Locazione di immobile in comproprietà

Riferimenti normativi: art. 1108 c.c.
Precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. III, Sentenza del 10/10/2019 n. 25433

Indice:

1. La vicenda
2. La questione
3. La soluzione
4. Le riflessioni conclusive

La vicenda

Madre, figlio e due figlie erano comproprietari di un immobile composto da un piano terra con annesso un deposito e da un piano seminterrato di estensione di 160 mg. La madre decideva di locare ad una società, di cui uniche socie erano le figlie, il piano terra (con deposito) e il piano seminterrato, pattuendo per  detti locali un canone di locazione notevolmente più basso rispetto al volere di mercato. Per entrambi i contratti di locazione poi era stata pattuita una durata di nove anni (con rinnovo di sei anni), con espressa rinuncia della locatrice, per sè e i suoi aventi causa, alla facoltà di diniego alla rinnovazione del contratto alla prima scadenza.

Nel 2016 la locatrice decedeva. Il figlio, nel 2020, conveniva davanti al Tribunale le sorelle, in proprio e quali eredi, per ottenere il ristoro dei danni conseguenti all’attività unilateralmente posta in essere dalla madre che aveva locato i locali comuni senza il consenso degli altri comproprietari. Il problema era che i canoni pattuiti erano irrisori rispetto all’effettivo valore locativo degli immobili locati. Infatti la CTU disposta dall’Ufficio aveva accertato che i canoni contrattualmente pattuiti erano decisamente inferiori rispetto ai reali valori locativi (a fronte di un valore locativo medio del primo immobile pari a € 2.300,00 mensili, destinato all’esercizio di una farmacia, il prezzo della locazione era stato convenuto in € 900,00 mensili; l’altro cespite, con valore locativo di € 750,00 mensili era stato locato per € 250,00/mese). In ogni caso il figlio della locatrice deceduta riteneva che l’attività pregiudizievole posta in essere dalla comproprietaria, in violazione dell’art. 1108 comma 3 c.c., fosse conosciuta e condivisa dalle altre comproprietarie. Pertanto il ricorrente ha chiesto la condanna delle sorelle al risarcimento del c.d. danno figurativo, sia in proprio sia nella qualità di eredi della madre.

La questione

La locazione di immobile in comproprietà ultranovennale per un prezzo notevolmente inferiore ai valori di mercato, stipulata in violazione dell’art. 1108, comma 3, c.c., legittima il comproprietario che non ha prestato il consenso a richiedere il risarcimento dei danni nei confronti degli altri comunisti?

La soluzione

Il Tribunale ha sottolineato che alla violazione della regola posta dall’art. 1108 c.c. segue il diritto ad ottenere il risarcimento del danno patito in capo al comproprietario che non ha partecipato all’atto dispositivo. Tuttavia, lo stesso giudice ha evidenziato che solo in relazione ad uno dei contratti di locazione la partecipazione della società conduttrice (con uniche socie le sorelle) lascia dedurre, logicamente, che le stesse, avessero partecipato all’accordo negoziale e, quindi, condiviso, quali comproprietarie, la condotta in violazione dell’art.1108 co.3 c.c. posta in essere dalla madre comproprietaria; in relazione a tale locazione la domanda risarcitoria così è stata accolta; per la locazione dell’altro immobile allo studio invece l’attore non ha offerto prove circa l’effettività della partecipazione delle sorelle alla condotta posta in essere dalla madre defunta con la conseguenza che la domanda risarcitoria così è stata accolta.

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Le riflessioni conclusive

È pacifico che la decisione di concludere un contratto di locazione abitativa di un immobile in comproprietà che non ecceda i nove anni sia da considerare atto di ordinaria amministrazione e, pertanto, se la maggioranza dei comproprietari in base al valore delle proprie quote decide in tal senso, la minoranza dissenziente potrà soltanto accettare la decisione che diventerà per tutti i comunisti obbligatoria. Ai sensi dell’art .1108, comma 3, c.c., però è necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni. Alla violazione della regola posta dall’art. 1108 c.c. segue, dunque, il diritto ad ottenere il risarcimento del danno patito in capo al comproprietario che non ha partecipato all’atto dispositivo, che avrà azione nei confronti del locatore. In ogni caso – come precisa la sentenza in commento – la domanda risarcitoria del danno conseguente alla locazione ultranovennale di un bene in comproprietà, per un canone inadeguato, stipulata da solo uno dei titolari, in violazione dell’art. 1108, comma 3, c.c., non è soggetta all’obbligo di mediazione quale condizione di procedibilità. Infine merita di essere ricordato che la locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell’ambito della gestione di affari, con la conseguenza che, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore può ratificare l’operato del gestore senza formalità particolari (potendo la ratifica essere espressa dalla stessa domanda di pagamento dei canoni) ed esigere dal conduttore, in virtù dell’art. 1705, comma 2, c.c. – applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nell’art. 2032 c.c. – la parte, proporzionale alla propria quota di proprietà indivisa, dei canoni locatizi dovuti nel periodo successivo alla ratifica, non avendo tale atto efficacia retroattiva (Cass. civ., sez. III, 10/10/2019, n. 25433).