazione o di pasti in generale o come la disponibilità al noleggio di auto o il servizio di guide turistiche o interpreti o altro), costituisce una attività diversa di semplice locazione (cioè concessione in godimento) di un appartamento (Trib. Milano 7 settembre 2021 n. 7128).
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