Locazioni al tempo del covid-19: prospettive future e percorsi interpretativi

Premessa

La condizione di emergenza legata alla diffusione del coronavirus, con le straordinarie misure anti-contagio adottate dal Governo e dalle Regioni, ha già generato non pochi problemi sul versante delle locazioni, sia per quelle ad uso commerciale sia per quelle ad uso abitativo. E tali problematiche, che derivano dalla immediata impossibilità di svolgere quelle attività che in passato si davano per scontate e che consentivano di poter godere senza limitazioni dell’immobile, sono certamente destinate ad avere gravi effetti anche nel futuro. In stretta connessione con la situazione economica generale e con le difficoltà di carattere sociale che già si manifestano in tutta la loro drammaticità, il mercato delle locazioni è destinato indubbiamente a conoscere nel futuro una situazione di crisi; crisi che riguarderà in maniera principale e diretta le locazioni commerciali, in considerazione della flessione della redditività delle attività e delle ulteriori e gravose misure di sicurezza che i commercianti saranno costretti ad adottare (misure restrittive in relazione all’accesso dell’utenza, misure di igienizzazione, dotazione di dispositivi di protezione, ecc.). Senza contare l’inevitabile calo generale dei consumi.

Nello sconfortante quadro socioeconomico che si prospetta, e nella confusione di una normativa emergenziale che si sussegue rapidamente nel tempo, spesso ricorrendo a fonti del diritto (o, più correttamente, di interpretazione del diritto) prima d’oggi sconosciute[1], occorre che l’interprete del diritto individui soluzioni quanto più chiare possibili, prospettando alle parti del contratto di locazione rischi ed opportunità connessi ai diversi rimedi prospettati.

Nel proliferare, in questo periodo, di articoli aventi ad oggetto le locazioni (affrontate sotto i più diversi profili e da differenti punti di vista), questo scritto si propone – senza, tuttavia, pretese di esaustività – quale contributo per una riflessione organica e complessiva sulle soluzioni offerte dall’ordinamento giuridico in questo periodo di emergenza, privilegiando quelle “conservative” del rapporto locatizio.

Le norme emergenziali in materia di locazioni

Seppure sia auspicabile l’adozione di provvedimenti normativi che, anche nel settore delle locazioni (così come avvenuto in altri settori), possano contribuire a porre sulle spalle dello Stato (e dunque della collettività) il carico emergenziale della crisi, non vi è ad oggi traccia di alcuna disposizione normativa intesa a modificare – neppure parzialmente – la disciplina dei contratti di locazione che rimane, invece, saldamente ancorata alla rigidità del dettato della Legge n. 392 del 1978 (per le locazioni non abitative) e della Legge n. 431 del 1998 (per quelle abitative). In assenza di un intervento normativo statale, le conseguenze dell’emergenza ricadono, pertanto, solo sulle parti del rapporto locatizio le quali non possono fare riferimento ad una soluzione uniforme e chiara a livello generale.

L’art. 65 del D.L. n. 18 del 17 marzo 2020 (c.d. Decreto “Cura Italia”)[2] si è preoccupato della situazione emergenziale in cui versano i conduttori dei contratti di locazione commerciale ed ha previsto un credito di imposta pari al 60% dell’ammontare del canone di locazione corrisposto per il mese di marzo 2020. Tale norma costituisce una risposta limitata e circoscritta e, per quanto utile a lenire l’impatto della crisi determinata dall’immediata chiusura delle attività commerciali, da un lato circoscrive i suoi effetti temporalmente al solo mese di marzo e dall’altro risulta espressamente applicabile alle sole categorie catastali C/1 (negozi e botteghe), escludendo ad esempio dalla misura magazzini e laboratori. Tale norma, peraltro, in considerazione della sua formulazione, riguarda solamente i negozi interessati dalla “chiusura forzata” ed esaurisce i suoi effetti sul piano prettamente tributario. La disposizione in oggetto, infine, presuppone il pieno adempimento del conduttore rispetto all’obbligo di pagamento del canone di locazione, così confermando di non intervenire nel rapporto fra le parti[3].

Di portata più generale è invece l’art. 91 dello stesso Decreto “Cura Italia” che, con disposizione applicabile anche ai contratti di locazione, interviene a precisare che il rispetto delle misure dettate per il contenimento dell’epidemia «è sempre valutato ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti». Si tratta di una norma che individua sul piano sostanziale un’ipotesi di impossibilità temporanea della prestazione per causa non imputabile al debitore alla luce della quale, per ciò che qui interessa, ne deriva che il mancato pagamento da parte del conduttore del canone di locazione non possa di per sé essere addotto dal locatore a motivo di risoluzione del contratto di locazione in quanto il conduttore potrà ben giustificare il suo mancato o parziale adempimento con la situazione contingente che viene richiamata espressamente dalla legge. La norma, tuttavia, non è in grado di escludere di per sé la responsabilità del debitore-conduttore il quale omette il versamento del canone nel periodo emergenziale, e ciò in quanto la prestazione cui è tenuto il conduttore, ovvero il pagamento di una somma quale canone di locazione, non è essa stessa oggettivamente impossibile[4]. Se nessun dubbio si pone in relazione ai contratti pubblici (per i quali l’art. 91 troverà automatica applicazione), nei rapporti commerciali fra i privati occorrerà comunque valutare, caso per caso, l’incidenza delle misure di contenimento adottate dal governo e l’effettiva ripercussione che le stesse hanno avuto in concreto sulla possibilità di adempimento rispetto alle obbligazioni contrattuali assunte. La formulazione della norma sembrerebbe, tuttavia, imporre al Giudice di valutare tale circostanza nel procedimento sommario di sfratto per morosità anche in caso di mancata comparizione del convenuto ex art. 663 c.p.c.

