riferimenti normativi: l. n. 392/78; l. n. 431/98; 1417 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 3, Sentenza n. 19411 del 30/09/2016
1. La vicenda
Come spesso avviene, la vicenda esaminata dal Tribunale di Catanzaro, prendeva l’avvio quando un conduttore conveniva in giudizio il proprietario di un immobile che gli era stato concesso in locazione con uso abitativo. Il conduttore lamentava che il locatore avesse indebitamente percepita la somma di euro 4.200,00 in quanto somma non indicata da contratto. Di conseguenza richiedeva al Tribunale che dichiarasse indebitamente percepita la somma di € 4.200,00 e per l’effetto condannasse la locatrice a restituirgli la detta somma. In altre parole l’importo di cui veniva richiesta la ripetizione era pari all’importo superiore rispetto a quello risultante da contratto di locazione.
Si costituiva la locatrice che chiedeva il rigetto della domanda.
Inoltre proponeva domanda riconvenzionale di risarcimento dei danni arrecati all’appartamento che era stato concesso in locazione, incluso il valore per il riacquisto degli elettrodomestici, oltre ad una somma mensile pari al canone di locazione fino al ripristino del suo immobile o nella misura accertata in corso di causa come per legge.
A sostegno della domanda riconvenzionale produceva fotografie ed un preventivo dei lavori di ripristino.
2. La questione
In tema di locazione di immobili ad uso abitativo, il patto di maggiorazione occulto rende invalido anche il contratto registrato?
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3. La soluzione
Il Tribunale ha dato pienamente ragione alla conduttrice. Lo stesso giudice infatti ha accertato che tra le parti era intercorso un rapporto locatizio avente ad oggetto un immobile adibito ad uso abitativo; inoltre ha notato che dalla documentazione versata in atti, il contratto di locazione prevedeva espressamente un canone mensile di 150,00 per un totale annuo di 1.800,00; infine il giudice calabrese evidenziava che la conduttrice dal mese di gennaio 2019 al mese di novembre 2020, aveva corrisposto alla locatrice la somma di 350,00 anziché l’importo mensile pattuito di 150,00.
La corresponsione della somma aggiuntiva ed illecita al locatore è emersa chiaramente dai bonifici bancari prodotti dal conduttore in giudizio e non è stata in alcun modo contestata dalla convenuta la quale ha, piuttosto, sostenuto che il versamento di tale somma era corretto in quanto l’importo del canone pattuito fra le parti non era quello indicato nel contratto ma quello maggiore di € 350,00. Come ha sottolineato il Tribunale l’eventuale patto di maggiorazione del canone (che secondo la prospettazione di parte convenuta, sarebbe stato stipulato per l’importo di € 350,00 mensili) è nullo ai sensi dell’art. 13 della L. 431/98. Respinta pure la domanda riconvenzionale di risarcimento del danno per difetto di allegazione e prova sul punto da parte della convenuta.
4. Le riflessioni conclusive
Le Sezioni unite si sono pronunciate affermando che in tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, la nullità prevista dall’articolo 13 comma 1, della legge 431 del 1998 sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente; il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, fatto extra-negoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica (Cass. civ., Sez. Unite, 17/09/2015, n. 18213). Naturalmente trattandosi di nullità per violazione di norma imperativa, la nullità del patto di maggiorazione del canone rispetto al canone indicato nel contratto registrato è rilevabile d’ufficio ex articolo 1421 c.c.; in ogni caso – ad avviso del Tribunale di Catanzaro – si deve ritenere del tutto irrilevante il fatto che il conduttore abbia agito per la ripetizione dell’indebito senza richiamare nei propri scritti difensivi il disposto del citato articolo 13 comma 1, della legge 431 del 1998. In tale prospettiva, deve essere dichiarata nulla la scrittura privata, non registrata, contenente condizioni integrative di un contratto di locazione registrato nella medesima data di detta scrittura privata, con riguardo alle pattuizioni relative ad un canone maggiore di quello risultante dalla scrittura registrata. Deve però escludersi che l’art. 13, 1° comma, L. n. 431 del 1998 sanzioni con la nullità, in conseguenza della mancata registrazione, la pattuizione di un canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, dovendo intendersi riferita tale disposizione (e, conseguentemente, quella di cui al 2° comma dello stesso articolo, che concede al conduttore l’azione di ripetizione delle somme indebitamente corrisposte) non all’ipotesi della simulazione parziale del contratto di locazione relativa alla misura del canone, bensì al caso in cui nel corso di svolgimento del rapporto venga pattuito un canone più elevato rispetto a quello risultante dal contratto originario (Cass. civ., sez. III, 27/10/2003, n. 16089).
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