Mancata convocazione del condomino in assemblea lecita e illecita

In linea generale la mancata comunicazione a taluno dei condomini dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, in quanto vizio procedimentale comporta l’annullabilità della relativa delibera.
Come è noto sono annullabili quelle delibere affette da vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, affette da irregolarità nel procedimento di convocazione e se violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto (Trib. Catania 9 luglio 2024, n. 3451).

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1. Mancata convocazione: la legittimazione a domandare l’annullamento della delibera

La legittimazione a domandare detto annullamento spetta, ai sensi degli artt. 1441 e 1324 c.c., unicamente al singolo avente diritto che sia stato pretermesso. Infatti, l’interesse del condomino che faccia valere un vizio di annullabilità, e non di nullità, di una deliberazione dell’assemblea, non può ridursi al mero interesse alla rimozione dell’atto, ovvero ad un’astratta pretesa di sua assoluta conformità al modello legale, ma deve essere espressione di una sua posizione qualificata, diretta ad eliminare la situazione di obiettiva incertezza che quella delibera genera quanto all’esistenza dei diritti e degli obblighi da essa derivanti; in altre parole la delibera assembleare è annullabile sulla base del giudizio riservato al soggetto privato portatore di quella particolare esigenza di funzionalità dell’atto collegiale tutelata con la predisposta invalidità.
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2. La presenza del condomino non convocato in assemblea

La presenza del condomino all’assemblea ha effetto sanante in ordine ad eventuali irregolarità dell’avviso di convocazione. In particolare l’annullabilità della delibera assembleare per mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea non può essere fatta valere allorché il condomino, nei cui confronti la comunicazione è stata omessa, sia presente in assemblea, dovendosi presumere che lo stesso ne abbia avuto comunque notizia, rimanendo l’eventuale irregolarità della sua convocazione conseguentemente sanata; infatti il condomino, partecipando all’assemblea senza far valere invalidità poste a protezione del suo interesse ad una consapevole partecipazione alla delibera, dimostra con un comportamento univoco che l’inosservanza della disciplina legislativa non ha inciso su tale interesse e, in definitiva, presta acquiescenza. Pertanto, in tema di impugnazioni di delibere condominiali vige il principio secondo cui la presenza del condomino all’assemblea, sana una convocazione omessa, tardiva o incompleta, in quanto la delibera assembleare è annullabile ex art. 66 disp. att. c.c. solo su istanza dei condomini dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati. Nel caso in cui il condomino partecipi all’assemblea senza contestare il vizio della convocazione, si forma quindi l’acquiescenza sanante (Trib. Latina 21 maggio 2024 n. 1107). A diversa conclusione si deve arrivare se il condomino presenzia in assemblea precipuamente per far valere il vizio, trattandosi, in tal caso, di condotta contraria all’acquiescenza che impedisce la sanatoria.

3. Mancata convocazione legittima del condomino

Bisogna considerare che non sempre il condomino può essere convocato in assemblea. Così nel caso di delibera assembleare volta ad approvare il promovimento o la prosecuzione di una controversia giudiziaria tra il condominio e un singolo condomino, venendosi la compagine condominiale a scindere di fronte al particolare oggetto della lite in base ai contrapposti interessi, non sussiste il diritto del singolo (in quanto portatore unicamente contrario a quello rimesso alla gestione collegiale) a partecipare all’assemblea, né, quindi, è possibile parlare di legittimazione dello stesso a domandare l’annullamento della delibera per omessa, tardiva o incompleta convocazione (Cass. civ., sez. II, 02/02/2023, n. 3192). La considerazione di tale scissione della compagine condominiale in due gruppi di partecipanti, portatori di contrapposti interessi, in quanto gli uni promotori dell’azione su cui si debba deliberare e l’altro o gli altri, come nella specie, destinatari di tale azione che il condominio voglia intentare, non può non determinare implicazioni sullo stesso diritto di partecipare all’assemblea, sul modello di quanto avviene in situazioni di condominio parziale, ragion per cui si modifica la stessa composizione del collegio e delle maggioranze. In altre parole, a ben vedere, il condomino in causa con la compagine non si trova in una posizione di conflitto d’interessi (che sorge quando c’è contrasto tra l’interesse proprio del partecipante al voto e quello comune all’intera collettività), bensì di interessi del tutto contrapposti, con la conseguenza che, se nel primo caso il proprietario ha diritto alla convocazione, nel secondo no (App. Milano 15 marzo 2024 n. 891).