Occorre, peraltro, rilevare che l’art. 91, in considerazione della sua formulazione, può trovare applicazione solamente a quegli inadempimenti derivanti “dall’attuazione delle misure di contenimento” e quindi, a stretto rigore, esclusivamente alle locazioni relative ad immobili per i quali i vari decreti intervenuti abbiano limitato o impedito del tutto lo svolgimento dell’attività commerciale che ivi veniva esercitata. Si tratta, dunque, anche qui di una norma non di carattere generale, inserita dal legislatore in un contesto emergenziale, e che ha, tuttavia, una limitata applicazione ad una determinata tipologia di contratti di locazione[5].

Si legga anche:”Riduzione del canone nel contratto di locazione ad uso abitativo: La redazione dell’accordo ed il modello 69“

Il ruolo dell’interprete del diritto alla luce dei principi generali dell’ordinamento e nel contemperamento degli interessi coinvolti

Il tenore delle disposizioni fin qui richiamate, frutto della concitata elaborazione dell’ultimo periodo di emergenza, lascerà inevitabilmente spazio all’interpretazione che nel prossimo futuro i tribunali si troveranno a dare in relazione alla specificità delle singole vicende sottoposte, all’applicabilità di determinati istituti giuridici e, più in generale, in relazione alla legittimità dei comportamenti delle parti del rapporto locatizio. Saranno dunque i giudici, in ultima istanza (laddove non riesca, come sarebbe invece auspicabile, la mediazione civile) a valutare, caso per caso, la gravità dell’inadempimento, l’applicabilità degli istituti giuridici ed il rilievo della buona fede contrattuale nel rapporto fra le parti. Ed è chiaro che, nell’effettuare tali valutazioni, non potrà non tenersi in conto, da un lato la temporaneità delle misure di cui si tratta (e la loro rapida modificazione nel tempo), e dall’altro la circostanza che tale situazione emergenziale non costituisce una situazione di disagio per il solo conduttore, ma mette in evidente difficoltà anche i proprietari degli immobili che, proprio grazie alle locazioni, ne ricavavano una fonte di reddito.

Il quadro che emerge in tale contesto d’emergenza sanitaria è certamente eterogeneo, caratterizzato da interventi temporanei, repentinamente modificati, che danno vita a scenari diversi a seconda del territorio o dell’ambito produttivo cui si applicano. Proprio alla luce di questo quadro normativo, che non si presta ad un’applicazione uniforme e generalizzata, il giurista sarà chiamato nel prossimo futuro a ricoprire un ruolo certamente delicato ed improntato all’equilibrio (nel contemperamento dei contrapposti interessi delle parti) per districarsi fra la rigidità della normativa speciale in materia di locazioni e la flessibile capacità adattiva delle disposizioni generali che il Codice civile individua in materia contrattuale.

Il momento storico renderà ancor più necessario un approccio dell’operatore del diritto (sia esso giudice sia esso avvocato) improntato al compromesso ed all’elasticità e che abbia come faro la rassicurante resilienza del Codice civile del 1942 che, grazie ai suoi principi generali ed al rigoroso ed equilibrato lavoro ermeneutico dell’interprete, è in grado di resistere alla scure dei tempi ed agli eventi eccezionali che questi ci prospettano[6].

Occorre partire dal presupposto che, a maggior ragione in questo periodo, non ci sono soluzioni univoche e valide per tutte le situazioni e spesso proprio le prese di posizioni nette non risolvono il problema, ma ne esasperano le conseguenze negative. Considerando lo squilibrio determinato dalle restrizioni che rendono impossibile il godimento pieno dell’immobile locato, la soluzione che si prospetta di più facile applicazione è quella che conduce alla cessazione del rapporto. Ma spesso le parti hanno, invece, interesse a mantenere in vita il rapporto di locazione e la loro esigenza potrebbe essere soltanto quella di rinegoziare alcuni aspetti.

In tale situazione, e con tali premesse, è dunque auspicabile un ricorso ancor maggiore alla mediazione che, nel contemperamento degli interessi di entrambe le parti coinvolte, possa condurre ad una soluzione “sartoriale” del problema, privilegiando prospettive manutentive piuttosto che demolitorie.

Le problematiche connesse alla diffusione del covid-19 ed alle misure di contenimento si riverberano in maniera differente sulle locazioni abitative rispetto a quelle ad uso commerciale, non foss’altro che solo in quest’ultimo caso può essere richiamata l’argomentazione che riconduce e giustifica il mancato pagamento del canone di locazione all’impossibilità di godere dell’immobile. Anzi, proprio la normativa che impone ai cittadini di restare a casa, con riferimento alle locazioni abitative, giustifica (ed impone) l’uso dell’immobile locato. Tuttavia, la chiusura delle imprese e delle università ha comportato, in relazione ai conduttori-operai o ai conduttori-studenti, un necessario rientro alle famiglie (ed alle abitazioni) d’origine con il conseguente abbandono degli immobili oggetto di locazione.

Tali circostanze prospettano dinnanzi al conduttore, a seconda che abbia o non abbia più ragione d’occupare l’immobile locato, una serie di iniziative e presentano alle parti del rapporto diverse possibili strade da intraprendere[7].

Nel prosieguo cercheremo di passare in rassegna le soluzioni che sono emerse in questo periodo, tenendo conto del diverso atteggiarsi delle problematiche legate all’emergenza sanitaria sulle locazioni commerciali e su quelle abitative.

