Locazioni turistiche e locazioni brevi
Il presente contributo è tratto da
Le locazioni in condominio
L’opera rappresenta uno strumento utile e pratico per gli operatori del settore immobiliare: professionisti, amministratori di condominio, property manager, che si trovino ad affrontare problematiche e casistiche sulla materia delle locazioni immobiliari di fronte alle limitazioni regolamentari del condominio e che desiderino approfondire la materia, originalmente sviluppata dall’autore in un unico contesto sistematico di norme sulla LOCAZIONE e sul CONDOMINIO, senza trascurare le questioni fiscali del settore, in tema di sconti sul canone, esenzioni, agevolazioni, come previste per legge.Il volume affronta con visione unitaria e sistematica, in unico compendio, gli istituti della locazione per esigenze abitative primarie tipiche ed atipiche (affitti brevi, locazioni turistiche, B&B, AIRBNB, Affittacamere) e secondarie, aiutando il lettore a risolvere le tematiche insorgenti tra il Condominio ed i diritti e gli obblighi del locatore e del conduttore, in considerazione della destinazione dell’unità immobiliare e dei limiti rappresentati dai divieti regolamentari, senza trascurare il contratto di PORTIERATO.Completano ed arricchiscono l’opera i numerosi ed attuali richiami giurisprudenziali di merito anche (inediti) e di legittimità, nonché gli approcci alla normativa sovranazionale in materia di diritto di proprietà (Convenzione per la Salvaguardia dei diritti dell’Uomo e delle libertà fondamentali), nonché l’appendice legislativa ed il formulario sulla contrattualistica.Saverio LuppinoAvvocato in Bologna, con esperienza trentennale nel settore del real estate, locazione, comunione e condominio; autore di numerosi articoli sulle principali riviste giuridiche e pubblicazioni monografiche in materia di locazione immobiliare e condominio. Formatore qualificato e relatore a convegni, master e seminari specialistici. Con la presente casa editrice ha recentemente pubblicato: “Dallo sfratto alla riconsegna nel processo locatizio”; “Il condomino che non paga ed il recupero del credito”; “Locazioni immobiliari: redazione ed impugnazione del contratto”, quest’ultima edita in due differenti edizioni, la seconda aggiornata del 2019.
Saverio Luppino | 2020 Maggioli Editore
22.00 € 20.90 €
Alle nuove forme di locazione c.d. “brevi”, che rispondono all’elasticità e flessibilità che oramai l’economia richiede e che ci accorgiamo essere presenti in ogni materia – si pensi, su tutte, al radicale mutamento legislativo delle norme sul diritto del lavoro – si affiancano istituti, per così, dire più “rodati” nel tempo, che consentono di prefigurare il contratto di locazione di immobile in più sfaccettature, ma sempre legate all’utilizzo e/o alla forma di concessione in godimento del bene, ci riferiamo a: bed & breakfast e all’attività di affittacamere.Peraltro, “l’esplosione” di tali modalità di affitto degli immobili ed in particolare l’incrocio dei dati statistici legati al numero di immobili con affitti brevi ed a quello presente nella piattaforma più conosciuta della società californiana Airbnb, hanno determinato il legislatore, con il già menzionato Decreto “crescita” ad operare un controllo fiscale più pregnante, attraverso l’istituzione presso il Ministero dell’agricoltura e del Turismo, di una banca dati delle strutture ricettive e degli “immobili destinati alle locazioni brevi”, che dovranno dotarsi di un “codice identificativo” da utilizzarsi in ogni “comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza”.
Le locazioni escluse dall’applicazione della l. 431/98 ex art. 1: l’articolo 1 della legge 431/1998 ha espressamente escluso dall’ambito di applicazione della disciplina speciale delle locazioni di immobili ad uso abitativo (in particolare dall’applicazione delle norme di cui agli artt. 2, 3, 4, 4 bis, 7, 8 e 13):
a) Immobili vincolati ai sensi della legge 1 giugno 1939, n. 1089 o inclusi nelle categorie catastali A/1,A/8 e A/9…;
b) Alloggi di edilizia residenziale pubblica;
c) Alloggi locati esclusivamente per finalità turistica.
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Alla lettera a) e relativamente agli immobili vincolati ai sensi della legge 1 giugno 1939, n. 1089, il legislatore ha specificato che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile, qualora non siano stati stipulati secondo le modalità di cui al comma 3 dell’art. 2 della presente legge.
Il codice, emanato con d.lgs. 22 gennaio 2004 n. 42, disciplina il settore dei beni culturali regolando il patrimonio culturale della Nazione (art. 9 Costituzione), in modo organico ed unitario, ricomprendendo tanto i beni culturali quanto quelli paesaggistici.
Il codice ha abrogato il T.U. 29 ottobre 1999 n. 490 che aveva rivisto la disciplina di cui alla normativa precedente.
Il riordino dell’intera materia si era reso necessario a seguito dell’approvazione della legge costituzionale 18 ottobre 2001 n. 3 di riforma del titolo V della Costituzione in ambito di competenze Stato-regioni-enti locali, in tema di beni culturali (esclusiva per lo Stato sulla tutela dei beni e concorrente Stato-regioni per la valorizzazione).
