Mala gestio dell’amministratore: necessaria una prova valida

Riferimenti normativi: art. 1130 c.c.

Precedenti giurisprudenziali: Trib. Cosenza, sentenza n. 1218 del 14/4/2021

La vicenda

Un condominio citava in giudizio l’ex amministratore contestandogli un ammanco di cassa; di conseguenza richiedeva al Tribunale che fosse accertata e dichiarata la violazione dell’obbligo contenuto nell’articolo 1130 c.c., comma 2, n. 10 e la violazione dell’obbligo di diligenza incombente sul mandatario ai sensi dell’articolo 1710 c.c.; il condominio lamentava l’esistenza di alcune irregolarità gestorie, facendo presente la difficoltà per il nuovo amministratore di ricostruire la contabilità del condominio, non avendo il convenuto consegnato tutta la documentazione relativa al proprio periodo gestorio; in ogni caso pretendeva la condanna del convenuto al pagamento di una certa somma (corrispondente all’ammanco di cassa). Il convenuto, pur ritualmente citato, restava contumace.

La questione

Una CTU contabile è un mezzo di prova valido per provare la mala gestio dell’amministratore di condominio?

La soluzione

Il Tribunale ha dato torto ai condomini che non hanno provato la mala gestio dell’ex amministratore; in particolare lo stesso giudice sottolinea la mancata produzione di estratti conto riferiti alla precedente amministrazione, documentazione di cui  il condominio poteva disporre; tale mancanza ha impedito al Tribunale di valutare se le somme versate dai condomini siano state utilizzate dal convenuto per finalità personali rispetto a quelle a cui erano destinate (pagamento di utenze, lavori straordinari, ditta pulizie, etc.); del resto – ad avviso dello stesso Tribunale – non dimostra l’ammanco di cassa neppure il mancato pagamento di fatture emesse dai terzi creditori del condominio, potendo essere state le relative provviste, se presenti, utilizzate, comunque, per attività ed esigenze del condominio. In ogni caso all’onere probatorio non avrebbe potuto supplire neppure una CTU contabile che non costituisce un mezzo di prova: la ricostruzione delle poste di dare/avere (entrate/uscite) delle somme gestite dal convenuto deve infatti essere dimostrata dall’attore mediante idonea prova documentale.

Le riflessioni conclusive

L’art. 1130 c.c., n. 1, indica tra le attribuzioni dell’amministratore, specificatamente l’obbligo di rendiconto la cui illustrazione ed approvazione deve essere indicata nell’ordine del giorno dell’assemblea annuale ordinaria dei condomini. Il documento deve essere poi accompagnato da un registro di contabilità, da un riepilogo finanziario e da una nota esplicativa dell’amministratore sull’andamento della gestione ed i rapporti in corso.

Come noto, l’amministratore deve esercitare il mandato ricevuto redigendo un rendiconto completo, particolareggiato e descrittivo. La diligenza dell’amministratore va valutata alla luce del più rigido criterio previsto nello svolgimento del proprio incarico. Ne consegue che, in caso di inadempimento nello svolgimento del proprio incarico, l’amministratore sarà tenuto a rispondere a titolo di responsabilità contrattuale ex articolo 1218 c.c. I condomini che lamentano un malaccorto o, addirittura, infedele impiego del proprio denaro da parte dell’amministratore uscente devono provare che l’esercizio in contestazione si è in realtà chiuso, non già con debiti di gestione, ma con veri e propri avanzi di cassa, o puntualmente riportati nel bilancio successivo come partite in entrata oppure sin dall’inizio fraudolentemente occultati.

Gli addebiti di “mala gestio” mossi all’ex amministratore non fanno sorgere, in modo automatico, obbligazioni risarcitorie di danni (patrimoniali) a favore dei condomini. Quest’ultimi, infatti, devono fornire la prova degli addebiti ascritti al precedente amministratore e dimostrare gli effettivi pregiudizi subiti dal condominio. L’amministratore, invece, qualora sia citato in giudizio per mala gestio, è onerato della prova della corretta amministrazione e, perciò, in particolare, dell’effettivo e accorto impiego di tutte le somme riscosse per pagare le spese di volta in volta preventivate o imposte dall’urgenza (previa puntuale registrazione di ogni singolo incasso – con la relativa provenienza – e di ogni singolo esborso – in corrispondenza di adeguata documentazione giustificativa). Si noti che anche la mancata osservanza da parte dell’amministratore dell’obbligo di produzione e consegna della documentazione relativa al condominio costituisce ipotesi di mala gestio che si affianca alla responsabilità contrattuale dell’amministratore ex art. 1218 c.c., sempre in ragione del rapporto di mandato sussistente con il condominio (Trib. Milano 19 gennaio 2022 n. 311). Infatti, l’art. 1129 c.c., che regola gli obblighi dell’amministratore, impone a questo, al momento di cessazione dell’incarico, di consegnare tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai suoi condomini.