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L’opzione (illegittima) dell’autoriduzione o del differimento del canone

Occorre preliminarmente partire dal presupposto che, in generale, tutte le iniziative unilaterali intraprese dal conduttore vengono dalla giurisprudenza ritenute ex se illegittime ed in grado di configurarsi quale inadempimento contrattuale ai fini della risoluzione del contratto[8]. L’iniziativa unilaterale del conduttore che decida di ridursi autonomamente il canone o di postergarlo a data successiva nel tempo non troverebbe a rigore, nel caso delle locazioni abitative, neppure giustificazione nell’impossibilità della prestazione o nell’eccessiva onerosità sopravvenuta in relazione a divieti che spiegano i loro effetti direttamente solo su (alcune) attività commerciali[9].  L’unica ragione, a ben vedere, che potrà essere richiamata dal conduttore delle locazioni abitative (che non goda di uno stipendio pubblico o di misure specifiche a sostegno del reddito) può essere la difficoltà economica legata al generale quadro di crisi determinato dalla diffusione dell’epidemia e che, indirettamente, ha influito sulla sua possibilità di tener fede agli impegni assunti[10].

Tanto per le locazioni commerciali quanto per le locazioni abitative la sospensione e la riduzione del canone non si configurano, dunque, come soluzioni ragionevolmente consigliabili. Occorre infatti, da un lato considerare che i provvedimenti governativi degli ultimi mesi non incidono in alcun modo sulla prestazione principale del locatore che, al di là del divieto di esercizio delle attività produttive e commerciali, mette comunque a disposizione del conduttore i locali idonei all’esercizio dell’attività; e d’altro canto l’immobile locato, sebbene non sia accessibile al pubblico, permane nell’esclusiva disponibilità del conduttore che vi continua a custodire i propri beni e mezzi di produzione.

Si consideri, peraltro, che – secondo la giurisprudenza – nel rapporto sinallagmatico locatore-conduttore, il conduttore sarebbe legittimato alla sospensione o riduzione del canone di locazione solamente in caso di inadempimento da parte del locatore[11]. E non v’è dubbio che l’inadempimento da parte del locatore non è, per quanto sopra detto, certamente configurabile.

Pertanto, sebbene la decretazione d’urgenza abbia privato del pieno godimento dell’immobile il conduttore, certamente nelle locazioni commerciali, ma indirettamente anche nelle locazioni abitative (si pensi a chi è impossibilitato a far ritorno nell’immobile locato in località che, a causa dell’alto numero di contagi, sono qualificate come “zone rosse” e, dunque, inaccessibili, se non per specifiche ragioni giustificative tassativamente individuate nel provvedimento governativo), tale circostanza rimane esterna al rapporto sinallagmatico e non è di per sé idonea a giustificare soluzioni di provenienza unilaterale da parte del conduttore che si porrebbero comunque illegittime e costituirebbero un vero e proprio inadempimento contrattuale[12].

Il recesso per “gravi motivi”

Laddove le parti (e nella specie il conduttore) volessero pervenire ad uno scioglimento del vincolo contrattuale che sia divenuto intollerabile e non più utile, certamente perseguibile sarebbe l’ipotesi del recesso dal contratto per “gravi motivi” previsto sia per le locazioni abitative sia per le non abitative.

Infatti, ai sensi dell’art. 27 della Legge n. 392/1978 per le locazioni commerciali e dell’art. 3, ultimo comma, della Legge n. 431/1998 per quelle ad uso abitativo, il conduttore ha la facoltà di recedere dal contratto di locazione al verificarsi di ragioni gravi e dando un preavviso di sei mesi al locatore. I gravi avvenimenti (che andranno esplicitati al locatore)[13] sono costituiti da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla volontà del conduttore ed imprevedibili al momento della sottoscrizione del contratto, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione.

Occorre precisare che la gravosità della prosecuzione deve avere una connotazione oggettiva, non potendo risolversi in una valutazione unilaterale effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo.

Sul punto, in materia di locazione non abitativa, la giurisprudenza più recente conforterebbe la possibilità di invocare i gravi motivi anche nell’attuale situazione di emergenza sanitaria in considerazione dei provvedimenti di contenimento adottati e delle loro drammatiche conseguenze per molte attività commerciali[14].

Sul fronte delle locazioni abitative, invero, la gravosità della prosecuzione andrà valutata non solo sotto il profilo economico ma anche “tenendo conto delle esigenze di vita del conduttore medesimo”[15].

Il recesso per gravi motivi, alla luce delle premesse, non essendo una soluzione “conservativa” del rapporto locatizio e conducendolo, invece, alla sua fine, non costituisce una soluzione reale al problema contingente. Non si dimentichi, peraltro, che tale opzione non fa in ogni caso venir meno l’obbligo di corrispondere il canone di locazione per il periodo di preavviso (pari a sei mesi per le locazioni ordinarie e a tre mesi per le locazioni a studenti), ed inoltre comporta l’assoluta e completa liberazione dell’immobile, cosa che spesso, proprio in questo periodo generalizzato di “stasi” dovuta all’emergenza e di difficoltà derivanti dalle restrizioni varie, non è sempre agevole. Si ricorda, a tal proposito, che la giurisprudenza è oramai orientata a ritenere che la semplice consegna delle chiavi non costituisce rilascio dell’immobile laddove questo non venga messo incondizionatamente a disposizione del proprietario-locatore[16], con la conseguenza che il canone di locazione sarà dovuto fino al momento dell’effettiva riconsegna dell’immobile sgombero da ogni bene del conduttore.

La risoluzione del contratto per impossibilità (temporanea o parziale) sopravvenuta della prestazione

Le disposizioni normative che hanno inteso disciplinare il periodo di emergenza sanitaria hanno certamente limitato, soprattutto per quanto riguarda le locazioni commerciali, l’uso degli immobili oggetto del contratto di locazione per le finalità per le quali lo stesso era stato ai tempi stipulato. Non v’è dubbio che tale situazione alteri in qualche modo il sinallagma contrattuale e pone, dunque, all’interprete del diritto la questione di come riequilibrare il rapporto fra le parti.

