Locazione commerciale: sospensione del canone per molestie da altro locatore

Locazione commerciale: non è legittima la sospensione del canone per molestie di fatto dipendenti da altro locatore di porzione dello stesso immobile diviso con rete metallica.

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1. La vicenda

Il proprietario di un locale commerciale di notevoli dimensioni (quasi 900 mq) concedeva in locazione metà dell’immobile ad un falegname, con contratto stipulato regolarmente registrato. In particolare l’immobile era stato diviso in due parti, una era stata adibita a deposito di falegnameria e l’altra era stata concessa ad altro conduttore che la utilizzava come deposito materiali edili. Successivamente il falegname ometteva il pagamento dei canoni e oneri condominiali da maggio 2023 – luglio 2023 per complessivi € 1.200,00 (€ 400,00 x 3), nonché degli oneri condominiali, nel periodo gennaio – luglio, per € 210,00 (€ 30,00 x 7) e, così, per la complessiva somma di € 1.410,00. Alla luce di tale inadempimento il locatore si rivolgeva al Tribunale per intimare al titolare della falegnameria lo sfratto per morosità con citazione per la convalida, chiedendo emettersi ingiunzione di pagamento immediatamente esecutiva per canoni e oneri scaduti e a scadere. All’udienza di convalida, l’intimato compariva personalmente, opponendosi allo sfratto. A difesa delle sue ragioni sottolineava che aveva interrotto il pagamento perché l’immobile – che era stato diviso soltanto il giorno prima con una recinzione metallica – non consentiva il sereno svolgimento dell’attività lavorativa; lo stesso falegname notava che gli operai dell’altro conduttore usavano il suo bagno (in quanto nell’altro immobile non vi erano servizi igienici), nonché l’acqua e l’energia elettrica del suo immobile; per tali motivi l’intimato si opponeva allo sfratto. Il Tribunale, pronunciato con ordinanza il provvisorio rilascio dell’immobile in favore della parte locatrice, disponeva il mutamento del rito, con assegnazione dei termini per l’integrazione degli atti introduttivi. 
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2. Locazione commerciale e sospensione del canone: la soluzione

Il Tribunale ha dato ragione al locatore. Come ha notato lo stesso giudice è pacifico che l’allegata impossibilità di utilizzazione dell’immobile locato non sia dipesa dall’inadempimento del locatore ovvero dalle caratteristiche dell’immobile locato, bensì dai disagi e fastidi derivati dalle circostanze dell’utilizzo del suo bagno ad opera dei dipendenti dell’altro conduttore e dell’uso da parte di quest’ultimo di acqua e corrente relativamente ad utenze a lui intestate. In ogni caso il Tribunale ha evidenziato che l’intimato non ha fornito valide giustificazioni circa l’impossibilità di adempiere tempestivamente all’obbligo di pagamento del canone, vale a dire nel termine contrattualmente previsto.  Di conseguenza, ad avviso del giudie partenopeo, l’omesso versamento dei canoni da maggio 2023 e degli oneri condominiali da gennaio 2023 è stato indubbiamente grave, in quanto il conduttore non ha rispettato il principale obbligo nascente dal contratto, vale a dire quello di corrispondere il canone di locazione mensile, per un ampio arco temporale. È stata perciò dichiarata la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore, con conseguente conferma dell’ordinanza di rilascio e della data ivi fissata per l’esecuzione.  In ogni caso il falegname è stato condannato al pagamento dei canoni di locazione e oneri condominiali non corrisposti (oltre interessi al tasso legale dalla domanda al saldo effettivo).

3. Le riflessioni conclusive

La sentenza in commento ha messo in rilievo come al locatore non sia stato imputabile alcun inadempimento incidente sul sinallagma contrattuale che legittimasse il mancato pagamento del canone di locazione o la riduzione dello stesso. L’impossibilità di fruire serenamente dell’immobile (diviso in due porzioni immobiliari distintamente locate) è risultata causata dalle molestie di fatto arrecate dagli operai del conduttore dell’altra porzione immobiliare, destinata ad attività di deposito di materiali edili. A tale proposito si ricorda che sono molestie di diritto, per le quali il locatore è tenuto a garantire il conduttore, le pretese di terzi che accampino diritti contrastanti con i suoi, contestando il potere di disposizione del proprietario o rivendicando un diritto che leda quello dell’inquilino. Sono molestie di fatto quelle del terzo che agisca illegittimamente e, senza avanzare pretese giuridiche, pregiudichi il godimento materiale del bene (App. Roma 21 marzo 2021, n. 2048). Si ha quindi molestia di fatto – contro la quale il locatore non è tenuto a garantire il conduttore, ai sensi del comma 2 dell’art. 1585 c.c. – qualora il pregiudizio al conduttore medesimo derivi da un atto illecito aquiliano del terzo, senza che venga posto in questione, né direttamente né indirettamente, il diritto di quello al godimento della cosa locata (Cass. civ., sez. III, 26/01/1995, n. 939).
L’art. 1585 c.c., comma 2, che attribuisce al conduttore la legittimazione ad agire contro i terzi che arrechino molestie concernenti il godimento dell’immobile, è analogicamente applicabile ai casi in cui il fatto illecito del terzo, che occupi abusivamente l’immobile concesso in locazione, impedisca l’attuazione di tale rapporto, sicchè egli può agire direttamente contro l’autore dell’illecito per ottenere la disponibilità del bene e/o per il risarcimento del danno (Cass. civ., sez. III, 17/01/2019, n. 1036).