Locazioni turistiche: le finalità
La nozione di “finalità turistica” dell’alloggio non ha precedenti nell’ordinamento, atteso che la disciplina delle locazione di immobili urbani precedente (l. 392/1978), all’art.27 n. 2, prevedeva peculiarità per le “attività imprenditoriali di interesse turistico”, regolando una differente previsione contrattuale, legata alle caratteristiche squisitamente imprenditoriali e non demandando l’estensione della disciplina alle persone fisiche private.
Occorre tenere distinti i concetti di turismo e villeggiatura, spesso intesi come sinonimi, laddove potrebbe latamente definirsi turista chi viaggia per diporto o istruzione senza finalità di lucro e villeggiante colui che trascorre un periodo di svago o riposo in luogo diverso dalla propria dimora abituale, con ciò potendo ricomprendersi nel genus turismo la species villeggiatura.
Le ragioni di tale specifica esclusione e del completo rinvio alla disciplina codicistica di tale tipologia di locazioni (artt. 1571 c.c. e ss.) sarebbe da ricercare nella valorizzazione dell’autonomia contrattuale delle parti, in linea con lo spirito della riforma delle locazioni abitative ed in particolare nell’esaltazione dei motivi che inducono le parti ed in particolare il conduttore, a stipulare tale tipologia contrattuale, valorizzando le sue specifiche esigenze, a prescindere dalla “vocazione turistica” dell’alloggio.
La ratio legis importerebbe considerare che non sussistono particolari motivi di tutela specifica del conduttore, da sempre individuato quale parte debole del negozio in quanto non si tratterebbe di tutelare un’esigenza abitativa primaria ma secondaria.
Prima dell’entrata in vigore del d.lgs. 79/2011 (meglio noto come Codice del Turismo), poteva operare una concreta difficoltà nel ricondurre alla finalità turistica, qualsiasi tipologia di abitazione a prescindere dalla concreta individuazione del luogo di ubicazione.
Certamente in ragione del chiarimento legislativo si può affermare che il concetto di finalità turistica, può essere ricondotto esclusivamente all’intento del conduttore di godere dell’alloggio per esigenze turistiche, nell’accessione più ampia del linguaggio comune e senza una specifica e diretta attinenza alle caratteristiche specifiche del luogo e/o alla vocazione turistica di esso. In altri termini, si è assistito al superamento di qualunque iniziale equivoco, inerente l’applicabilità delle norme sull’alloggio turistico, e quindi l’esclusione della legge 431/98, unicamente agli alloggi ubicati in località definite turistiche; potendosi, come già scritto, ricomprendersi anche ipotesi più ampie e ricollegabili a diverse finalità, latu sensu “turistiche”: turismo religioso, collegato a pellegrinaggi; culturale legato ad eventi e manifestazioni varie; continuativo quale week end o seconda casa, purché non connessi ad attività a carattere lucrativo e/o a scopi utilitari.
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Le locazioni in condominio
L’opera rappresenta uno strumento utile e pratico per gli operatori del settore immobiliare: professionisti, amministratori di condominio, property manager, che si trovino ad affrontare problematiche e casistiche sulla materia delle locazioni immobiliari di fronte alle limitazioni regolamentari del condominio e che desiderino approfondire la materia, originalmente sviluppata dall’autore in un unico contesto sistematico di norme sulla LOCAZIONE e sul CONDOMINIO, senza trascurare le questioni fiscali del settore, in tema di sconti sul canone, esenzioni, agevolazioni, come previste per legge.Il volume affronta con visione unitaria e sistematica, in unico compendio, gli istituti della locazione per esigenze abitative primarie tipiche ed atipiche (affitti brevi, locazioni turistiche, B&B, AIRBNB, Affittacamere) e secondarie, aiutando il lettore a risolvere le tematiche insorgenti tra il Condominio ed i diritti e gli obblighi del locatore e del conduttore, in considerazione della destinazione dell’unità immobiliare e dei limiti rappresentati dai divieti regolamentari, senza trascurare il contratto di PORTIERATO.Completano ed arricchiscono l’opera i numerosi ed attuali richiami giurisprudenziali di merito anche (inediti) e di legittimità, nonché gli approcci alla normativa sovranazionale in materia di diritto di proprietà (Convenzione per la Salvaguardia dei diritti dell’Uomo e delle libertà fondamentali), nonché l’appendice legislativa ed il formulario sulla contrattualistica.Saverio LuppinoAvvocato in Bologna, con esperienza trentennale nel settore del real estate, locazione, comunione e condominio; autore di numerosi articoli sulle principali riviste giuridiche e pubblicazioni monografiche in materia di locazione immobiliare e condominio. Formatore qualificato e relatore a convegni, master e seminari specialistici. Con la presente casa editrice ha recentemente pubblicato: “Dallo sfratto alla riconsegna nel processo locatizio”; “Il condomino che non paga ed il recupero del credito”; “Locazioni immobiliari: redazione ed impugnazione del contratto”, quest’ultima edita in due differenti edizioni, la seconda aggiornata del 2019.
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