La risoluzione del contratto scioglie il rapporto obbligatorio fra le parti e, dal punto di vista del conduttore, si rivela più vantaggioso rispetto al recesso per gravi motivi in quanto evita l’esborso del canone per i mesi di preavviso. L’applicazione dell’istituto è, tuttavia, subordinata al verificarsi di una concreta impossibilità di svolgere la prestazione che sia oggettiva, sopravvenuta ed inevitabile.

La questione dell’applicabilità dell’istituto dell’impossibilità sopravvenuta della prestazione non è di facile soluzione ed ha ricevuto nell’ultimo periodo diversi contributi non sempre concordanti[17]. Il primo elemento che contribuisce a creare confusione, e che non agevola un’univoca interpretazione delle circostanze di diritto applicabili, è costituito dal fattore “tempo”. Ed infatti, non si conosce ancora la portata temporale delle disposizioni governative che inibiscono alcune attività e tuttavia, sebbene in tempi ad oggi non certi, la situazione emergenziale che stiamo vivendo è pur sempre destinata a terminare. Ciò renderebbe inammissibile – secondo alcuni – il ricorso agli istituti giuridici dell’impossibilità sopravvenuta della prestazione, totale (art. 1463 c.c.)[18] o parziale (art. 1464 c.c.), ma anche dell’impossibilità della prestazione per causa non imputabile al debitore (prevista in via generale, per tutte le obbligazioni, dall’art. 1256 c.c.) proprio in considerazione del difetto del carattere della definitività della situazione sopravvenuta.

L’art. 1464 c.c. disciplina il caso dell’impossibilità parziale della prestazione: «quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l’altra ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta e può anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale». Tale norma potrebbe applicarsi alle obbligazioni del conduttore e del locatore laddove si ritenga che la prestazione del locatore di mantenere la cosa locata all’uso convenuto (ossia all’esercizio dell’attività del conduttore) sia divenuta parzialmente impossibile in quanto, pur rimanendo l’immobile nella disponibilità del conduttore, quest’ultimo non potrebbe servirsene. Il conduttore, applicando tale istituto, potrebbe dunque ritenere di avere diritto ad una riduzione della sua prestazione (pagamento del canone mensile) o recedere dal contratto. Occorre però precisare che il superiore istituto non prende in considerazione la possibilità di riduzione della prestazione per periodi limitati e l’impossibilità parziale della prestazione del locatore è solo temporanea: finita l’emergenza tornerà pienamente possibile. Peraltro, non potrebbe neppure argomentarsi l’applicabilità di tale istituto partendo – come da alcuni ipotizzato[19] – dall’impossibilità temporanea del locatore di assolvere all’obbligo di mettere a disposizione del conduttore il bene immobile di sua proprietà. Detta interpretazione, infatti, non convince in quanto presuppone un inadempimento del locatore che, nella situazione attuale, non sembra configurabile: l’impossibilità del conduttore di esercitare l’attività d’impresa non dipende, infatti, dalle caratteristiche dell’immobile locato, bensì dalla natura dell’attività ivi esercitata aperta al pubblico. L’attività, in altre parole, è vietata di per sé e lo sarebbe in qualsiasi altro immobile su tutto il territorio nazionale, nulla potendosi pertanto imputare né all’immobile né – tantomeno – all’incolpevole locatore.

Potrebbe dunque farsi applicazione dell’art. 1256 c.c. il quale al secondo comma prevede, in applicazione generale a tutte le obbligazioni, l’ipotesi della impossibilità temporanea della prestazione: «se l’impossibilità è solo temporanea, il debitore, finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell’adempimento». Ebbene, l’applicazione di tale istituto non esonera il conduttore dal pagamento del quantum previsto; unica conseguenza è che egli non subirà conseguenze per il ritardo nell’adempimento e, per effetto, il locatore non potrà pretendere un risarcimento del danno o interessi per il ritardo nell’adempimento. Trattasi, in altre parole, di una possibilità concessa al conduttore di procrastinare il pagamento in un momento successivo. Il conduttore, infatti, una volta venuta meno la situazione di temporanea impossibilità, dovrà comunque versare i canoni scaduti e non versati. Tale soluzione, oltre ad essere di difficile adattabilità alla situazione concreta, potrebbe non essere avallata dalla giurisprudenza sulla scorta dell’orientamento – sopra evidenziato – che ritiene difficilmente ipotizzabile una situazione in cui sia impossibile, anche solo parzialmente, l’obbligazione pecuniaria, potendosi al più verificare una situazione di (soggettiva) impotenza economica del conduttore, comunque estranea all’ambito applicativo dell’art. 1256, comma 2, del Codice civile.

In conclusione, la circostanza dell’impossibilità della prestazione, in quanto determinata da provvedimenti emergenziali (factum principis) e non da un corrispondente inadempimento della controparte del contratto, unitamente alla caratteristica dell’obbligazione pecuniaria che, per giurisprudenza consolidata, è sempre oggettivamente possibile, non rendono di facile applicabilità gli istituti giuridici sopra richiamati ed impongono una valutazione concreta, caso per caso, dell’incidenza delle misure di contenimento nel rapporto contrattuale e nella possibilità di adempiere o meno alle obbligazioni contrattuali. Il ricorso al solo “periodo emergenziale”, in altri termini, non rende la prestazione (totalmente o parzialmente) impossibile, con la conseguenza che il conduttore-debitore che non adempie correttamente l’applicazione contrattuale si espone anche alla legittima richiesta di risarcimento dei danni subiti dalla controparte (art. 1223 c.c.).

L’eccessiva onerosità sopravvenuta quale causa di risoluzione del contratto o escamotage per una sua riconduzione ad equità

Esclusa la configurabilità di un’impossibilità della prestazione che sia sopravvenuta, oggettiva ed inevitabile proprio in relazione alla portata (temporale e territoriale) della normativa emergenziale ed all’indifferenza del comportamento delle parti del contratto, occorre individuare se il riequilibrio del sinallagma può essere garantito con il ricorso all’istituto dell’eccessiva onerosità sopravvenuta (art. 1467 c.c.).

