Indice
riferimenti normativi: l. n. 392/78; l. n. 431/98; 1417 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 3, Sentenza n. 4495 del 25/02/2009
1. La vicenda
I locatori si rivolgevano al Tribunale sostenendo di aver locato il loro immobile al conduttore con un contratto di locazione di natura transitoria (13 mesi); gli stessi locatori facevano presente che il contratto era cessato ma il conduttore non aveva rilasciato l’immobile; inoltre rilevavano come il conduttore fosse anche moroso rispetto al pagamento dei canoni che lo stesso si era autoridotto
Si costituiva in opposizione il conduttore il quale deduceva che la natura transitoria del contratto era stata convenuta solo per ragioni fiscali; che nessun elemento induceva a ritenere che la durata del contratto fosse transitoria; che pertanto al contratto doveva essere applicata la durata ex lege di 4 + 4; che tra il conduttore e il locatore vi erano stati accordi per la riduzione del canone tuttora validi.
All’esito di uno scambio di memorie il giudice istruttore emetteva ordinanza provvisoria di rilascio disponendo il mutamento del ruolo.
La mediazione non aveva effetto in quanto il conduttore non vi partecipava.
2. La questione
Il contratto di locazione per uso abitativo, stipulato con la falsa indicazione della transitorietà dell’uso da parte del conduttore integra gli estremi di una simulazione relativa in frode alla legge?
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3. La soluzione
Il Tribunale ha evidenziato che il contratto in questione non era di natura transitoria. Infatti dallo stesso interrogatorio della parte e dall’estratto conto depositato dal conduttore è emerso con chiarezza che il contratto in questione era stato preceduto da analogo contratto, prova evidente della sua non temporaneità. Di conseguenza è risultata corretta la ricostruzione sostenuta dal conduttore volta a ricondurre la durata contrattuale a quella legale (contratto 4 + 4). Tuttavia il Tribunale ha accertato la morosità accumulata dal conduttore e la sua violazione degli obblighi contrattuali, violazione che inevitabilmente ha comportato la risoluzione del rapporto locativo. Alla risoluzione – come sottolinea il Tribunale – consegue l’obbligo di rilascio del bene, e quindi la conferma dell’ordinanza provvisoria ex art 665 c.p.c. Conseguentemente, il conduttore è stato condannato al pagamento dei canoni dovuti sino alla data dell’effettivo rilascio.
4. Le riflessioni conclusive
I contratti temporanei più tipicizzati sono quelli per viaggio, per studio, per lavoro, per temporanea occupazione e non certo quelli che (in via generale) comportano una “residenzializzazione” dell’occupante. I contratti di locazione di natura transitoria sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori.
Nel caso in esame tra le parti era in corso un contratto che non specificava in maniera puntuale l’esigenza volta a giustificare l’utilizzo di un contratto “transitorio” (che nulla ha a che vedere con contratti di breve durata come quelli 3+2 ma si fonda su esigenze eccezionali e particolari). Al contrario i contratti in questione, devono contenere una specifica dichiarazione che individui l’esigenza di transitorietà e devono essere stipulati esclusivamente utilizzando il tipo di contratto stabilito negli accordi locali quale condizione essenziale per la deroga alla normativa ordinaria. Nella vigenza della legge 9 dicembre 1998, n. 431, la possibilità per le parti di stipulare un valido ed efficace contratto locatizio ad uso transitorio è subordinata all’adozione delle modalità e alla sussistenza dei presupposti stabiliti dall’art. 5 della legge n. 431 cit. e dal d.m. 30 dicembre 2002, che costituisce normativa secondaria di attuazione giusta il disposto di cui all’art. 4, comma 2, della medesima legge, con la conseguenza che, a tal fine, è necessario che l’esigenza transitoria, del conduttore o del locatore, sia specificamente individuata nel contratto, al quale deve essere allegata documentazione idonea a comprovare la stessa, e che i contraenti, prima della scadenza del termine contrattuale, ne confermino, con lettera raccomandata, la persistenza (Cass. civ., Sez. III, 20/02/2014, n. 4075).
Il conduttore può provare la simulazione relativa del contratto di locazione di un immobile (da uso abitativo transitorio a destinazione abitativa ordinaria) dimostrando che il locatore era a conoscenza dell’effettiva destinazione dell’immobile locato anche a mezzo di presunzioni e, dunque, allegando circostanze oggettive conosciute dal locatore al momento della stipula (Cass. civ., Sez. III, 13/08/2015, n. 16797: nella specie, l’avvenuto originario subentro, da parte del conduttore, nelle licenze di gas ed elettricità, manifestazione di un progetto di lunga durata ed implicante la cognizione e l’assenso del locatore).
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