Mancata comunicazione cambio di residenza: valida comunicazione al vecchio indirizzo

È valida la convocazione inviata al vecchio indirizzo se il condomino manca di comunicare il cambio di residenza all’amministratore del caseggiato. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio.
riferimenti normativi: art. 66 disp. att. c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Palermo, Sentenza del 18/10/2022, n. 4179

1. La vicenda : comunicazione presso un vecchio indirizzo

Un condominio chiedeva ed otteneva dal Giudice di Pace un decreto ingiuntivo nei confronti di un condomino moroso che non aveva corrisposto oneri condominiali per lavori straordinari risultanti dal relativo bilancio approvato dall’assemblea condominiale in data 13.02.2021.
L’ingiunto si opponeva al decreto ma l’opposizione veniva respinta. Il condomino proponeva appello contro la sentenza del Giudice di Pace, rilevando, tra l’altro, l’annullabilità della delibera per approvazione dei lavori di manutenzione straordinaria in via di azione ai sensi dell’art. 1137 comma 2, per mancata costituzione dell’assemblea di tutti gli aventi diritto; infatti l’appellante faceva presente di non aver ricevuto alcuna comunicazione per la partecipazione all’assemblea straordinaria del 12/13.02.2021 per l’approvazione dei lavori straordinari e, quindi, di non aver potuto prendere parte a detta riunione; inoltre  non gli era stata data alcuna comunicazione della delibera assunta nella suddetta assemblea, con la conseguenza che i termini di 30 giorni per chiedere l’annullamento della delibera condominiale in via di azione non erano ancora decorsi e, comunque, non erano decorsi dalla data della notifica del decreto ingiuntivo opposto. Lo stesso condomino precisava di essersi trasferito in un’altra casa, mentre la convocazione alla riunione inviata alla vecchia residenza, a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, non era stata ritirata e restituita al condominio per compiuta giacenza. Di conseguenza non era venuto a conoscenza neanche del verbale dell’assemblea e dell’intimazione di pagamento inviata dall’amministratore sempre alla vecchia residenza. In merito alla mancata comunicazione del nuovo indirizzo sosteneva che la legge prevede l’obbligo per l’amministratore di eseguire delle indagini per reperire la nuova residenza del condomino, addebitando su quest’ultimo le relative spese. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio.

2. La questione: mancata comunicazione del nuovo indirizzo

L’amministratore è obbligato ad eseguire delle indagini per reperire la nuova residenza del condomino?

3. La soluzione

Il Tribunale ha dato torto al condomino. Secondo il giudicante l’introduzione del registro dell’anagrafe condominiale ex art. 1130, n. 6, c.c. ha posto a carico dell’amministratore l’obbligo di annotare in esso le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e personali di godimento, comprensivi dei dati ad essi inerenti anche in caso di variazioni: è quindi compito dell’amministratore provvedervi direttamente, ovvero a spese del condomino qualora questi non provveda di sua spontanea volontà a comunicare i dati richiesti. Tuttavia, come sottolinea lo stesso giudice, il legislatore ha previsto, altresì, come ogni variazione dei dati vada comunicata all’amministratore in forma scritta, entro sessanta giorni, prevedendosi, altresì, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, non solo la possibilità che l’amministratore richieda, con lettera raccomandata, le informazioni necessarie all’aggiornamento del registro di anagrafe, ma anche, nell’ipotesi di omessa o incompleta risposta nel termine di trenta giorni dalla richiesta, la facoltà, per costui, di acquisire personalmente le informazioni necessarie, addebitandone il relativo costo al condomino.

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4. Le riflessioni conclusive

Bisogna ricordare che secondo l’ultimo comma dell’articolo 63 disp. att. c.c. chi cede diritti sulle unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. Naturalmente anche le variazioni dei dati devono essere comunicate prontamente all’amministratore. La normativa sull’anagrafe condominiale comporta certamente l’obbligo di inviare l’avviso di convocazione dell’assemblea presso l’indirizzo risultante dall’anagrafe condominiale. In particolare se l’amministratore del condominio ha l’obbligo della regolare tenuta e dell’aggiornamento costante del registro di anagrafe condominiale, il condomino ha l’obbligo di comunicare all’amministratore il proprio eventuale trasferimento in altro e diverso domicilio. La mancata ricezione dell’avviso è quindi addebitabile al solo condomino inadempiente all’obbligo sopra detto, inadempimento che fa presumere la piena idoneità dell’indirizzo già comunicato alla ricezione delle comunicazioni, in assenza di successiva comunicazione di variazione del medesimo. Non è ragionevolmente esigibile in capo all’amministratore una continua e costante verifica in ordine all’esistenza o meno di trasferimenti di residenza di ciascun singolo condomino (Trib. Palermo 18 ottobre 2022 n. 4179).