L’art. 1467 c.c. disciplina il caso della risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta prevedendo che «nei contratti a esecuzione continuata o periodica, o a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti diventa eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto». Tale istituto fa riferimento ad avvenimenti straordinari e imprevedibili che rendono eccessivamente onerosa la prestazione per una delle parti; avvenimenti ai quali può essere ricondotta la situazione emergenziale in cui ci troviamo la quale, per caratteristiche proprie, è già di per sé evidentemente un evento imprevedibile e straordinario, estraneo alla normale alea del contratto.

A ben vedere, l’evento Covid-19 renderebbe l’esecuzione della prestazione non impossibile (secondo quanto detto sopra), ma certamente più onerosa rispetto a quanto prevedibile prima del verificarsi dell’evento stesso. L’evento sopravvenuto ha determinato una sostanziale alterazione delle condizioni del negozio originariamente convenuto tra le parti e tale alterazione è riconducibile a circostanze senza dubbio assolutamente imprevedibili[20]. Permangono, tuttavia, dei dubbi applicativi in relazione alla circostanza che l’evento straordinario e imprevedibile nel caso specifico è solo temporaneo ed in considerazione del fatto che anche in questo caso – così come in riferimento alla impossibilità sopravvenuta – sarà necessario il requisito della oggettività dell’eccessiva onerosità della prestazione originariamente convenuta (che andrà quindi rigorosamente provata), non essendo sufficiente la mera difficoltà economica della parte tenuta all’adempimento (che si configura come “soggettiva”). Tuttavia, l’istituto in questione potrebbe essere d’aiuto alla soluzione delle nuove problematiche emerse con l’emergenza coronavirus in quanto non orientato univocamente allo scioglimento del rapporto (che si verifica a seguito della risoluzione del contratto). Infatti, l’art. 1467 c.c. contempla la possibilità per la parte obbligata, per la quale l’adempimento diventi eccessivamente gravoso, di domandare la risoluzione del contratto. La controparte contrattuale può, però, evitare la risoluzione proponendo di modificare le condizioni dell’accordo (intervenendo sulla propria prestazione o su quella di controparte), in modo da ristabilire l’equilibrio del rapporto.

Una tale soluzione (la cui iniziativa spetterà al locatore al fine di evitare la “perdita” del conduttore e della redditività dell’immobile in un periodo segnato da incertezza) potrebbe consentire, dunque, la prosecuzione del rapporto locatizio a condizioni mutate in un nuovo ritrovato equilibrio di interessi[21].

La ricerca di un accordo secondo ragionevolezza e buona fede. Il ricorso alle procedure di ADR

Le soluzioni fin qui passate in rassegna, e che ci offre l’ordinamento giuridico nelle sue norme di chiusura, rendono di difficile percorribilità – salvo che non si voglia sciogliere definitivamente il rapporto locatizio – i sentieri dell’impossibilità sopravvenuta e dell’eccessiva onerosità della prestazione (che condurrebbero alla non indolore risoluzione del contratto), nonché quello del recesso per gravi motivi. Tali soluzioni, infatti, priverebbero immediatamente il conduttore della disponibilità dell’immobile e, nel caso delle locazioni commerciali, determinerebbero il trasferimento dell’azienda e l’impossibilità, dunque, di ripartire una volta cessato il periodo emergenziale. Le difficoltà interpretative e d’applicazione al contesto storico straordinario in cui ci troviamo potrebbero, peraltro, alimentare il contenzioso con esiti non del tutto scontati e nel quale la concreta applicabilità degli istituti sopra richiamati sarà rimessa all’interpretazione che la giurisprudenza ne darà nella concreta valutazione del caso e dell’incidenza che l’emergenza sanitaria ha avuto nel singolo rapporto contrattuale.

Si rende pertanto necessario il ricorso ai canoni correttivi della buona fede e della ragionevolezza per risolvere le problematiche che in relazione alle locazioni emergono oggi, ma che si protrarranno di certo nel futuro. In una situazione di incertezza generalizzata e di crisi dei rapporti commerciali, in un quadro caratterizzato da procedimenti giudiziari che diverranno sempre più lunghi (anche a causa delle misure restrittive e dello smisurato allungamento dei termini), da misure temporanee che, come tali, non risolvono il problema ma lo posticipano, spesso acuendolo (si pensi alla sospensione degli sfratti), gli istituti giuridici sopra individuati – nella loro applicazione ed interpretazione giudiziale – non sono in grado di dare risposte tempestive, univoche ed efficaci alle parti del rapporto locatizio che invece pretendono soluzioni immediate.

Dunque, la ricerca di un accordo tra conduttore e locatore è certamente la soluzione che oggi si presenta più convincente, considerata l’eccezionalità degli eventi e della situazione che ci troviamo a vivere. A tale scopo possono più agevolmente venire in aiuto delle parti le procedure alternative alla giurisdizione (ADR – Alternative Dispute Resolution) quale la mediazione civile che è già, peraltro, prevista come condizione di procedibilità della domanda giudiziale (seppur in una seconda fase che, dati i tempi, sarebbe preferibile anticipare). Il ricorso alla mediazione potrebbe, infatti, dare spazio, nell’interlocuzione con un soggetto terzo qual è il mediatore professionista, alla valutazione non soltanto degli aspetti prettamente legali ma anche dei rispettivi interessi in gioco e potrebbe agevolare, nell’elasticità che è propria di tale istituto, il raggiungimento di un accordo, consentendo la sopravvivenza – secondo nuovi schemi e nuovi equilibri – del rapporto di locazione. In un ambito in cui, come si è detto, il carico emergenziale rimane sulle spalle delle parti contrattuali e la soluzione è rimessa alle parti individualmente, il ricorso al buon senso, all’elasticità ed al compromesso, si prospetta come l’unica soluzione di concreto interesse in questo momento storico[22].

