Locazione nulla: il conduttore può chiedere i canoni indietro?

Se il contratto di locazione è nullo, il conduttore ha diritto a richiedere la restituzione dei canoni versati al locatore in esecuzione del contratto? Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative
riferimenti normativi: artt. 2033; 2041 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. III, Sentenza n. 3971 del 12/12/2019

1. La vicenda: la nullità della locazione

Come spesso accade, il proprietario di un immobile consentiva (senza contratto) ad un uomo l’uso di una stanza di un appartamento facente parte di un caseggiato per la somma di 500,00 € al mese. Successivamente l’occupante agiva – a conclusione del rapporto – al fine di conseguire la declaratoria di nullità del contratto di locazione, per difetto di forma scritta e registrazione, chiedendo la restituzione dei canoni corrisposti fino al rilascio, nella misura di € 24.115,00. Per il giudice di primo grado il rapporto tra le parti non poteva ricondursi nell’alveo della locazione. Il Tribunale, perciò, respingeva la richiesta di restituzione dei canoni complessivamente pagati. Il giudice d’appello riteneva che il rapporto intercorso tra le parti fosse un contratto di locazione, nullo per difetto di forma e scritta e registrazione, ex art. 4 legge 9 dicembre 1998, n. 431. Ciò nonostante, il giudice rigettava comunque la domanda di restituzione, ritenendo che l’attore non avesse chiesto la riconduzione del contratto verbale alle condizioni previste dalla legge n. 431 del 1998, né la restituzione delle somme pagate in eccesso rispetto al canone agevolato (domanda formulata per la prima volta in appello, così come quella relativa alla restituzione del deposito cauzionale, con conseguente violazione dell’art. 345 c.p.c.), ma solo la restituzione di tutti i canoni versati. A parere della Corte di Appello tale richiesta doveva ritenersi preclusa, in quanto egli aveva comunque goduto dell’immobile, cosicché, attraverso la restituzione integrale dei canoni, si sarebbe verificato un arricchimento senza causa a suo favore. Il soccombente ricorreva in cassazione, da un lato, censurando l’operato del giudice d’appello che aveva ravvisato d’ufficio l’ingiustificato arricchimento, senza che la controparte avesse intrapreso alcuna iniziativa ai sensi degli artt. 2041 e 2042 c.c.; dall’altro, denunciando la violazione dell’art. 2033 c.c., osservando che tale norma avrebbe dovuto essere applicata integralmente, in mancanza di una valida ed efficace paralisi “ope exceptionis”. Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative

2. La questione

In caso di nullità del contratto di locazione – per difetto di forma e scritta e di registrazione – il conduttore ha diritto alla restituzione dei canoni versati?

3. La soluzione

La Cassazione ha dato ragione al ricorrente. I giudici supremi hanno messo in rilievo come la Corte d’Appello abbia sbagliato nel rilevare d’ufficio l’ingiustificato arricchimento, senza un’adeguata iniziativa del locatore. Inoltre ha evidenziato che i giudici di secondo grado hanno mancato di ricondurre la pretesa restitutoria del conduttore nell’indebito oggettivo. In conclusione, il ricorso è stato accolto e la sentenza impugnata cassata, con rinvio alla Corte d’Appello, in diversa sezione e composizione, per la decisione sul merito e sulle spese.

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4. Le riflessioni conclusive

La Cassazione ha precisato che, in caso di nullità del contratto di locazione, il conduttore ha diritto di ripetere, a norma dell’art. 2033 c.c., i canoni versati al locatore in esecuzione del contratto. In quest’ottica è già stato affermato che la mancanza di una “causa adquirendi” – a qualunque titolo accertata – determina la possibilità di avvalersi dell’azione di ripetizione dell’indebito anche quando la controprestazione non sia a propria volta ripetibile, stante l’eccezionalità, e conseguente non estensibilità, delle ipotesi legislative di irripetibilità delle prestazioni eseguite, potendo ottenersi, in tali casi, la reintegrazione dello squilibrio economico determinatosi tra le parti attraverso la diversa azione ex art. 2041 c.c., nei limiti di operatività della stessa (Cass. civ., sez. III, 11/10/2016, n. 20383: nel caso di specie, la S.C. ha affermato la ripetibilità dei canoni percepiti dal locatore in base ad un contratto di locazione nullo, pur a fronte dell’irripetibilità della controprestazione concernente il godimento del bene, ritenendo non applicabile in tal caso l’eccezione prevista dall’art. 1458 c.c., in quanto relativa solo alla risoluzione per inadempimento dei contratti ad esecuzione continuata, mentre la diversa questione dell’arricchimento del conduttore avrebbe potuto rilevare ai fini dell’azione ex art. 2041 c.c., non proposta nel caso concreto).
In ogni caso non può essere negata la facoltà del locatore di eccepire, ex art. 2041 c.c., la sussistenza di un ingiustificato arricchimento, facendo valere un credito indennitario che va, però, liquidato nei limiti della diminuzione patrimoniale subita nell’erogazione della prestazione e non in misura coincidente con il mancato guadagno che esso avrebbe potuto trarre dall’instaurazione di una valida relazione contrattuale.