Locazione, nullità del contratto non registrato

Locazione, quando il contratto è nullo

Locazione: Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, si sono pronunciate ieri con la sentenza n. 23601 in relazione alla nullità del contratto di locazione. La sentenza è di particolare interesse, in quanto ripercorre i mutamenti che hanno interessato il quadro normativo in materia, piuttosto frammentato e ricco di interventi anche da parte del Giudice costituzionale.

Il principio di diritto stabilito nella sentenza in esame, è quello secondo cui la mancata registrazione del contratto di locazione ne comporta la nullità. E’ comunque possibile per le parti effettuare la registrazione tardivamente (oltre i termini), provocando in tal modo la produzione degli effetti contrattuali ex tunc, vale a dire dalla stipula del contratto.

La nullità del patto occulto sul canone

La sentenza in esame ha affrontato anche l’ipotesi della stipula di un contratto di locazione avente ad oggetto un immobile destinato ad uso non abitativo, contestualmente al quale, le parti abbiano concluso un patto che prevede un canone superiore rispetto a quello indicato nel contratto registrato. In questo caso, la nullità colpisce il solo patto aggiuntivo, restando integralmente valido il negozio locativo regolarmente registrato. In altre parole, l’avvenuta registrazione del contratto di locazione non incide sull’ulteriore canone, occultamente pattuito. Il procedimento simulatorio non viene “sanato” da una registrazione tardiva e resta dovuto, da parte del conduttore, il canone fittiziamente dichiarato. La registrazione è un fatto che non ha la capacità di incidere sulla validità di un atto negoziale.

Il problema nasce in quanto non esiste una previsione di nullità testuale, analoga a quella prevista in relazione alle locazioni abitative.

La questione era stata portata al vaglio delle Sezioni Unite, per comprendere se anche in relazione ai contratti di locazione ad uso non abitativo, si applicasse il principio espresso dalle Sezioni Unite nel 2015, con riferimento ai contratti di locazione aventi ad oggetto immobili destinati all’uso abitativo. Secondo il principio esposto in quella sede dal Supremo organo, può riconoscersi efficacia sanante alla registrazione tardiva del contratto, quale sanatoria da adempimento.

Efficacia sanante della registrazione

La pronuncia assume particolare rilievo in quanto mette ordine nella disciplina locatizia, la cui normativa risulta a volte poco organica. Innanzitutto, la normativa fiscale prevede l’obbligo di registrazione per tutti i contratti di locazione, stipulati verbalmente o per iscritto, entro 30 giorni dalla loro sottoscrizione. La giurisprudenza maggioritaria, parallelamente, ritiene che il mancato rispetto di una disposizione tributaria, non determina mai la nullità del contratto (si veda oggi, l’art.10 dello Statuto dei contribuenti). Peraltro, si evidenzia ulteriormente l’utilità della decisione de qua, in quanto ripercorre le tappe dell’evoluzione che ha caratterizzato il rapporto tra diritto privato e diritto tributario.

Sugli effetti di una possibile tardiva registrazione del contratto, si sono succeduti diversi interventi normativi, oggetto anche di vaglio da parte della Corte Costituzionale. Si ricordi la legge n.311/2004 che aveva introdotto la nullità, sia nel caso di locazioni abitative che non abitative, non registrate.

In passato, la Corte affermava come non fosse possibile a priori riconoscere un effetto sanante alla registrazione, la quale integra un atto che non ha la forza di incidere su un atto civilistico, influenzandone la validità. La Corte di legittimità, infatti, trattava della registrazione come di un requisito extraformale ed extranegoziale. Ora, alla luce delle regole sulla registrazione, si riconosce la possibilità di sanare il contratto mediante l’adempimento della registrazione, prima omessa.

Ma ciò vale solo in relazione al contratto registrato tardivamente e non al contratto registrato ma affiancato da un patto di maggiorazione occulta del canone. Invero, in questo secondo caso, vi è un vero e proprio vizio genetico del contratto, non sanabile con una registrazione. Si tratta, dunque, di un’ipotesi di nullità insanabile del contratto.