E così, nell’ambito delle locazioni abitative, eventuali difficoltà economiche manifestate dal conduttore potrebbero condurre ad una rinegoziazione del canone che può avvenire, dal punto di vista del locatore, tenendo in debita considerazione fattori quali l’entità della riduzione richiesta, la durata residua del contratto, la situazione del mercato immobiliare nella zona, l’affidabilità del conduttore in considerazione della sua “storia” nel rapporto, unitamente alla valutazione degli oneri (sia in termini di durata che di costi) di un contenzioso del quale non si può prevedere in alcun caso l’esito. Una possibile soluzione potrebbe, ad esempio, consistere nella “conversione” (rectius, sostituzione) del contratto di locazione ordinaria (4+4) in contratto di locazione agevolata (secondo lo schema contrattuale richiamato all’art. 2, comma 3, Legge n. 431/1998). Con tale espediente, infatti, il conduttore godrebbe di una riduzione del canone (che sarà in seguito determinato sulla scorta degli accordi territoriali) ed il locatore bilancerà tale riduzione degli importi percepiti con una minore pressione fiscale (cedolare secca con aliquota del 10%)[23].

Giova in ogni caso ricordare che un eventuale accordo fra locatore e conduttore che introduca un mutamento nelle condizioni economiche del rapporto di locazione dovrà avere necessariamente forma scritta (ex art. 1 Legge n. 431/1998) e dovrà fare precisa menzione della riduzione (ovvero dell’importo da sottrarre al canone originariamente pattuito) e del periodo per cui tale riduzione opererà[24]. Sarebbe perfino buona prassi inserire nell’accordo la circostanza che alla riduzione del canone si è pervenuti su richiesta del conduttore ed esplicitare le ragioni di difficoltà temporanea di questi, nonché la sorte degli oneri accessori (specie nei casi in cui questi sono solo forfettariamente determinati o non separatamente indicati rispetto al canone di locazione)[25].

Anche, e soprattutto, nell’ambito delle locazioni commerciali – dove più gravemente determina i suoi effetti la situazione legata all’emergenza sanitaria – il ricorso a soluzioni concordate e condivise può agevolmente far fronte alle contingenti situazioni di difficoltà, consentendo tuttavia il mantenimento dei rapporti locatizi e la più facile ripresa delle attività commerciali[26]. In tal senso merita d’essere segnalata l’iniziativa di un “Patto per la Rinascita tra Avvocati, Professionisti, Imprese e Pubbliche Amministrazioni” (denominato CovidExit) che coinvolge avvocati, professionisti, imprese, organismi di mediazione e associazioni nel portare avanti un approccio di carattere negoziale, cooperativo e mediativo finalizzato ad agevolare l’accesso agli strumenti conciliativi per la risoluzione di tutte le questioni, direttamente o indirettamente derivanti dall’emergenza Covid-19 [27].

Sulla scorta di tale esigenza di dare spazio e propulsione alle soluzioni alternative di risoluzione dei conflitti, si è espresso anche il Manifesto della Giustizia Complementare alla Giurisdizione, redatto dagli Esperti membri del Tavolo Ministeriale sulle Procedure stragiudiziali in ambito civile e commerciale, che ha individuato nella mediazione civile “l’antidoto per disinnescare l’inevitabile esacerbarsi dei conflitti in un tessuto sociale profondamente lacerato”[28].

In conclusione, appare evidente come la situazione emergenziale in corso mal si presta, per i suoi caratteri di eccezionalità e straordinarietà, ad essere governata e risolta con gli ordinari strumenti giuridici previsti dall’ordinamento e la cui applicazione dovrà comunque passare per le aule dei tribunali.

L’unica soluzione che, allo stato, si prospetta idonea ed in concreto praticabile con vantaggio reciproco per conduttori e locatori è, dunque, la rinegoziazione dei contratti di locazione; rimedio che consente di evitare la rottura del rapporto locatizio e che al contempo contribuisce a distribuire equamente tra le parti contrattuali i costi di questa emergenza.

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I CANONI DI LOCAZIONE AI TEMPI DEL CORONAVIRUS L’opera misura l’impatto dell’evento pandemia e delle misure assunte dallo Stato sui contratti di locazione e si pone come una prima guida, utile ad affrontare le tematiche che coinvolgono e coinvolgeranno la materia locatizia, in ordine all’impatto conseguente al lock down, specie in relazione agli obblighi delle parti contraenti.Il testo si completa con esempi di lettere di recesso e risoluzione, nonché di richiesta di riduzione del canone.Saverio LuppinoAvvocato in Bologna, con esperienza trentennale nel settore del real estate, locazione, comunione e condominio; autore di numerosi articoli per vari editori sulle principali riviste giuridiche e pubblicazioni monografiche in materia di locazione immobiliare e condominio. Formatore qualificato e relatore a convegni, master, seminari specialistici, incontri di studio, con svariati enti pubblici, privati, scuole forensi e SSM. Con la presente casa editrice ha già pubblicato e si segnalano le ultime opere: “Dallo sfratto alla riconsegna nel processo locatizio”; “Il condomino che non paga ed il recupero del credito”; “Locazioni immobiliari: redazione ed impugnazione del contratto”, quest’ultima edita in due differenti edizioni, la seconda aggiornata del 2019; “Le Locazioni in Condominio”. Saverio Luppino | 2020 Maggioli Editore 6.90 €  5.52 € Scopri di più

Note

[1] Basti pensare al continuo ricorso alle FAQ nei siti del Governo al fine di dare la giusta interpretazione alle norme dei D.P.C.M. emanati.

