Locazione non abitativa: mancata registrazione. Le risposte della Cassazione

L’accordo occulto, con cui i contraenti, hanno pattuito il pagamento di un canone di locazione di un immobile ad uso non abitativo, superiore a quello dichiarato, resta nullo anche se viene registrato.

Così le Sezioni Unite n. 23601 del 2017 hanno stabilito che non è ammissibile la successiva sanatoria del contratto con la registrazione.

La registrazione tardiva: le SS.UU. n. 23601/2017

In generale, qualora intervenga una registrazione tardiva di un contratto di locazione, quest’ultima, non è illegittima e al contrario produce un effetto sanante della nullità sancita. Occorre pertanto distinguere, secondo la Cassazione il contratto di locazione ad uso non abitativo, contenente, fin dall’inizio, la previsione di un canone realmente convenuto e corrisposto, dal contratto simulato. La prima ipotesi di contratto anche se non registrato, è nullo, qualora intervenga tardivamente la registrazione, tale vizio risulta sanabile.

Al contrario, ci domanda qualora venga accertato che tra le parti intercorra un contratto dissimulato diretto ad occultare un canone più alto, dopo la registrazione del contratto con il canone simulato, allora il contratto non può essere sanato.

Dottrina e giurisprudenza nel trattare il tema della nullità non pongono nessuna differenza tra l’ipotesi del canone realmente dovuto ed il caso di simulazione del canone con registrazione del solo contratto simulato con un canone inferiore, collegato ad un accordo integrativo che preveda il canone maggiorato. A parere della Cassazione, le due fattispecie non consentono di giungere ad una soluzione omogenea, sussistendo differenze notevoli tra le medesime ipotesi.

In particolare, il contratto non registrato in toto, in cui è indicato il corrispettivo reale della locazione,  risulta unicamente nullo per l’ordinamento civilistico. In tale caso, sanando l’invalidità dopo la conclusione del contratto con una registrazione tardiva, si rileva l’oggettiva tardività dell’adempimento non può considerarsi sussistente un vizio genetico dell’atto, bensì il mancato assolvimento di un obbligo, in relazione al quale, è ammissibile un adempimento tardivo con effetti sananti retroattivi dal momento in cui tale atto è stato posto in essere.

Nel caso invece, del contratto simulato del prezzo, non registrato, con un canone più alto, destinato a sostituire quello indicato nel contratto registrato, occorre far riferimento alla fattispecie della simulazione.

L’accordo simulatorio, volto a occultare la pattuizione di un canone locatizio maggiore rispetto a quello registrato, è finalizzato all’evasione fiscale ed all’elusione della norma tributaria relativa all’obbligo di registrazione dei contratti di locazione. In ragione di ciò tale patto, risulta affetto da nullità, sia per violazione del quantum parziale dell’importo registrato, sia per violazione di una norma imperativa. Orbene, trattandosi di un vizio genetico del contratto, e non di un inadempimento successivo alla sua stipulazione, è possibile ravvisare un’ipotesi di nullità virtuale, insanabile ai sensi dell’art. 1423 c.c., derivando tale nullità dalla causa concreta del negozio. In quest’ultimo caso, le conseguenze sono ben più gravi rispetto all’ipotesi di omessa registrazione dei contratto di locazione, per la maggiore gravità del vizio tra le due fattispecie esaminate: un vizio genetico voluto da entrambe le parti, nel primo caso, un inadempimento successivo alla stipulazione di un contratto geneticamente valido, nel secondo.

Inoltre, nel caso anzidetto, il conduttore avrà diritto alla restituzione delle somme illecitamente versate.

Accoglie tale orientamento anche la Corte di Cassazione n. 32934/2018

Tale orientamento è poi stato ripreso da una recente pronuncia dello scorso dicembre, la quale ha stabilito che: “Il contratto di locazione di immobili ad uso abitativo, ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004, ma, in caso di tardiva registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza “ex tunc”, sia pure limitatamente al periodo di durata del rapporto indicato nel contratto successivamente registrato. (Principio affermato in relazione ad un contratto di locazione ad uso abitativo stipulato il 5 novembre 2011, ma registrato il 20 settembre 2012 con indicazione della data di inizio del rapporto del 1° settembre 2012)”

Sono state invece dichiarate incostituzionali per eccesso di delega, le disposizioni, relative alle sole locazioni ad uso abitativo, di cui ai commi 8 e 9 dell’art. 3 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 2 che prevedevano che dalla mancata registrazione “entro il termine di legge”  derivassero conseguenze invalidanti per effetto delle quali sorgeva un diverso rapporto locativo, legalmente determinato quanto a durata e misura del canone.

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