Mala gestione dell’ex amministratore di supercondominio deve essere provata

Il Tribunale di Genova, con sentenza n. 736 del 7 marzo 2024, ha chiarito che il supercondominio che accusa l’ex amministratore di mala gestione deve fornire le prove su cui fonda la propria pretesa.

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1. La vicenda

Un supercondominio citava l’ex amministratore davanti al Tribunale affinché dichiarasse ed accertasse la responsabilità del convenuto per un asserito ammanco di cassa. In particolare l’attore evidenziava che il nuovo amministratore, all’esito dell’esame di tutta la documentazione contabile relativa alla centrale termica, comune a tutti i caseggiati costituenti il supercondominio, si accorgeva di alcune problematiche, tra cui un ammanco di cassa e inesattezze contabili relative al pagamento delle fatture della centrale termica. L’amministratore in carica sosteneva che le fatture passive risultavano contabilmente saldate, ma nei fatti erano ancora insolute; secondo l’attore tale discrepanza tra le risultanze contabili e la situazione reale della posizione aveva portato un ammanco di cassa notevole, nonostante il rituale e puntuale pagamento da parte dei singoli condomìni delle rispettive quote di oneri condominiali. 
Il supercondominio sottolineava come, a causa della detta mala gestio, vi fosse una grave posizione debitoria nei confronti del gestore gas e di un altro fornitore. Alla luce di quanto sopra l’attore richiedeva al Tribunale che venisse accertata la responsabilità del convenuto e, conseguentemente, venisse condannato alla restituzione delle somme versate e non utilizzate per le voci di bilancio indicate.   
A sostegno delle sue ragioni l’attore supercondominio produceva un verbale assembleare, un prospetto di fatture insolute redatto dal nuovo amministratore condominiale, un verbale di consegne dall’amministratore convenuto all’attuale amministratore, fatture insolute e un riepilogo debito residuo.
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2. Mala gestione dell’ex amministratore e prove del supercondominio: la soluzione

Il Tribunale ha dato torto al supercondominio. Secondo il giudicante la documentazione depositata in giudizio dal condominio, a tutto voler concedere, ha evidenziato un’esposizione debitoria del condominio nei confronti del fornitore; tuttavia lo stesso giudice ha notato che non sono stati prodotti bilanci consuntivi e preventivi degli anni precedenti e neppure estratti conto, comprovanti, quanto meno su un piano indiziario, che il debito accumulato nei confronti del fornitore era stato causato da ammanchi di cassa provocati, dolosamente o colposamente, dall’amministratore condominiale convenuto, ben potendo dipendere anche dall’omesso versamento da parte dei condomini di contributi condominiali (il cui regolare versamento il condominio si è limitato ad allegare) o dall’impiego delle somme per altre esigenze pur sempre riferibili al condominio amministrato.  Non avendo il supercondominio provato il preteso pregiudizio (indebiti prelievi di cassa) nel quale si sarebbe sostanziata la violazione contestata all’amministratore convenuto, la domanda di risarcimento è stata rigettata.  Del resto, ad avviso del Tribunale, all’omesso deposito di documentazione idonea a comprovare il dedotto ammanco di casa non è possibile ovviare mediante il principio di non contestazione, posto che l’amministratore convenuto, fin dalla comparsa di costituzione, contestava specificamente che tale morosità era ascrivibile ad una mala gestio, sostenendo però che potesse anche dipendere dai condominii che non versavano i relativi contributi condominiali dovuti. 

3. Le riflessioni conclusive

Secondo un principio consolidato la parte creditrice deve dimostrare il fatto costitutivo del proprio diritto e non può limitarsi ad allegare l’inadempimento del debitore, sul quale viceversa grava l’onere di dimostrare l’avvenuto adempimento ovvero l’impossibilità dello stesso per causa a sé non imputabile (Cass. civ., Sez. Un., 30/10/2001, n. 13533); in ogni caso grava sul creditore l’onere di fornire la prova del danno subito.  A tale proposito si deve considerare che la mancata produzione di estratti conto riferiti alla precedente amministrazione alla quale è onerato il condominio e di cui può disporre, impedisce di valutare se le somme versate dai condomini siano state utilizzate dall’ex amministratore per finalità personali rispetto a quelle a cui erano destinate (pagamento di utenze, lavori straordinari, ditta pulizie, etc.), non bastando in tal senso la prova del mancato pagamento di fatture emesse dai terzi creditori del condominio, potendo le relative provviste, se presenti, essere utilizzate, comunque, per attività ed esigenze del condominio (Trib. Roma 8 giugno 2023, n. 9220). In tal caso, in mancanza di documentazione contabile, appare del tutto inutile il licenziamento di una CTU contabile: la ricostruzione delle poste di dare/avere (entrate/u scite) delle somme gestite dal convenuto deve essere allegata dall’attore mediante idonea prova documentale ed un’eventuale CTU può solo accertare la correttezza della somma richiesta dall’attrice (Trib. Roma 26/03/2022 n. 4760).