[2] L’art. 65 così recita: «al fine di contenere gli effetti negativi derivanti dalle misure di prevenzione e contenimento connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19, ai soggetti esercenti attività d’impresa è riconosciuto, per l’anno 2020, un credito d’imposta nella misura del 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1. Il credito d’imposta non si applica alle attività di cui agli allegati 1 e 2 del decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 11 marzo 2020 […]».

[3] In proposito, l’Agenzia delle Entrate con la circ. 3 aprile 2020, n. 8/E ha chiarito che il credito riconosciuto ha ad oggetto solo i canoni effettivamente pagati.

[4] La Corte di Cassazione, infatti, ha più volte ribadito che l’obbligazione di pagamento ha carattere soggettivo e non oggettivo. L’obbligazione pecuniaria è, dunque, sempre oggettivamente possibile, potendosi configurare esclusivamente una impotenza economica del singolo debitore (tra le tante, Cassazione, Sez. II Civ., sentenza 15 novembre 2013, n. 25777: «in materia di obbligazioni pecuniarie, l’impossibilità della prestazione deve consistere, ai fini dell’esonero da responsabilità del debitore, non in una mera difficoltà, ma in un impedimento obiettivo ed assoluto che non possa essere rimosso, non potendosi ravvisare nella mera impotenza economica derivante dall’inadempimento di un terzo nell’ambito di un diverso rapporto»).

[5] Cfr. anche Cuffaro, Le locazioni commerciali e gli effetti giuridici dell’epidemia, in http://giustiziacivile.com/obbligazioni-e-contratti/editoriali/le-locazioni-commerciali-e-gli-effetti-giuridici-dellepidemia

[6] Vedi, sul tema, anche l’interessante contributo di Angelo D’Onofrio, L’impatto del covid-19 sui contratti di locazione ad uso commerciale: l’eccezionalità dei fatti non impone un diritto eccezionale, in https://www.diritto.it/limpatto-del-covid-19-sui-contratti-di-locazione-ad-uso-commerciale-leccezionalita-dei-fatti-non-impone-un-diritto-eccezionale/

[7] Cfr., in merito alla problematica delle locazioni abitative, il contributo di Scalettaris P., Effetti dell’emergenza da coronavirus sulle locazioni abitative in corso, in http://condominioelocazione.it/articoli/focus/effetti-dellemergenza-da-coronavirus-sulle-locazioni-abitative-corso?utm_campaign=CondeLoc_2020_04_21&utm_medium=email&utm_source=MagNews

[8] Cass., Sez. III Civ., sentenza 18 aprile 2016, n. 7636.

[9] Nelle locazioni abitative, come si è visto, non potrà farsi richiamo neppure alla disposizione di cui all’art. 91 del D.L. n. 18/2020.

[10] Ciò detto, tuttavia, in relazione alle locazioni per studenti il problema assume connotazioni diverse e di non univoca interpretazione a seconda che la chiusura delle università venga considerata quale elemento esterno al contratto di locazione (ed alle prestazioni che ne costituiscono l’oggetto) e quindi inidonea a spiegare effetti sull’esistenza e sulla prosecuzione del rapporto locatizio, ovvero venga ricondotta a causa del contratto. Può, infatti, correttamente argomentarsi che il contratto di locazione, nel caso che si considera, è stipulato per il fine specifico ed espresso di consentire al conduttore di frequentare l’università (d’altronde lo stesso modello di contratto che deve essere utilizzato per le locazioni agli studenti chiede la dichiarazione espressa di tale precisa finalità con indicazione anche della facoltà universitaria cui il conduttore sia iscritto). Sugli aspetti problematici legati alle locazioni per studenti ed alle locazioni parziali di immobili si veda il contributo di Paolo Scalettaris, Effetti dell’emergenza da coronavirus sulle locazioni abitative in corso, in http://condominioelocazione.it/articoli/focus/effetti-dellemergenza-da-coronavirus-sulle-locazioni-abitative-corso?utm_campaign=CondeLoc_2020_04_21&utm_medium=email&utm_source=MagNews

[11] Cfr. Cass., Sez. III Civ., sentenza 27 settembre 2016, n. 18987, secondo cui «la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti».

[12] Con le conseguenze che ciò comporta, ad esempio, anche in termini di perdita dell’indennità di avviamento. Si segnalano, sul tema, anche il contributo di Kowalski, Autoriduzione del canone da parte del conduttore … ai tempi del coronavirus, in Condominioelocazione.it, 18 marzo 2020, http://condominioelocazione.it/articoli/quesiti-operativi/autoriduzione-del-canone-da-parte-del-conduttore-ai-tempi-del-coronavirus, e quello di Nucera, Affitti di negozi, impossibile l’autoriduzione del canone, in Il Sole 24 Ore, 30 marzo 2020.

[13] Si ricordi al proposito che «l’onere per il conduttore di specificare i gravi motivi contestualmente alla dichiarazione di recesso […] deve ritenersi insito nella previsione della facoltà di recesso, la cui comunicazione, in quanto trattasi di recesso “titolato”, non può prescindere dalla specificazione dei motivi, che valgono a dare alla dichiarazione di recesso la precisa collocazione nell’ambito della previsione normativa in esame. La necessità della specificazione dei motivi inerisce quindi al perfezionamento della dichiarazione di recesso e al contempo risponde alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei motivi di recesso addotti sul piano fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso medesimo» (Cass., Sez. III Civ., sentenza 26 novembre 2002, n. 16676).

[14] Cfr. Cass., Sez. III Civ., sentenza n. 23639/2019 che ha considerato legittimo motivo di recesso la «gravità della crisi economica determinatasi in relazione alla collocazione geografica dell’attività commerciale svolta all’interno dell’immobile locato».

[15] Cfr. Cass., Sez. III Civ., sentenza 5 aprile 2016, n. 6553; Cass., Sez. III Civ., sentenza 28 febbraio 2019, n. 5803.

[16] Va, infatti, ricordato che se «l’obbligazione di restituzione della cosa avuta in godimento gravante sul conduttore deve ritenersi adempiuta mediante la restituzione delle chiavi dell’immobile o con la incondizionata messa a disposizione del medesimo, senza che sia al riguardo necessaria la redazione del relativo verbale» (Cass., Sez. III Civ., sentenza 17 gennaio 2012, n. 550), vi è però da tenere presente che «l’obbligazione di restituzione dell’immobile locato, posto a carico del conduttore dall’art. 1590 c.c., non si esaurisce in una qualsiasi generica messa a disposizione delle chiavi, ma richiede, per il suo esatto adempimento, un’attività consistente in un’“incondizionata” restituzione del bene, vale a dire in un’effettiva immissione dell’immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore» (così Cass. civ., sez. III, 14 marzo 2017, n. 6467: sentenza che ha confermato la decisione di merito che aveva accertato il perdurante inadempimento a tale obbligazione, sul presupposto che l’immobile locato fosse risultato occupato da beni di pertinenza del conduttore che impedivano la sua libera disponibilità). Nello stesso senso, si è affermato che «anche se il rapporto locatizio viene risolto sia contrattualmente sia giudizialmente l’obbligo del conduttore di corrispondere il corrispettivo convenuto, ai sensi dell’art. 1591 c.c., non richiede la sua costituzione in mora e continua fino al momento dell’effettiva riconsegna, che può avvenire mediante formale restituzione dell’immobile al proprietario ovvero con il rilascio dello stesso in condizioni tali da essere per quello disponibile. Conseguentemente va esclusa l’avvenuta restituzione e permane l’obbligo del conduttore di pagare il corrispettivo qualora nei locali già tenuti in fitto vi siano ancora dei mobili appartenenti al conduttore» (così Trib. Milano, sentenza 5 giugno 2015).

[17] Per una ricognizione degli stessi si segnala Veronica Locatelli, Lorenzo Pispero, Locazioni commerciali e Coronavirus: approfondimenti e chiarimenti interpretativi, in https://www.filodiritto.com/locazioni-commerciali-e-coronavirus-approfondimenti-e-chiarimenti-interpretativi

[18] Configurabile, ad esempio, nel caso di crollo dell’edificio; circostanza che risolve il contratto e che ovviamente esonera il conduttore dal pagamento del canone.

[19] Si segnala il contributo dell’Avvocato Claudio Cocuzza, Affitti dei negozi, sospendere il canone è possibile, apparso sul Sole24Ore.

[20] In tal senso si esprime il Tribunale di Milano, Sezione Spec. Imprese, con la sentenza 3 luglio 2014, n. 8878.

[21] Cfr., sul tema, Paladini, Eccezione di eccessiva onerosità sopravvenuta ai tempi del Covid-19, in http://ridare.it/articoli/quesiti-operativi/eccezione-di-eccessiva-onerosit-sopravvenuta-ai-tempi-del-covid-19?utm_campaign=Ridrae_280420&utm_medium=email&utm_source=MagNews

[22] Oltre ai tempi certamente più brevi rispetto ad un ordinario giudizio in tribunale, la mediazione godrebbe peraltro di non indifferenti vantaggi di carattere fiscale. Per una disamina puntuale di tali aspetti si rinvia a Stefania Pieroni, I vantaggi economico/fiscali della mediazione ex D.lgs. 04/03/2010 n. 28, in https://www.mondoadr.it/articoli/i-vantaggi-economicofiscali-della-mediazione-ex-d-lgs-04032010-n-28.html

[23] Tale soluzione comporta il rispetto del modello contrattuale definito dal decreto interministeriale 16 gennaio 2017 (Allegato A) e quindi non consente l’aggiunta di clausole per disciplinare eventuali “transitorietà” o per compensare in altro modo la riduzione del canone. Occorrerà, in ogni caso, ottenere l’attestazione delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori firmatarie dell’accordo territoriale ai fini della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso (art. 1, comma 8, Decr. Intermin. 16 gennaio 2017).

[24] Tale accordo fra le parti, a condizione che la nuova pattuizione sia espressa in termini di “riduzione” del canone – e non di rinuncia –, sarebbe esentato dall’imposta di bollo e di registrazione (ex art. 19 D.L. 133/2014) e permetterebbe di escludere dalla soggezione all’imposta sul reddito la porzione dei canoni non versati in futuro. Si segnala, peraltro, che la registrazione beneficia attualmente di una proroga del termine al 30 giugno 2020.

[25] Cfr, sul punto, Maddaloni, Riduzione del canone nel contratto di locazione ad uso abitativo: La redazione dell’accordo ed il modello 69, in https://www.diritto.it/riduzione-del-canone-nel-contratto-di-locazione-ad-uso-abitativo-la-redazione-dellaccordo-ed-il-modello-69/#_ftn3

[26] Cfr. Tarantino, La locazione ai tempi del coronavirus: possibili soluzioni per la ridefinizione del canone di locazione ad uso commerciale, in Condominioelocazione.it, 3 aprile 2020.

[27] https://www.change.org/p/mondo-professionale-e-imprenditoriale-patto-per-la-rinascita-tra-avvocati-professionisti-imprese-e-pubbliche-amministrazioni?recruiter=986765283&utm_source=share_petition&utm_medium=facebook&utm_campaign=psf_combo_share_initial&utm_term=petition_show&recruited_by_id=05f1eda0-ae18-11e9-9f92-2dbcc809431a&utm_content=fht-21361771-it-it%3Av1

[28] Il Manifesto è pubblicato al seguente link: http://giustiziacivile.com/arbitrato-e-processo-civile/editoriali/manifesto-della-giustizia-complementare-alla-giurisdizione